Кадастровая оценка земли

 

Введение ……….…………………………...........................................................2

 

1  Теоретические  основы…………………………………………….…………3

 

1.1. Общее понятие  и содержание земельного кадастра…………………...3

 

2  Практическая  часть…………………………….……………………………5

 

2.1. Основные положения кадастровой оценки земель………………..…..5

 

2.2 Оценка земельных  участков………………………………………………8

 

Заключение  ……………………………………………………………………..10

 

Список использованной литературы……………………………….……….11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         ВВЕДЕНИЕ

 

Земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу  законодательством отнесены земельные  участки сельскохозяйственного  назначения, земельные участки неосвоенных  земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки  с постройками нежилого назначения¹. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой – либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Предметом земельного кадастра является создание и функционирование государственной многоцелевой системы  необходимой и достоверной информации о природном положении земельного фонда.

Государственный земельный  кадастр обеспечивает необходимые  условия для достижения следующих  целей:

– регулирование земельных  отношений и процессов землепользования;

– планирование инвестиционной и налоговой политики;

–осуществление различных  видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т. д.);

– оценка хозяйственной  и иной деятельности субъектов земельных  прав

      1  Теоретические основы

 

1.1. ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

 

Кадастровая оценка земли  – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может  быть только для земельного участка, который учтен в земельном  кадастре.

Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи.

Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и  утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Исторические корни  возникновения кадастра уходят в  глубокую древность. Первые сведения о  кадастровых работах, проводимых с  целью учета земель в Древнем  Египте с указанием границ земельных участков и их площадей, относятся к 3000 г. до н.э. Термин "кадастр" происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н.э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю "caputigum", и введена перепись населения "caputigum registrum". Со временем эти слова слились в одно – " capitastrum" и впоследствии в слово "catastrum". В средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились – съемка земель оставалось чисто линейной и проводилось с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. Этот кадастр содержал в качестве документов ситуационные карты всех сельских общин, выполненные с использованием мензулы в масштабе 1 : 2000. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.

В жизни современного общества земля имеет важное значение как природный ресурс, как территориальный  базис, как средство производства и  как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

- она является основой  жизни человека, источником удовлетворения  его первостепенных нужд, важнейшим  условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

- она является главным  звеном всех существующих биоценозов  и биосферы в целом;

- она является основным  источником красоты и богатства  всей природы в целом.

Как средство труда земля  характеризуется качеством почв и продуктивностью растительности. Как предмет труда – почвенными свойствами, определяющими технологию проведения механизированных работ и величину затрат на производство продукции земледелия. Поэтому земля является главным и всеобщим средством производства в сельском и лесном хозяйстве, где она выступает одновременно в качестве средства и предмета труда в виде сельскохозяйственных угодий и лесных массивов с различной продуктивностью.

Как элемент рыночных отношений земля выступает в  виде объектов собственности (недвижимости), оцениваемой системой стоимостных характеристик (налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена, и др.).

Таким образом, земельный  кадастр – это единая государственная  многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Исходя из сложности  объема исследования и задач, решаемых земельным кадастром, его целесообразно  трактовать как науку, как систему  мероприятий, документов и сведений и как систему организационно-управленческих действий и мероприятий.

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2  Практическая часть

 

2.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

 

Земля, являясь одним  из объектов природы, обладает особыми  свойствами, которые могут быть оценены  через сравнение их по определенным оценочным показателям. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного регулирования объектами недвижимости и др. Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие - способность почвы  удовлетворять потребность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических  условиях. Происходит накопление питательных  веществ, причем, их количество различно и зависит от природно-климатических  условий. В одних местах питательные вещества легко усваиваются растениями, в других — они не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов. Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Поэтому такое плодородие называется потенциальным.

Искусственное плодородие создается  трудом человека путем воздействия  на землю (мелиорация, обработка, удобрение  и др.)

Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда.

Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение  произведенной продукции на единицу  площади к затратам живого или  овеществленного труда (относительные показатели).

На качество земельных  участков, кроме плодородия, оказывает  большое влияние местоположение. Местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населенных пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой и ряд других.

На качество земельных  участков влияют также пространственно-технологические  условия, которые также можно  отнести к характеристикам местоположения. К таким условиям относят удобство подъезда к полям и другим используемым участкам, размер земельного участка, его конфигурация, раздробленность, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание (камней, кустарников, заболоченных участков и др.) и т. д.

Для комплексного количественного  определения роли этих показателей  применяется земельно-кадастровое  действие «оценка земель». Цель оценки земель — определить их плодородие и местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков. Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки.

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур. Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающих на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам). Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп. Критерием бонитировки почв являются их природные диагностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур. К таким природно-диагностическим свойствам (признакам) относятся: мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность или щелочность и другие.

Объектом экономической  оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного  хозяйства. Неиспользуемые земли могут  быть оценены под различные виды потенциального использования (оценка потенциальных возможностей земельных участков). Предметом экономической оценки земли является экономическое (эффективное) плодородие и местоположение земельных участков (качество земель). Критерием экономической оценки земли является величина продукции, отнесенной к равновеликим затратам, вложенных в участки различного плодородия и местоположения.

Основным источником достоверной информации при оценке земель является статистическая отчетность по объектам земельных отношений, структуре  земель, материалы почвенных, геоботанических, экологических, гидромелиоративных и других обследований, представленные в текстовом и графическом виде (карты, планы, схемы и др.)². Большое значение, особенно в переходный период реформирования экономики, приобретают особо ценные земельные участки для определения по ним биологической урожайности сельскохозяйственных культур. Точным способом получения исходной информации для оценки земель является организация непосредственного учета урожайности и затрат по конкретным земельным участкам и полям.