Недвижимость. Рынок недвижимости

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

В последнее время  спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес к  таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается  в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

В Хабаровском крае на данный момент существует большое количество компаний, занимающихся оценкой недвижимости. Это такие компании как Дальневосточная оценочная компания, ООО «Славут», консалтинговая компания «Богерия», Городской центр оценки и многие другие. Данные фирмы занимаются оценочной деятельностью по следующим направлениям:

• оценка объектов недвижимости (коммерческая, жилая, имущественные комплексы);
• оценка оборудования;
• оценка бизнеса;
• расчет арендной платы;
• определение ущерба при ДТП, залитиях, пожарах и пр.

Таким образом, можно  сделать вывод, что в Хабаровском  крае существует достаточно оценочных компаний, их развитие обусловлено также развитием ипотечного кредитования, которое также получило широкое распространение в последние годы на территории всей России и Хабаровского края в частности.

3 Анализ хабаровского рынка недвижимости

Что касается деятельности различных риэлторских компаний, агентств недвижимости, ипотечных агентств, то основным центром их деятельности в Хабаровском крае является город Хабаровск, что логически обосновано.

В данный момент в Хабаровском крае существует значительное количество различных компаний, связанных с недвижимостью, самыми крупными и известными являются такие как:

• Консультационное агентство "Территория Права", ООО. Сфера деятельности: консультационные услуги
• Мегаполис, ООО. Сфера деятельности: Все сделки с недвижимостью: покупка, продажа недвижимости (квартиры, частные дома, офисы). Ипотечное...
• ООО"Риэлтстрой ДВ". Сфера деятельности: Операции с недвижимостью (покупка, продажа, обмен), оценка, инжиниринговые услуги
• Региональный информационный центр недвижимости. Сфера деятельности: информационные услуги в области недвижимости
• Риелторское Агентство СДЕЛКА, ООО. Сфера деятельности: Покупка, продажа, обмен, аренда недвижимости в Хабаровске. Дома, квартиры, земельные участки.
• Риэлторская Компания Новый Атлант, ООО. Сфера деятельности: Недвижимость
• Риэлторское ипотечное объединение "Бэст", ООО. Сфера деятельности: риэлторские услуги: срочный выкуп, продажа, покупка, обмен объектов недвижимости.
• Созвездие удачи, ООО. Сфера деятельности: Недвижимость (купля, продажа, обмен, приватизация, сбор документов для оформления сделок).
• Тандем. Сфера деятельности: операции с недвижимостью
• ФСК "МЫС", ООО. Сфера деятельности: Строительство
• Центр Продажи Предприятий, ООО. Сфера деятельности: Сфера деятельности нашей компании - продажа действующих предприятий. Вы хотите быстро и выгодно купи...
• ЮНИК, ООО. Сфера деятельности: Архитектурное проектирование, строительство, информационные услуги по недвижимости
• Rooming.ru - информационный сайт, ООО. Сфера деятельности: Помощь в решении жилищьных проблем: аренда, продажа, покупка, приватизация, ипотека
• Агентство "ТАУЭР", ООО. Сфера деятельности: Недвижимость в Хабаровске: продажа, покупка, обмен, аренда
• Агентство ХЭО - юридическая экспертиза и оценка имущества, ООО

Сфера деятельности: Юридическая экспертиза и оценка имущества в Хабаровске. Агентство ХЭО - услуги по оценке недвижимост...

• Альфа-Дом, ООО. Сфера деятельности: недвижимость
• Альянс Амур, ООО. Сфера деятельности: Операции с недвижимостью в Хабаровске и Хабаровском крае. Покупка, продажа обмен жилой, коммерческой...
• Бикинская Консультационная Компания, ООО. Сфера деятельности: Услуги организациям и физическим лицам
• Время, агентство недвижимости. Сфера деятельности:  услуги по аренде жилых помещений в городе Хабаровске
• Вся недвижимость Хабаровска. Сфера деятельности: Информационно-справочная система Хабаровского рынка недвижимости
• ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР, ООО. Сфера деятельности: ипотечное кредитование.

Таким образом, можно  смело говорить о быстром развитии инфраструктуры рынка недвижимости в Хабаровском крае. Естественно, что необходимо дальнейшее развитие рынка недвижимости, так как ещё не совсем сформировался рынок коммерческой недвижимости в Хабаровском крае. Анализ рынка коммерческой недвижимости в Хабаровске показывает, что бизнес-центров класса "А" здесь пока еще нет.

Неоднократные попытки  произвести классификацию российского рынка офисных помещений в соответствии с европейскими стандартами пока ни к чему не привели. Если даже в таких "цивилизованных" городах России, как Москва, Санкт-Петербург, более 80 процентов офисных площадей остаются не охваченными этой классификацией, то что говорить о Хабаровске, в котором границы между классами не только теоретически, но и практически размыты.

А такая классификация  на самом деле нужна, причем самим  игрокам этого рынка (риэлторам, арендодателям, строителям, управляющим компаниям). Так как именно она позволяет четко выделить однородные офисные группы, провести их анализ, чтобы, например, наиболее обоснованно формировать потом цену или ставку аренды.

Согласно европейской  классификации, класс "А" - это помещения в новых бизнес-центрах, расположенных в историческом центре города, престижных в деловом отношении, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой. Как правило, они содержат в себе конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Содержатся в безупречном состоянии, имеют высококачественную внутреннюю отделку по индивидуальному заказу арендатора, современные системы безопасности здания, хорошее инженерное обеспечение, уровень управления и обслуживания, соответствующий международным стандартам; охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на каждые 60 кв.м здания.

Сегодняшний анализ рынка  коммерческой недвижимости в Хабаровске показывает, что бизнес-центров, которые можно было бы у нас отнести к классу "А", пока еще нет.

Помещения класса "В" обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса "А", однако являются не столь престижными и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Обычно это отдельно стоящие специализированные здания с выборочным капитальным ремонтом и высоким уровнем отделки, хорошим состоянием внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптико-волоконные каналы связи). Управление осуществляется профессиональной компанией, имеются службы безопасности, обслуживания, круглосуточная охрана и видеонаблюдение, парковка.

В Хабаровске к данному классу можно отнести действующие бизнес-центры: по ул. Тургенева, 46; ул. Муравьева-Амурского, 18 ("Дальний Восток"), ул. Московской, 7. И строящиеся бизнес-центры: "Феликс-Сити" на ул. Дзержинского, "Орлово поле" на ул. Тургенева; "Новый квартал" на ул. Павленко; бизнес-центр "На прудах" по Уссурийскому бульвару.

Все здания или помещения  в зданиях являются частной собственностью. Арендная ставка по офисам в этом классе составляет 1300-1500 рублей за 1 кв.м в месяц без учета коммунальных платежей, а цена 1 кв.м - 2500-3000 долларов за 1 кв.м (65000-78000 руб./1 кв.м).

Класс "С" - офисные помещения, расположенные в административных зданиях или бывших НИИ, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы, с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Различное состояние сдаваемых помещений от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Обеспечение достаточным числом телефонных линий. Система вентиляции. Управление зданием на минимальном уровне.

К данному классу можно  отнести в Хабаровске здания по ул. Серышева, 60; ул. Серышева, 22; ул. М.-Амурского, 4; ул. Ленина, 57; ул. Ленинградской, 44, ул. Карла Маркса, 65, ул. Ленинградской, 28.

Рыночная арендная ставка по офисам в этом классе составляет 900-1000 рублей за 1 кв.м в месяц без  учета коммунальных платежей. Цена не сформирована, так как практически  все здания данного класса по-прежнему являются государственной собственностью. Если бы помещения в зданиях этого класса предлагались к продаже на открытом рынке, то цена могла бы составить не менее 1800-2300 долларов (45000-60000 руб.) за 1 кв.м в зависимости от этажа.

По общепринятой классификации  здания класса "D" аналогичны офисам класса "C", но расположены в удаленных от центра города зонах с хорошей доступностью, вблизи магистралей. Учитывая, что в таких районах Хабаровска отсутствуют офисные центры, характеристики классов "С" и "D" у нас практически совпадают.

Класс "Е" - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов.

В Хабаровске этот класс является наиболее распространенным. Большинство помещений этого класса являются частной собственностью. Ставки аренды и цены продажи достаточно высоки и находятся в диапазоне между классами "В" и "С".

В 2006 году роста арендных ставок по офисным помещениям не наблюдалось. Наметилось даже некоторое их снижение (до 10%) по сравнению с показателями 2005 года. Это результат активного вложения инвесторами средств в коммерческую недвижимость в 2005 году. Тогда рынок офисных помещений активно пополнялся за счет помещений, расположенных на первых этажах жилых домов и переводимых в нежилой фонд. К тому же активизировался процесс по продаже нежилых зданий и помещений на аукционных торгах, проводимых Фондом имущества Хабаровского края и Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска. Все это привело к росту количества предлагаемых в аренду офисных помещений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Несомненно, рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет  важное значение, это подтверждают следующие факты:

§                    Высокая доля недвижимости валовом национальном продукте;

§                    Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

§                    Высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;

§                    Большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;