Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

1. Задача.

 

Определить  стоимость комплекса зданий с  использованием доходного, затратного и сравнительно подходов. На заключительном этапе выполнения работы требуется  согласовать результаты выполненных  расчетов и обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса.

Оценочный комплекс включает в себя магазин, выставочный павильон и склад.  Исходные данные приведены в таблице 1. В таблице использованы следующие сокращения:

А – комплекс-аналог; ОК – оценочный комплекс; СЗУ – сопоставимый земельный участок; М – магазин; П – павильон; С – склад, СЭЖ – срок экономической жизни; ЭВ – эффективный возраст, ЧОД – чистый операционный доход.

Наличие автостоянки повышает стоимость  комплекса на 5000 долл., хорошее местоположение повышает стоимость на 4000 долл. по сравнению  с удовлетворительным, а отличное местоположение по сравнению с хорошим – на 3000 долл.

Таблица 1 Исходные данные

Показатели
	2
Цена  продажи, тыс. у.е.: А1	1300
А2	1250
А3	1200
Дата  продажи: А1	3 мес. назад
А2	4 дня назад
А3	2 мес. назад
Рост  цен в месяц, %	1
Местоположение  ОК	Хор.
А1	Отл.
А2	Хор.
А3	Уд.
Общая площадь, м2: ОК	4200
А1	4100
А2	3900
А3	4000
Наличие стоянки: ОК	Есть
А1	Есть
А2	Нет
А3	Есть
Затраты на строительство 1 м2, у.е.: М	300
П	240
С	160
Отношение площадей М:П:С для ОК	1:3:4
ЭВ  ОК, лет	14
СЭЖ ОК, лет	75
Неустранимое  функциональное устаревание, у.е.	6000
Внешний износ, %	3
Стоимость СЗУ, тыс. у.е.	400
Время продажи СЗУ	2 мес. Назад
Местоположение  СЗУ	На 4% хуже
Физические  характеристики СЗУ	На 4% хуже
ЧОД СК за 1 год, тыс. у.е.	160
Увеличение  ЧОД, % в год	4
Период  владения ОК, лет	4
Размер  реверсии, тыс. у.е.	2000
Ставка  дисконтирования	22

Решение:

1) Оценка  стоимости комплекса зданий с  использованием сравнительного  подхода.

Таблица 2 - Расчет поправок для определения  стоимости 1 м2 комплекса зданий

Характеристики	А1	А2	А3
Поправка  на время	+1%	+0,06%	+3%
Скорректированная стоимость	1300000+1%= 1313000	1250000+0,06%= 1250750	1200000+3%=1236000
Поправка  на местоположение	-7000	-4000	0
Поправка  на наличие стоянки	-5000	+5000	-5000
Скорректированная стоимость	1301000	1251750	1231000
Стоимость 1 кв.м	1301000/4100= 317,32	1251750/3900= 320,96	1231000/4000=307,75

Стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта по среднеарифметическому значению равна: (317,32+320,96+307,75):3=315,34 усл. ед.

Следовательно, стоимость оцениваемого объекта  равна: 315,34*4200=1324428 усл. ед.

2) Оценка  стоимости комплекса зданий с  использованием затратного подхода.

I. Определим  стоимость земельного участка.

Таблица 3 - Расчет поправок для определения стоимости земельного участка

Характеристики	СЗУ	Независимые поправки, %	Кумулятивные  поправки
Стоимость участка, усл. ед.	400000	х	х
Время продажи СЗУ	2 мес. назад	+1%	1,01
Местоположение	На 4% хуже	+4%	1,04
Физические  характеристики	На 4% хуже	+4%	1,04
Итоговая  поправка	х	9	1,092
Стоимость земельного участка, усл. ед.	х	436000	436800

II. С помощью  поэлементного метода определим  восстановительную стоимость оценочного  комплекса и каждого его здания.

Т.к. отношение  площадей М:П:С=1:3:4, следовательно площадь М=525 м2, площадь П=1575 м2, площадь С=2100 м2.

Исходя  из затрат на строительство 1 м2 М=300 у.е., П=240 у.е., С=160 у.е. восстановительная стоимость данных зданий равна:

М=525*300=157500 у.е.

П=1575*240=378000 у.е.

С=2100*160=336000 у.е.

Восстановительная стоимость комплекса данных зданий равна 871500 у.е.

III. Определим  сумму накопленного износа, вычитаемого  из полной стоимости воспроизводства.

Из формулы  равенства Износ/Восстановительная  стоимость = ЭВ/СЭЖ рассчитаем физический износ оценочного комплекса зданий.

Физический  износ = (ВС*ЭВ)/СЭЖ=(871500*14)/75=162680 у.е.

Внешний износ = 871500*3%=26145 у.е.

Общая сумма  износа=162680+26145+6000=194825 у.е.

IV. Определение  стоимости объекта недвижимости  без износа.

871500-194825=676675 у.е.

V. Определение  общей стоимости ОК и земельного участка.

676675+436000=1112675 у.е.

3) Оценка  стоимости комплекса зданий с  использованием доходного подхода.

 Для  оценки рыночной стоимости комплекса  зданий (V0) используем формулу:

        k          Iq               Vp

V0= ∑    ───── +  ──────

      q=1   (1+Y)^q       (1+Y)^k

 

V0=160000/(1+0,22)^1+160000*1,04/(1+0,22)^2+166400*1,04/(1+0,22)^3+173056*1,04/(1+0,22)^4+2000000/(1+0,22)^4=131147,54+112432,43+95085,71+81071,28+900900,90=1320637,86 усл. ед.

Таким образом, проведя необходимые расчеты, согласно используемым методикам, получили три  итоговых величины стоимости объекта  оценки в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Для определения  рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных результатов с использованием метода интерполяции.

Метод интерполяции на базе Наегли - расчет итоговой стоимости этим методом отличается от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более двух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится в несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том, какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины, которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.

Для расчета  отклонения оценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:

- определяющий  результат – величина стоимости,  полученная методом оценки, опирающимся  на максимально качественную  информацию и обоснованные расчеты  и обоснования;

- поправочный  результат – величина стоимости,  полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого  менее качественны и достоверны. Итоговые величины стоимостей указаны в таблице 4.

Таблица 4 – итоговые величины стоимостей

Метод	Расчетная стоимость, усл.ед
Сравнительный	1324428
Затратный	1112675
Доходный	1320638

 

Проранжируем полученные результаты по степени достоверности:

1) наиболее объективный – результат доходного подхода;

2) среднедостоверный – результат сравнительного подхода;

3) наименее  объективный – результат затратного  подхода.

 Рассчитаем  степень отклонения более достоверных  результатов доходного и затратного подходов от наименее объективной стоимостной оценки сравнительного подходов:

 Согласуем  результаты доходного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом доходного подхода – 1320638;

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1112675.

Таблица 5 – согласование результатов доходного  и затратного подходов.

Подход	Стоимость, усл.ед	Степень отклонения	Согласование результатов, усл. ед.	Скорректированная стоимость, усл. ед
Доходный	1320638	(1320638-1112675)/1112675 *100%=18,7%	(1320638*2+1112675)/ 3= 1251317	1251317
Затратный	1112675

 

 

 Согласуем  результаты сравнительного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом сравнительного подхода – 1324428.

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1112675.

Таблица 6 – согласование результатов сравнительного и затратного подходов.

Подход	Стоимость, усл.ед	Степень отклонения	Согласование результатов, усл. ед.	Скорректированная стоимость, усл. ед
Сравнительный	1324428	(1324428-1112675)/1112675* 100%=19,0%	(1324428*2+1112675) /3=1253844	1253844
Затратный	1112675

 

 

Согласуем скорректированные результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласования было вынесено экспертное суждение о  приоритетности результатов оценки доходного подхода над сравнительным, то для окончательного согласования ранжируем результаты предварительной корректировки:

- определяющий – полученный на втором этапе согласования - 1253844;

- поправочный – полученный на первом этапе согласования - 1251317.

Таблица 7 – определение итоговой стоимости  оцениваемого объекта.

Подход	Стоимость, усл.ед	Степень отклонения	Согласование результатов, усл. ед.	Скорректированная стоимость, усл. ед
Первый	1253844	(1253844-1251317)/1251317* 100%=11,5%	(1253844+1251317)/ 2=1252581	1252581
Второй	1251317

 

 

Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом  интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, и математические – степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округлено 1261372 у.е.. В нашем случае, исходя из предоставленной информации, отражающей те или иные параметры (качественного или количественного характера), показатели доходности, величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта, предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в данном сегменте рынка, при определении степени достоверности того или иного стоимостного результата, Оценщик исходил из следующих суждений:

 Результат,  полученный методом доходного подхода (наиболее объективный) – исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подхода наиболее объективна. Негативной стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.