Оценка бизнеса

Условия договора об оценки:

1. Основание заключения договора
2. Вид объекта оценки
3. Вид определяемой стоимости объекта оценки
4. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта
5. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Объектом страхования при страховании гражданской ответственности оценщика служит его имущественные интересы, связанные с обязанностью возместить материальный ущерб, причиненный в результате совершения оценщиком ошибок или допущений при выполнении работ по оценке.

В договоре указывается объект, риск, должен быть заключен в письменной форме.

 

Подготовка информации в процессе оценки

Внешняя информация

При описании внешней информации необходимо рассматривать факторы  неопределенности и рисков.

 

Основные факторы риска, которые учитываются в процессе оценки:

1. Уровень инфляции
2. Темпы экономического развития страны
3. Изменение ставок процента
4. Изменение валютного курса
5. Уровень политической стабильности

В связи с  этими факторами выделяют следующие  риски:

1. Инфляционный риск – риск непрогнозируемого изменения темпа роста цен
2. Риск, связанный с изменениями темпов экономического роста
3. Риск, связанный с изменением величины ставки процента
4. Риск, связанный с изменение валютного курса
5. Политический риск
6. Страновой риск – отражает состояние инвестиционного климата в стране

Также необходимо учитывать  нормативно-правовую базу.

Рынки сбыта:

1. Анализ стратеги сбыта товаров
2. Прогнозы реализации продукции
3. Анализ объема спроса и взаимоотношения с поставщиками
4. Условия конкуренции

Внутренняя информация

Учитывается:

1. История компании
2. Маркетинговая стратегия компании, которая будет определяться внешними факторами, а также фазой жизненного цикла производимого товара и наличием производственных мощностей

Анализируя  маркетинговые стратегии, оценщик  должен сопоставить следующую информацию:

1. Объемы продаж за прошлый, текущий и прогнозируемый периоды
2. Себестоимость реализованной продукции
3. Цены товаров и услуг и их динамику
4. Прогнозируемые изменения объемов спроса
5. Производственные мощности (наличие и будущие капиталовложения)
6. Рабочий и управленческий персонал
7. Внутренняя финансовая информация (анализируется бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах, отчет о движении денежных средств и т.д.)

В случае если требуется оценка активов предприятия, анализируется:

1. Необоротные активы
2. Оборотные средства
3. Обязательства по задолженности
4. Бизнес-план
5. Лицензии на осуществляемые виды деятельности
6. Отчеты о проводимых на предприятий переоценки основных фондов
7. Кредитные договоры
8. Договоры аренды
9. Договоры или контракты на поставку оборудования

Основные подходы  к оценке бизнеса

Используется 3 основных подхода к оценки бизнеса:

1. Сравнительный
2. Затратный
3. Доходный

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала организации определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточного сформированного рынка. Данный подход базируется:

• Оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные организации или их акции, при этом учитывается ряд факторов (величина риска, особенности организации и т.д.)
• Базируется на принципе альтернативных инвестиций – инвестор, вкладывая деньги в акции, ожидает будущий доход
• Цена организаций отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития

Преимущества:

• Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи схожих объектов (оценщик только корректирует цены, цены диктует рынок)
• Отражает фактически достигнутые результаты деятельности организации
• Реальное отражение спроса и предложения на данный объект оценки

Недостатки:

• Игнорирование перспектив развития организации
• Использование этого подхода возможно при наличии разносторонней информации не только по объекту оценки, но и по большому количеству сходных организаций, отобранных в качестве аналогов
• Необходимо делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования

Условия применения:

• Наличие активного финансового рынка
• Открытость рынка и доступность финансовой организации
• Наличие специальных служб, накапливающих финансовую информацию

 

Методы:

• Метод компании аналога – основан на использовании цен, сформированным открытым фондовым рынком. При оценки бизнеса базой для сравнения служит цена одной акции ОАО, при оценки недвижимости цена 1 м²
• Метод сделок (продаж) – ориентирован на цены приобретения организации в целом, либо ее контрольного пакета акций
• Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений – основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами

Затратный (имущественный) подход – оценка бизнеса с применением метода затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрела организация за период своего функционирования на основе принципа замещения

2 основных метода:

• Метод чистых активов – если существует уверенность, что предприятие будет существовать в будущем

• Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимого имущества
• Оценивается рыночная стоимость машин и оборудования
• Рассчитывается стоимость нематериальных активов
• Оценивается рыночная стоимость финансовых вложений
• Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость
• Оцениваются расходы будущих периодов
• Оценивается дебиторская задолженность
• Обязательство организации переводятся в текущую стоимость
• Определяется стоимость собственного капитала

• Метод ликвидационной стоимости – если есть сомнения, будет ли организация функционировать. При определении ликвидационной стоимости определяется стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией организации

Основные  источники информации для использования  данного подхода:

• Бухгалтерская отчетность
• Данные учета организации
• Данные о текущей рыночной стоимости материальных активов организации
• Данные о текущей рыночной стоимости финансовых вложений
• Данные о текущей стоимости величине обязательств данной организации
• Данные о текущей стоимости нематериальных активов
• Прочая информация о рыночной стоимости активов, обязательств, прав

Включает  следующие процедуры:

• Анализ бухгалтерского баланса на дату оценки
• Сбор информации о рыночной стоимости активов и обязательств
• Определение стоимости материальных активов, финансовых вложений, нематериальных активов, обязательств организации
• Определение стоимости бизнеса как разница между суммарными стоимостями его активов и обязательств

Условия:

• Оценщик должен удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, неучтенных в бухгалтерском балансе
• При корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса

Оценка недвижимого  имущества включает несколько этапов:

• Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение
• Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения (стоимость строительства в текущих ценах с использованием новых материалов, дизайном, планировки и т.д.) здания и сооружения на действительную дату оценки
• Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания
• Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства и совокупным износом
• Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений  стоимости земельного участка

При оценке земельного участка используются 2 метода:

• Метод выделения (метод извлечения, изъятия) – сбор информации оценок на земельные участки, имеющие застройку. Условия: 

• Наличие информации о ценах продаж (предложения) объектов недвижимости аналогичных объекту оценки
• Соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования

3 этапа:

• Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающая земельный участок на основании изучения рынка и сопоставимых продаж
• Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения, возведение зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке
• Определяется рыночная стоимость земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещение зданий и сооружений

Достоинства:

• Возможность применения при отсутствии достоверных данных о совершенных сделках с аналогичными земельными участками
• Широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного
• Данный метод приводит к объективным результатам при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости

Недостаток состоит в необъективной оценке объектов, возраст которого превышает 10 лет

• Метод оценки по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру – целесообразен при ликвидации организаций или аресте их имущества. Цены определяется согласно постановлению Правительства РФ.

При оценке земель под объектами  бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводства произведенных  улучшений (дорог, канализация и  т.д.), которые находятся на балансе  организации. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка.

Оценка машин  и оборудования

Суть оценки машин и оборудования – инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство или приобретение аналогичного объекта, т.е. текущая восстановительная стоимость оборудования на дату оценки можно рассчитать как разность восстановительной стоимости, которая рассчитывается на базе стоимости воспроизводства и обесценивания вызванного элементами накопительного износа

Оценка нематериальных активов

3 группы нематериальных  активов:

1. Объекты интеллектуальной собственности
2. Организационные расходы в уставной капитал
3. Деловая репутация организации
4. Оценка финансовых вложений – осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки