Контрольная работа по "Экономике"

ФЕДЕРАЛЬНОЕ  АГЕНТСТВО   ПО  ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное  образовательное  учреждение  высшего  профессионального  образования

Санкт-Петербургский  государственный  инженерно-экономический  университет 

Филиал  Санкт-Петербургского государственного

инженерно-экономического университета

в  г. Апатиты 
 
 

     Кафедра: ______________________________

     Дисциплина: ___________________________

     Преподаватель: ________________________ 
 
 
 

Контрольная работа 

Вариант №2 

Студентка _________________________________________________________

Группа _____________ Форма обучения________________________________

Специальность ____________________________________________________

№ зачетной книжки ________________ 
 
 

Апатиты

2011 

     Содержание

     Теоретическая часть ……………………………………………….…..… 3

     Практическая  часть …………………………………………………….… 9

     Список  использованной литературы …………………………….…..… 10

 

     Теоретическая часть

     Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

     В данной контрольной работе мы рассмотрим только доходный подход, который раскрывает метод прямой капитализации дохода.

     Доходный  подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

     Метод капитализации  доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и  будущие поступления от сдачи  ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже  в будущем.

     Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

     Целесообразно выделить основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

     1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

     ПВД = S * Cа, где

     S — площадь в кв.м., сдаваемая в аренду;

     Cа — арендная ставка за 1 кв.м.

     Как правило, величина арендной ставки зависит  от местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций, срока аренды.

     2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

     ДВД = ПВД - потери.

     3. Рассчитываются  предполагаемые издержки по эксплуатации  оцениваемой недвижимости. Периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода, называются операционными расходами.

     Операционные  расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи);
• условно-переменные или эксплуатационные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг;
• расходы на замещение или резервы к ним относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

     Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации:

     1. Метод кумулятивного построения.

     2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

     3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

     4. Метод прямой капитализации.

     Рассмотрим метод  прямой капитализации дохода.

     Прямая  капитализация дохода - метод оценки недвижимости, основанный на предположении, что ее текущая рыночная стоимость:

     - напрямую зависит от чистого  годового дохода, получаемого от  ее функционирования;

     - равна потенциальной возможности  получить доход в будущем после  вычета операционных расходов.

     Считается, что прямую капитализацию дохода целесообразно применять к жилым  зданиям, офисам, складам и магазинам.

     Метод прямой капитализации – метод  определения рыночной стоимости  доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного  дохода первого года в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации, полученный на основе анализа  рыночных данных о соотношениях чистого  дохода и стоимости активов, аналогичных  оцениваемому объекту, полученных методом  рыночной экстракции.

     При этом нет необходимости оценивать  тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму  его возврата. Предполагается, что  учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных.

     Такой классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

     Следует отметить, что метод прямой капитализации  применим для оценки действующих  активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

     Прямая  капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

     Ставка  капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем  деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

     Таким образом, базовая формула доходного подхода:

     

,

     где V - стоимость недвижимости, 

     I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, 

     R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

     При прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

     

,

     где PV – текущая стоимость недвижимости,  

     NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,  

     Л – общая ставка капитализации.

     В качестве NOI может использоваться нормализованный  чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

     Ставка  капитализации Дд отражает риски, которым  подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации  выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

     Возможна  прямая капитализация с применением  валового рентного множителя

     

.

     Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

     Основные  условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности;

– величина дохода постоянна;

– условия  использования объекта стабильны;

– не учитываются первоначальные инвестиции;

– одновременно учитываются возврат капитала и  дохода на капитал.

     При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

     Стоимость собственного капитала =   

     Первоначальная  сумма закладной =  

     Преимущества  метода прямой капитализации:

• простота расчетов;
• малое число предположений;
• отражение состояния рынка;
• получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

     Наряду  с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность  анализа рынка и необходимость  внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами.

     Метод не следует применять, если отсутствует  информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства  или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Практическая  часть

     Решить  задачу:

     Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса составляет 100000 долларов. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме  45000 долларов. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 14% ставку капитализации земли и ставку капитализации улучшений зданий и сооружений 17%. Оценить стоимость имущественного комплекса.

     Решение:

1. Определим доход от земли: