Объект недвижимости: сущность и основные признаки

 

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный  технический университет

Факультет дистанционного образования

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Объект недвижимости: сущность и основные признаки»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Дата ____________

 

Новосибирск – 2011

Реферат

 

Контрольная работа состоит из введения, теоретической части, практической части, заключения и списка используемой литературы. Объем работы – 19 страниц. Работа содержит 4 рисунка,  1 таблицу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………….4

1. Теоретические аспекты объекта недвижимости…………………………5

1.1 Сущность  объекта недвижимости……………………………………….5

1.2 Основные  признаки объекта недвижимости……………………………7

1.3 Понятие рыночной стоимости объекта недвижимости и краткая характеристика основных подходов к его оценке…………………………………9

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………….13

2.1 Описание и анализ объекта недвижимости……………………………13

2.2 Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………...14

Заключение…………………………………………………………………...18

Список используемой литературы………………………………………….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема контрольной работы – «Объект недвижимости: сущность и основные признаки».

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость. Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Однако практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.  Подытоживая все вышесказанное, можно утвердительно говорить об актуальности темы контрольной работы, поскольку в настоящее время данная тема требует постоянного мониторинга и изучения.

Цель исследования – изучение теоретических аспектов, связанных с объектом недвижимости. Для достижения данной цели в курсовой работе решаются следующие задачи:

- изучение сущности  объекта недвижимости;

- исследование  основных признаков объекта недвижимости;

-  изучение  понятия рыночной стоимости объекта недвижимости и анализ основных подходов к его оценке;

- описание и анализ объекта недвижимости;

- проведение  оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования данной работы является 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома. Предмет исследования – определение рыночной стоимости квартиры.

1 Теоретические аспекты объекта недвижимости

1.1. Сущность объекта недвижимости

 

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится  к числу объектов, прямо перечисленных в определении, то есть является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что  его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. [1]

С точки зрения экономики объект недвижимости можно  рассматривать как благо и как источник дохода. Сущностные характеристики объектов недвижимости приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 –  Сущностные характеристики объектов недвижимости.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве  категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая.

Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене. [5, с. 95]

Укрупненная классификация  объектов недвижимости приведена на рисунке 2.

 

Рисунок 2 - Укрупненная  классификация объектов недвижимости.

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.  [2, с. 114]

 

 

 

 

1.2 Основные  признаки объекта недвижимости

 

Имея в качестве составной части земельный участок, все объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и так далее.

Совокупность  этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и  составляет основу стоимости объекта  недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости. [6, с.55]

Долговечность объектов недвижимости практически  выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании  бесконечна, а нарушение эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Объекты недвижимости подразделяются по функциональным признакам на: производственные и непроизводственные объекты.

Кроме основных родовых и функциональных признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно  будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. 

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической  ценностью, так как предназначены  для длительного пользования  и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат. [6, с. 56]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Понятие  рыночной стоимости объекта недвижимости  и краткая характеристика основных  подходов к его оценке

 

Процесс оценки – это логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Рыночная стоимость  – это наиболее вероятная   цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Процесс оценки – это последовательность этапов, выполняемых специалистом для определения  стоимости объекта недвижимости.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

На втором этапе  процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением  в каждом конкретном случае известных  методов и подходов, позволяющих  избегать непродуктивных затрат и формулировать  требования к необходимой информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. [4, с. 83]

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода к оценке зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых подходов и методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости: сравнительный; доходный и затратный (Рисунок 3).

Рисунок 3 –  Группировка подходов и методов  к оценке недвижимости.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. Окончательное  заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять из себя не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости. [4, с. 85]

Основу затратного подхода  к оценке объектов недвижимости составляет совокупность методов оценки, базирующихся на анализе затрат на восстановление или замещение объекта оценки с учетом износа. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Доходный подход – это совокупность методов оценки объекта недвижимости, базирующихся на определении ожидаемых доходов  от него. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. [4, с. 87]

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В основе подхода лежит принцип замещения. Подход предполагает анализ рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости на активных рынках. Первый этап оценки с использованием сравнительного подхода подразумевает изучение рынка. На втором этапе проводится сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, а также сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Третий этап включает корректировку цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. На четвертом этапе устанавливается стоимость объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. [8, с. 64]