Оценка лесного участка

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 27 Апреля 2013 в 12:43, курсовая работа

Описание

Лесной фонд составляет более одной трети территории России. В его состав входят: леса, земли, покрытые лесом либо предназначенные для лесоразведывания, нелесные земли, но расположенные внутри земель лесного фонда (болота, дороги, гари, просека и т.д.)
Центральное место в составе элементов лесного фонда занимают леса. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своём развитии.

Содержание

Введение………………………………………………………. стр.

1.Особенности объекта оценки…………………………….стр.

2. Правовые и социально-экономические условия
при оценке лесных участков………….…………………стр.

3. Цели оценки лесного участка…………………………..стр.

4. Методы оценки лесного участка……………………….стр.

Библиографический список ………..………… …………стр.

Работа состоит из  1 файл

Экономика недвижимости 1.docx

— 35.90 Кб (Скачать документ)

Экономическая оценка леса как хозяйствующего имущества (материального объекта) или отдельных  правомочий собственности на него, например, права пользования (нематериального  объекта) зависит от многих взаимосвязанных  факторов, как социально-экономические  условия, методы оценки, цели оценки и  субъекты оценки. Из перечисленных  компонентов оценки леса определяющую роль играют правовые и социально-экономические  условия. К ним относятся нормы  права, экономические, социальные и  исторические условия.

Оценочную деятельность в Российской Федерации  регулируют Федеральный закон об оценочной деятельности, другие федеральные  законы, принимаемые в соответствии с этим законом, иные нормативные  правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а  также международные договора Российской Федерации.

Сильное влияние на сложившиеся правовые и социально-экономические условия  оказывает история развития лесных отношений в стране. Это основная предпосылка формирования вышеназванных  условий. В свою очередь, их многообразие зависит от экономической системы  страны. В связи с этим можно  выделить централизованно-планируемую  и рыночную системы. Лесной сектор в своем развитии находится на промежуточной стадии между централизованно-планируемой системой и рыночной. Причем, лесная промышленность и лесное хозяйство оказались по-разному подготовлены к рыночным условиям. Если в лесной промышленности уже существовали такие рыночные категории, как цена, себестоимость, прибыль, рентабельность и др., то в лесном хозяйстве этих категорий не существует даже в настоящее время. Как результат – более 90% лесозаготовительных предприятий практически полностью приватизированы, а все лесхозы находятся в государственной собственности. Такая резкая поляризация организаций лесопромышленного сектора находит свое отражение в вопросах собственности на лесной фонд.

Конституция России признает многообразие форм собственности  на леса, Гражданский кодекс допускает  нахождение лесов в частной собственности  в той мере, в какой это допускает  федеральное лесное законодательство. Лесной кодекс подходит к вопросам собственности на леса однозначно –  лесной фонд объявлен федеральной собственностью, это следует из ст. 19 ЛК РФ “Лесной  фонд и расположенные на землях обороны  леса находятся в федеральной  собственности.

В соответствии с федеральным законом допускается  передача части лесного фонда  в собственность Российской Федерации.

Формы собственности  на леса, расположенные на землях городских  поселений, устанавливаются федеральным  законом”.

       Из ст.12 "Оборотоспособность объектов  лесных отношений" следует:  “Оборот лесного фонда не допускается.  Нахождение в обороте участков  лесного фонда и не входящих  в лесной фонд участков лесов,  прав пользования ими допускается  в той мере, в какой это предусмотрено  настоящим Кодексом.

Купля-продажа, залог и совершенствование других сделок, которые влекут или могут  повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Сделки  с правами пользования участками  лесного фонда и правами пользования  участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном  лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной  им, гражданским законодательством  и земельным законодательством  Российской Федерации”.

Оборот  лесного фонда запрещен, а это  значит, что купля, дарение, залог, равно  как и любые другие сделки, влекущие за собой или могущие повлечь  изменение форм собственности на леса, запрещены.

Запрещение  в законодательном порядке подобных действий существенно сокращает  число целей оценки и в какой-то степени тормозит развитие методов  оценки. На сегодняшний день остаются невостребованными методы оценки леса (участков лесного фонда) с целью  его купли-продажи, дарения, залога, наследования и т.п.

На мой взгляд, в социальном и экономическом плане приватизация лесов физическими лицами повысит занятость населения в сельской местности, укрепит финансовое положение фермерских хозяйств, позволит ввести в хозяйственный оборот территориально рассредоточенные лесные насаждения. Во избежание возникновения финансовых и экологических рисков лесное законодательство может на определенный период ввести ограничения, касающиеся определения максимально возможной площади участков выкупаемых лесных земель.

В то же время приватизацию лесов  через выкуп у государства  арендованных лесных участков следует  рассматривать как весьма рискованное  по экономическим и экологическим  последствиям политическое решение

 

 

 

 

Раздел 3 . Цели оценки лесного участка

 

Оценка  производится всегда с какой то целью. Как только появляется цель, то следом появляется методика оценки. 

Один  и тот же участок лесного фонда, в силу его многофункционального назначения, может быть подвергнут различным целям оценки. Эти цели являются результатом проявления интересов субъектов оценки.

Можно выделить несколько характерных случаев, когда необходимо произвести оценку недвижимости:

- оценка  по требованию продавца, перед  выставлением объекта недвижимости  на продажу;

- оценка  по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

- оценка  перед приобретением земельного или лесного участка на предмет его использования для конкретных целей;

- оценка  по заказу собственника для выявления наиболее эффективного способа использования объекта недвижимости;

- оценка  инвестиционного проекта;

- оценка  перед реконструкцией объекта  недвижимости на предмет прироста  дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на реконструкцию;

- оценка  при получении кредита под  залог недвижимости, при разделе  имущества, при внесении недвижимости в качестве уставной доли в уставный капитал нового предприятия;

- оценка  при определении стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах или аукционах.

Цели оценки леса зависят от видов лесопользования, способов владения лесом и объемов полномочий по распоряжению им.

Участок лесного  фонда получит различные оценки, если в одном случае он рассматривается  с точки зрения пользования им для культурно-оздоровительных целей, а в другом — как источник получения древесины.

Арендатор владеет  участком лесного фонда лишь на правах пользования, и поэтому его цели не будут совпадать с целями государства, которое владеет лесами на правах собственника.

Право пользования  участками лесного фонда осуществляется на основе ряда принципов:

строго  целевой и рациональный порядок  использования земель лесного фонда;

установление  платного порядка пользования землями  лесного фонда;

свобода хозяйственной деятельности по использованию  земель лесного фонда;

соблюдение  закона при осуществлении права  использования участками земель лесного фонда;

соблюдение  безопасности при осуществлении  хозяйственной деятельности по использованию  земель лесного фонда;

соблюдение  норм рубки леса.

По лесному  законодательству участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования, граждане и юридические  лица, осуществляющие ведение лесного  хозяйства и использование лесного  фонда, а также лесов, не входящих в лесной фонд.

Цели оценки леса зависят от видов  лесопользования, способов владения лесом  и объемов полномочий по распоряжению им.

Возможность субъектов Российской Федерации совершать распорядительные действия по поводу перевода лесных земель в нелесные, в целях, не связанных  с ведением лесного хозяйства  и пользованием лесного фонда, и  изъятие земель лесного фонда  в лесах II и III группы порождает появление соответствующих целей оценки земель лесного фонда.

Исходя  из существующих правовых и социально-экономических условий, наиболее распространенными целями оценки леса являются: оценка леса на корню, оценка леса при передаче участков лесного фонда в аренду, концессию, оценка леса при расчете эффективности работ и мероприятий в лесном хозяйстве, установление стоимости участков лесного фонда при страховании или налогообложении, оценка рекреационной и защитной функций леса, оценка участков лесного фонда в результате их отчуждения (приемки), изменение статуса участка лесного фонда при пожарах и лесонарушениях, кадастровая оценка и др.

 

 

Раздел 4. Методы оценки лесного участка

 

В зависимости  от объекта недвижимости и целей  оценки в мировой и отечественной  практике применяются, как правило, три основных метода оценки недвижимости: затратный, аналоговый и доходный.

В лесном хозяйстве, по аналогии с общепринятыми  методами оценки, теоретически также  используют затратный метод (основанный на расчете затрат на восстановление лесных ресурсов), доходный, или рентный (основанный на свободном рыночном ценообразовании, на продукцию конечного  потребления), и аналоговый (когда  образование цены на какой-либо участок  леса происходит одинаково с аналогичным  участком, цена на который уже определена).

На практике востребован лишь доходный, или рентный  метод, поскольку вычислить затраты  на восстановление леса за 100-180-летний период или найти два аналогичных  участка леса оказывается практически  невозможно.

Рассмотрим  подробнее методы оценки леса.

Сущность  затратного метода основывается на предположении, что рассматриваемый объект недвижимости не может стоить больше, чем понесенные затраты на создание аналогичного объекта.

Исходя  из этого, затратный метод практически  не применяется при оценке стоимости  лесных и земельных участков.

Этапы оценки по затратному подходу:

  1. определение стоимости восстановления либо замещения оцениваемого объекта.
  2. оценка износа объекта недвижимости.
  3. корректировка рассчитанной стоимости замещения либо восстановления на величину износа и получение текущей стоимости объекта недвижимости.
  4. определение стоимости земельного участка.

Стоимость недвижимости по затратному методу можно  определить как стоимость полного  воспроизводства или замещения  минус величина износа плюс стоимость  земельного участка, свободного от застройки.

Сущность  метода сравнительного анализа продаж заключается в определении искомой  стоимости объекта недвижимости через сравнение с другими  аналогичными объектами, сделки по купле-продаже которых были осуществлены в течение недавнего времени.

Этапы оценки при применении метода сравнительного анализа продаж:

- сбор  информации по совершившимся  сделкам купли-продажи аналогичных  объектов недвижимости за последнее  время;

- анализ  полученной информации, проверка  ее достоверности;

- сопоставление  цен проданных объектов недвижимости  с оцениваемым объектом, с учетом  физических характеристик, местоположения, влияния различных факторов и  т.п.

- корректировка  цен продаж сопоставимых объектов, исходя из выявленных различий;

- согласование  корректировок цен по каждому  сопоставимому объекту и определение  стоимости оцениваемого объекта.

Доходный метод. Основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Соответственно,  владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, рыночная цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Недостатком метода является то, что  будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и  суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа  ряда факторов, а потому могут нести  в себе определенную погрешность, так  как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Существует несколько методик  доходного подхода оценки: 
- метод валовой ренты; 
- метод дисконтирования денежных потоков;

-метод  прямой капитализации доходов.

Метод валовой ренты основан  на определении соотношения между  рыночной ценой и потенциальным  валовым доходом (валовой рентой), которую может приносить оцениваемый  объект недвижимости за определенный период.

Метод анализа дисконтированных денежных доходов применяется в случае произвольно меняющихся, неравномерно поступающих денежных доходов от использования недвижимого имущества.

Информация о работе Оценка лесного участка