Недвижимость как экономический актив

fy">    Содержание  наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в  таблице 1.2 [6, 78 c.]:

Таблица 1.2

Типы  операций с недвижимым имуществом

 

 

Продолжение таблицы 1.2

 

    Объект  недвижимости может быть объектом торга  и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

• продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);
• продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);
• продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);
• продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

    Купля-продажа  – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

    Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

    При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

    Покупатель  вправе требовать:

• передачи проданного ему объекта недвижимости;
• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
• при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
• соразмерного уменьшения цены сделки,
• безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
• возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
• возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
• замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

    При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

    Выделяются  следующие формы организации  операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);
• публичные торги.

    Торги по продаже прав собственности или  прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

    Аукцион – публичный способ продажи объекта  покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений  различают аукционы открытый и закрытый.

    Конкурс – способ продажи, предусматривающий  предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств – социальных (с реализацией  социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

    Тендер  – конкурсная форма проведения подрядных  торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

    Мена  – сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

    Обмен – сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

    Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется  передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

    Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

    Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

    В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему  объекта недвижимости отказаться от него.

    Наследование  обеспечивает переход права собственности  на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

    Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта  недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

    Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

    Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

    Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого  лица, несет субсидиарную с ним  ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

    Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

    Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем  предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

    По  требованию получателя постоянной ренты  она может быть выкуплена в  следующих случаях:

• при нарушении плательщиком обязательств;
• при неплатежеспособности плательщика ренты;
• в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

    Пожизненная рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма  не может быть менее одной минимальной  заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

    Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может  быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

    Аренда  – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или  собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.