Анализ  показателей объекта недвижимости. 

 
 
 

     Ток= 4+=3,77 

     КР= ×100%=24,73% 

     КР= =1,25 
 
 

     Х=10,74 

     ВСДП= 10,74+23,26=34% 
 
 

   Анализ  показателей объектов недвижимости. 

     
 
 
 
 

    Вывод 1: При оценке инвестиционной привлекательности проектов анализировались все показатели (срок окупаемости; чистая текущая стоимость доходов; коэффициент рентабельности; внутренняя ставка доходности проекта, инвестиционные затраты). Анализ показал, что первый проект более предпочтителен за счет вложения инвестиционных затрат в размере 105 000 рублей, чем инвестиционные затраты второго объекта недвижимости в размере 145 000 рублей, так как внутренняя ставка доходности первого объекта выше внутренней ставки доходности второго объекта на 5,75%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Определение максимально  допустимой суммы  ипотечного кредита  и расчет ежемесячных  выплат по кредиту

 

    Максимальная  величина ежемесячного платежа по кредиту  на основе показателя кредитоспособности, р:

    PMT₁=Д ∙ К₁, 

где К₁ – коэффициент кредитоспособности, рекомендуемое значение 0,35;

Д –  сумма ежемесячного совокупного  дохода, р. 

    PMT₁ =30000∙ 0,35 = 10 500 руб.

    Максимальная  величина ежемесячного платежа по кредиту  на основе показателя платежеспособности, р: 

           PMT₂=Д ∙ К₂ - О, 

где К₂ – коэффициент платежеспособности, рекомендуемое значение 0,45;

О –  общая сумма обязательных ежемесячных  платежей, р.

    Значение  PMT₂ должно быть не менее минимального прожиточного уровня на заемщика и его иждивенцев. 

                PMT₂ = 30000 ∙ 0,45 – 3000 = 10 500 руб. 

    Максимальная  величина ежемесячного платежа PMT по кредиту определяется исходя из минимального абсолютного значения одного из двух показателей PMT₁ и PMT₂.

    Для определения максимально допустимой суммы ипотечного кредита по показателю PMT используется формула

                                   PV₁=PMT  

где  PMT – выплаты по кредиту, р;

PV₁ – сумма кредита на основе ежемесячных платежей, р;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, доли (i=0,14 - по результатам анализа условий кредитования, которые предлагает Сбербанк);

k – число начислений в году;

n – срок, на который выдан кредит, лет. 
 
 

    Полученную  сумму кредита необходимо сравнить с залоговой стоимостью имущества.

    Максимальная  величина кредита на основе показателя залоговой стоимости, р:

PV₂=V ∙ К₃, 

где К₃ - коэффициент соотношения между суммой кредита с стоимостью залогового имущества, рекомендуемое значение 0,7;

   V – оценочная стоимость недвижимого имущества, р.

    (с учетом инвестиционных затрат  на развитие существующего объекта  недвижимости):

 
 

руб. 

                                              PV₂ = 220 666,67∙0,7=154 466,67 руб. 

    Максимально допустимая сумма кредита PV определяется минимальным значением из двух PV₁ и PV₂, и равна  154 466,67 руб.

    Так как сумма кредита определяется на уровне залоговой стоимости недвижимого  имущества, то необходимо пересчитать  величину ежемесячных платежей по кредиту: 

    PMT=154 466,67∙=3 594,2руб. 

Расчет  равновеликих выплат по кредиту 

 
 
 

 
 
 

Расчет  выплат по кредиту (с  фиксированным платежом основной суммы)

 
 

 

Вывод 2: На основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом можно сказать, что для заемщика предпочтительнее второй вариант погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита, чем при погашении кредита с равновеликими выплатами, так как  переплата погашения в первом варианте на 6 219,11 руб. выше, чем во втором. Максимально допустимая сумма ипотечного кредитования равна 154 466,67 рублей.

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Обоснование величины  собственной прибыли  и доли  
заемных средств в инвестиционном проекте

 

   Ro =  Io/ Vo,          

   где Ro – общая ставка капитализации, доли;

   К_КАП – коэффициента капитализации объекта недвижимости, доли.

   Ro =

   

где Rm - ставка капитализации для заемных средств, доли;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, доли;

n – срок, на который выдан кредит, лет. 

   Rm==0,29 

    Ro>Rm –положительный финансовый рычаг

    Ставка  капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле

    

где М – доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости, доли:

M = PV₂ / V

    M = 154 466,67 / =0,7 

    Re==0,74

    Величина  собственной прибыли в инвестиционном проекте рассчитывается по формуле

    Ie = Vo ∙ (1 - M) ∙ Re,

    Ie = 105000∙(1-0.7)∙0,74=23 310 руб.

   Вывод 3: Так как общая ставка капитализации больше ставки капитализации для заемного капитала (положительный финансовый рычаг), то использование заемных средств увеличит доход собственного капитала инвестора, следовательно, кредит выгоден. Доля заемных средств в инвестиционном проекте равна 0,29, а величина собственной прибыли составляет 23 310 рублей.