Недвижимость. Рынок недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

	ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………..…..	3
1	Понятие недвижимости и её виды. рынок недвижимости……………………………………………………...	4
2	Оценочная деятельность в России и  в Хабаровском крае………...………………………………………	10
3	Анализ хабаровского рынка недвижимости	13
	ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………….....	18
	СИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………….…….….	19

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

 Целью данной работы является оценка развития инфраструктуры рынка Хабаровского края.

Исходя из поставленной цели, необходимо решить ряд задач:

1). Изучить  понятие недвижимости, рынка недвижимости  и основные виды недвижимости, инфраструктуру рынка недвижимости.

2). Изучить деятельность организаций Хабаровского края по оценке недвижимости.

3). Проанализировать рынок  недвижимости Хабаровского края.

Предмет исследования –  рынок недвижимости Хабаровского края.

Объект – развитие инфраструктуры рынка недвижимости Хабаровского края. 

 

1 Понятие недвижимости и её виды.

   рынок недвижимости

 

 Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно 130 статье части первой Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие  в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих  земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.  

В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 

Рынок недвижимости –  это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

Основными особенностями  рынка недвижимости являются:

• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и  гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка  недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Инфраструктура рынка  недвижимости включает в себя институциональных  участников и неинституциональных. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);
• инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
• риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от его начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов;
• оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рынок недвижимости на практике часто делят на первичный и  вторичный – по способу совершения сделок. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными) объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с данными объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так  и на региональном уровнях. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь  сложнее как уменьшить, так и  увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Для обеспечения новой  деятельности необходима соответствующая  инфраструктура. Однозначного определения  термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность отраслей хозяйства, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• народнохозяйственный – макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);
• локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).

 

 

2 Оценка недвижимости

 

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий  такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

Оценка – это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.