Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Скорректированная цена – это цена продажи объекта  сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки. Причем для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя (Рисунок 4).

Рисунок 4 –  Виды корректировок.

Методы расчета  корректировок:

1. Метод парных  продаж заключается в сопоставлении  и анализе нескольких пар сопоставимых  продаж. Парные продажи – продажи  двух объектов, которые имеют  единственное ключевое отличие.

2. Метод валового рентного мультипликатора предполагает использование ВРМ, то есть расчет отношения продажной цены к потенциальному валовому (или действительному) доходу.

3. Относительный сравнительный анализ предполагает внесение корректировок в виде направления изменения цены.

4. Анализ издержек отражает затраты на создание как правило нового объекта недвижимости, которые максимально приближены к рыночной стоимости. Также применяются статистический анализ, графический анализ, используются оценки экспертов и прочее. [8, с.65]

2. Оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание  и анализ объекта недвижимости

 

На момент определения  рыночной стоимости объект недвижимости, находящийся по адресу г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40., представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома.

Опишем подробнее  район окружения объекта оценки. Окружающая застройка представляет собой жилые здания. Градостроительная зона и соответствие зонированию -  это зона жилой застройки. Транспортная доступность хорошая. Остановка общественного транспорта  - «Куприна», находится в непосредственной близости с домом  (транспорт - автобус, маршрутное такси). В окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован. Здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон, интернет). Социальная инфраструктура района развита гармонично. Развитая инфраструктура района делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Проанализируем  количественные и качественные характеристики объекта недвижимости. Здание, где находится объект недвижимости, представляет собой 5-этажный панельный жилой дом, год его постройки 1965 год. Данных о дате проведения последнего капитального ремонта нет. Фасад здания находится в хорошем состоянии. Объект недвижимости, подлежащий оценке, - это квартира. Назначение - жилое. Общая площадь - 57,6м². Жилая площадь - 43м². Количество комнат – 3. Этаж – 5. Объект оценки находится в общей совместной собственности без каких-либо обременений. Внутренняя высота помещений – 2,56 м. Санузел - совместный. Есть балкон. В квартире устроены деревянные полы. Дверные и оконные блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии. Ремонт в квартире не производился с момента постройки дома. Общее состояние квартиры - удовлетворительное.

2.2 Оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости будем производить сравнительным подходом, поскольку объект оценки не уникален, есть возможность подобрать аналоги к объекту, схожие с ним по основным характеристикам,  информация по схожим сделкам исчерпывающая. Данный подход позволит учесть мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

На дату оценки были проанализированы совершенные  сделки по продаже объектов, 3 из которых  были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом. В качестве источника информации использованы сведения раздела «Недвижимость» интернет портала НГС (http://realty.ngs.ru/?menu). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 м² объектов-аналогов.

Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода объекта недвижимости и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения приведен в таблице 1.

Таблица 1 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости и каждого объекта-аналога сравнительным подходом.

Параметры сравнения	Объект  оценки	Аналог  №1	Аналог  №2	Аналог №3
Местоположение	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина, д.63, кв.40	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина, д.63	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина,д.59	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина,д.61
Цена продажи (предложения), руб./м2	--	31 896	32 786	36 666
Передаваемые  права	В собственности	В собственности	В собственности	В собственности
Продолжение таблицы 1
Корректировка на передаваемые права	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	31 896	32 786	36 666
Условия продажи	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке
Корректировка на условия продажи	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	31 896	32 786	36 666
Наличие торга	Торг	Торг	Торг	Торга нет
Корректировка на торг	--	-5%	-5%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 301	31 146	36 666
Дата продажи (предложения)	январь 2011г.	январь 2011г.	январь 2011г.	январь 2011г.
Корректировка на дату продажи (предложения)	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 301	31 146	36 666
Тип помещения, его конструктивное решение	5 - этажный панельный  жилой дом	5 - этажный панельный  жилой дом	5 - этажный панельный  жилой дом	5 - этажный панельный  жилой дом
Корректировка на тип помещения	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 301	31 146	36 666
Общая площадь, м2.	57,6	58	61	60
Продолжение таблицы 1
Корректировка на общую площадь	--	-1%	-1%	-1%
Скорректированная цена, руб.	--	29 997	30 834	36 299
Наличие балкона (лоджии)	есть	нет	есть	есть
Корректировка на наличие балкона (лоджии)	--	+2%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 596	30 834	36 299
Этаж	5/5	1/5	2/5	2/5
Корректировка на этажность	--	+2%	-2%	-2%
Скорректированная цена, руб.	--	31 207	30 217	35 573
Техническое состояние	Удовлетворите-льное	Удовлетворите-льное	Удовлетворите-льное	Удовлетворите-льное
Корректировка на техническое состояние	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	31 207	30 217	35 573
Удельный вес	--	0,3	0,4	0,3
Скорректированная цена, руб.	--	9 362	12 086	10 671

 

Подробнее проанализируем расстановку корректировок. При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения принята в размере - 5%. При проведении корректировок на общую площадь учитывалось небольшое различие в общей площади представленных аналогов с объектом оценки, поэтому корректировка принята в размере - 1%. При проведении корректировок на наличие балкона (лоджии) и на этажность были приняты корректировки  в размере 2%. Расстановка удельных весов зависела от количества и величины корректировок, внесенных в цену аналогов.

С учетом все перечисленных сведений, средневзвешенная стоимость 1 м² оцениваемой недвижимости, определенная с использованием сравнительного подхода, составила 32 119 рублей (9 362 руб. + 12 086 руб. +10 671 руб. = 32 119 руб.).

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 1 850 000 рублей. (32 119 руб./м² * 57,6 м² = 1 850 054 руб.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

К объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость.

Имея в качестве составной части земельный участок, все объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов. Объекты недвижимости подразделяются также по функциональным признакам. Кроме основных родовых и функциональных признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Рыночная стоимость  объекта недвижимости – это наиболее вероятная   цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении рыночной стоимости различают 3 подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Объектом исследования данной работы является 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома. Предмет исследования – определение ее рыночной стоимости. 

В результате проведенного анализа с использованием сравнительного подхода выявлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 1 850 000 рублей.

 

 

 

Список  используемой литературы

 

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. – М.: Наука, 2005г.
3. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь - справочник. – М.: ИТРК РСПП, 2000г.
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004г.
5. Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и Статистика, 2004г.
6. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2002г.
7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Наука, 2006г.
8. Экономика недвижимости: методические указания / Под ред. И.И. Вайданич, В.Н. Митрофанова, А.М. Евсевич. - Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2009г.