Несиенің мәні және қызметтері

 

Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып жасагітан ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілген. Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады:

бірінші деңгейде—алғашкы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен банктік  емес ұйымдар;

екінші деңгейде—алғашкы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құкықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар.

 

Мұңдай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстандағы  қызмет етуі, езге ТМД елдерінен  ерекшелендіріп тұрады.

 

Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер  және жаңадан құрылған мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және банктік емес ұйымдарға банктердің құрылтайшылығымен ашылған ипотекалық компаниялар жатады.

 

Қайта қаржыландырушыға «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ жатады. Аталған компания тұрғын үй нарығын бюджеттен тыс қаражат кездері есебінен қаржыландыруды жүзеге асыруда және ипотекалық несиелеуді енгізуге маңызды рөл атқаруда.

 

Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік мұндағы Қазакстан Ипотекалық компаниясының қызмет етуімен байланысты.

 

Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің ықпалымен құрылды. Оның қызметінің басты мақсаты еліміздегі ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасын іс жүзіне асыру болып табылады.

 

Компанияның кызметі, сондай-ақ тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырушы банктер мен банктік емес ұйымдардың активтері мен пассивтерінін, құрылымы сәйкес келмеген жағдайлардан туындайтын тәуекелдердің алдын алып, өтімділігін арттыру, халықтың тұрғын үйге деген төлем кабілеттілік сұранысының көлемін ұлғайтуға мүмкіндік жасауға бағытталады.

 

ҚИК-ның рөлі ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын серіктес банктерден сатып алу арқылы қайталама ипотека нарығын реттеу және сатып алынған талап ету құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарудан тұрады. Сатып алған ипотекалық несиелерге әр түрлі қызмет көрсетуді серіктес банктер жүзеге асырады.

 

Қажетті несиелер портфелін  қалыптастырғаннан кейін Компания ипотекалық несиелерді кепілге алып облигацияларды шығарады және оларды қор нарығында орналастыру арқылы тартылған қаражаттарды серіктес банктерді  қайта қаржыландыруға бағыттайды. Сөйтіп, тұрғын үй секторын қаржыландыру үрдісі үздіксіз жалғасады.

 

ҚИК-нің қайта қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қоятын өзіндік талаптары бар. Олар:

өзгермелі сыйақы мөлшерлемесімен  берілетін (жекелеген жағдайларда тұрақты сыйақы мөлшерлемесінде) теңгемен берілген ипотекалық тұрғын үй несиелерін сатып алу;

шекті сыйақы мөлшерлемесі белгіленген тұрғын үй ипотекалық несиесін сатып алу;

ипотекалық тұрғын үй несиелері ұзақ мерзімді болуға тиіс (яғни, үш жылдан жоғары мерзімде);

ипотекалық тұрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған  тұрғын үйдің нарықтық құнының 70%-дан  аспауы тиіс;

кепілге берілген жылжымайтын  мүлік міндетгі түрде сақтандырылуы  тиіс;

қарыз алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін сақтандыруға тиіс.

 

Қазақстандық Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір  ерекшелігі сол, жылжымайтын мүлік  нарығындағы оператор ретінде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды валюталық  эквивалентке индексациялаусыз теңгемен береді.

 

Мұндағы қайта қаржыландыру тетігі былай болып келеді:

Несие беруші ипотекалық несиені береді. Салынған мүлік туралы акт-ісі (закладная) рәсімделеді және ол жылжымайтын мүлікке және онымен мәміле жасауға қатысты құқықтарды мемлекеттік тіркеумен бірге, сондай-ақ, ипотека объектісімен қоса несие берушінің колына беріледі.

Арнайы қордың құрылтайшылары ақшалай қаражаттарын құяды. Инвестициялық  декларация бойынша аталған қордың сенімді жетекшісі (немесе басқарушы  компания) салынған мүлік туралы актіні сатып алуға жұмсалатыны туралы көрсетеді.

Арнайы қордың сенімді  басқарушы (немесе басқарушы компания) қорға құрылтайшылардын, қосқан қаражатгары  есебінен несие берушілерден салынған мүлік актісін сатып алады. Салынған мүлік бойынша құқықтардың сенімді  басқарушыға өтуі үшін, оның атына  аударып жазылады және оған беріледі. Салынған мүлік актісіне байланысты құқықтарды беру, өз кезегінде несиеге кепіл ретінде қойылған жылжымайтын мүліккке қатысты құқықтардың өтуін сипаттайды. Сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы мемлекеттік тіркеуге алушы органға өзін кепіл ұстаушы ретінде тіркеуді талап етеді.

 

Мұнда арнайы қор ретінде  Қазақстан ипотекалык компаниясы қызмет етеді.

 

Бастапқы кезде Компания қайта қаржыландырылатын тұрғын үй ипотекалық несиелері бойынша  несиелік үшін тәуекел және операциондық қызмет көрсетуден тұратын ақырғы сыйакы мөлшерлемесін белгілегенмен, кейіннен әр ай сайын өзінін, бағалау мөлшерлемесін ғана белгілеп, ал банктер өздерінін, маржаларын өз бетгерінше белгілі бір шектеу шегінде белгілеу тәртібіне көшті. Сөйтіп, әр банктің жеке тұлғаларға тұрғын үй несиесінің бағасы өр түрлі болып қалыптасты.

 

ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде. Бастапқы қалыптасу  уақытымен салыстырғанда Қазақстандағы  халыққа берілген несиелер бойынша ипотекалық несиелер нарығы жоғарғы өсу қарқынына ие болуда.

 

Өсу қаркынының 2000 жылға  дейінгі мардымсыздығы, біріншіден орташа жалақы мелшерінің төмендігімен, екіншіден несие бағасының жоғарылығымен  және несиелеу мерзімінің қысқалығымен сипатталуда. Ал соңғы терт жылдағы күрт өсуіне халықтың табысының өсуі, банктердің несиелік ресурстарының ұлғаюы, жылжымайтын мүліктің өтімді кепіл затына айналуы сияқты факторлар ықпал еткендігін көреміз.

 

Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретін жаңа қаржы  институттарына Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорын, несиелік бюро және ұлттық аумақта ипотекалық сақтандырумен айналысатын сақтандыру компаниялары жатады. Қазақстанда ипотекалық несиелерді сақтандыруды Ипотекалықнесиені сақтандыру қоры және коммерциялық банктердің тапсырмасы бойынша сақтандырушы компаниялар жүзеге асырады.

 

Сонымен Қазақстандағы  ипотекалық несие нарығының операторларына (қатысушыларына) мыналарды жатқызуға  болады:

өзінің ипотекалық бағдарламалары бар несиелік мекемелер;

ҚИК-тің бағдарламасы бойынша және онымен бірге серіктес банктер ретінде жұмыс жасайтындар;

езінің ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-тің бағдарламасы бойынша  жұмыс жасайтын несиелік мекемелер.

 

Ипотекалық несиелерді сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге  байланысты компания мен серіктес банктер  арасындағы қатынас өзара жасалған Бас келісімшартка және ипотекалық куәліктерді сатып алу және қайта  сату келісімшарты, компанияның мүлкін сенімді басқару туралы келісімшарты немесе қызмет керсету туралы келісімшарты негізінде жүзеге асады.

 

ҚИК тұрғын үй ипотекалық несиесін беретін және оған қызмет көрсететін серіктес банктерге мынадай  талаптар қояды:

Компанияның талаптарына  серіктес банктердің сай келуі;

Серіктес банктердің каржылық тұрақтылық сипаты;

Компанияныңсатып алатын ипотекалық несиелеріне қызмет көрсетуге  жұмылдырылатын серіктес банктер қызметкерлеріне  қойылатын біліктілік талаптары;

Компанияның сатып алатын ипотекалык несиелерін беру және қызмет керсетуге байланысты серіктес банктердің ішкі құжаттарына қойылатын талаптар.

 

Компания серіктес банктерге  қайта қаржыландыруды мынадай шарттар  орындалғанда ғана жүзеге асырады:

1. Екінші деңгейдегі  банктерге қойылатын талаптар:

банктердің ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет керсетуге және өзге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;

банк екінші денгейдегі банктердегі жеке тұлғалардын, салымдарын (депозиттерін) міндетті түрде ұжымдық  кепілдендіру (сақтандыру) жүйесіне мүше болуға тиіс;

банк өтініш бергенге дейін 3 ай ішінде Ұлттық Банктің пруденциалдық  нормативтерін және орындалуға міндетті өзге нормаларды орындауға тиіс;

« Тәуелсіз халықаралық  аудиторлық үйымдар тізіміне» енген  тәуелсіз-аудиторлық ұйымдардың біреуімен әткен қаржылық жылдағы 1 жылдық қаржылық есебін тапсыруға тиіс.

2. Банктіқ операциялардыы, жекелеген түрлерін жүзеге асырушы

 

ұйымдарға койылатын  талаптар:

ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге  және езге де банктік операцияларды  жүргізуге арналған лицензиясы болуы керек;

Ұлттық банктің ең төменгі жарғылық капиталға қоятын талаптарын орындауы тиіс.

3. Серіктес банктер  қызметкерлеріне қойылатын біліктілік  талаптары:

Серіктес банктердің құрылымдық бөлімшелерінде компания ұсынған  ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша оқу курсынан өткен кемінде екі маман болуға тиіс;

ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетуді  жүргізуші серіктес банктер қызметкерлерінің банк жүйесінде кемінде 2 жылдық тәжірибесі немесе ипотекалык несиелер беру және оларға қызмет көрсетуге байланысты 1 жылдық тәжірибесі болуы қажет.

4. Серіктес банктердің  ішкі құжаттарына қойылатын талаптар:

ипотекалық несиелерді рәсімдеу, беру және қызмет көрсету  тәртібін реттейтін іштей құжаттары  болуға тиіс;

ипотекалық несиелердің қайтарылмау тәуекелін бағалау әдістемесі болуы тиіс;

ипотекалық несиелерді беру және қызмет көрсету үрдісінде  тәуекелдерді басқару әдістемесі болуы  керек.

 

Бүгінгі күні ипотекалық несиелеудің үлесі (тұтыну несиесімен қоса алғанда) банк несиелері құрылымында біршама жоғары болып отыр. Экономикадағы өсу тұсында банктеріміз әзінің активтерін осындай несие түріне бағыттауды дұрыс санайды.

[өңдеу]

Ипотекалық несиелеудің  шетелдік үлгілері

 

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел  тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.

 

Ипотекалық несиелеудің  біршама қарапайым және біршама  жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің  бастапқы принциптік сипатына токталсак, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиентгердің жалпы әтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиентгердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

 

Қарапайым-ашық үлгінін. екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

 

Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған кептеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

 

Бұл қарастырылған үлгіден  ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады.

 

Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық  құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-тақанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен.

Сурет:Ипотекальщ несиелеудін  американдық үлгісі.JPG

Ипотекалық несиелеудің  американдық үлгісі

 

Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15—30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.

 

Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы  берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін колайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.

 

Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашык үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтык\қ ипотекалық несиелеу тетігін білдіреді.

 

Мұндай жағдайда, акшаға деген сұраным мен ұсыным балансы  және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі:

ссудалар бойынша банктік  пайыз мелшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;

сақтандыру компанияларын  коса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.

 

Ипотекалық несиелеудің  келесі бір үшінші үлгісі — бұл  «балансталған автономды улгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі  онын, қызметінің жинақ-ссуда қағидатына негізделуінен көрінеді. Мұндай прицип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек қағидаты (принципі) бойынша болашак қарыз алушының каражатгарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы.