Оценка недвижимости за рубежом

Содержание

Введение

1. Оценка недвижимости за рубежом

1. Исследование международного опыта в области оценки недвижимости следует начинать с изучения подходов и методов оценки, используемых за рубежом.
2. Как покупать недвижимость за рубежом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно  распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия  и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой  уже тогда, когда собственники земли  и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. 
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой  политики. Во всем мире основой системы  местного налогообложения служит налог  на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Оценка недвижимости за рубежом 

 
1. Исследование международного опыта в области оценки недвижимости следует начинать с изучения подходов и методов оценки, используемых за рубежом. 
 
Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. 
Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки. 
Так, например, Российские стандарты оценки, кстати, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности РФ, рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 
Многочисленные методы и подходы к оценке предприятия и его имущества изложены во многих работах зарубежных, российских и белорусских ученых, в нормативных документах Республики Беларусь. 
В большинстве своем ученые исследуют в своих работах доходные методы оценки предприятия как имущественного комплекса. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость  земельного участка, рассчитанная методом  дисконтирования, представляет собой  сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или  других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Сравнительные (рыночные) методы позволяют сравнивать стоимость оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий по системе показателей: цена/балансовая прибыль; цена/чистая прибыль; цена/текущий денежный поток; цена/чистый денежный поток; цена/валовая выручка; цена/действующая выручка; цена/балансовая стоимость. 
Имущественные (затратные) методы основаны в большинстве своем на оценке имущества с помощью первоначальных затрат и коэффициентов его переоценки. 
В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки: 
— метод прямого сравнения; 
— метод капитализации дохода; 
— метод прибыли; 
— остаточный метод; 
— метод подрядчика. 
Вкратце рассмотрим особенности каждого из них.

Метод прямого  сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена.

Метод капитализации  дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока.

Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат.

В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток.

По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы. 
Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки: 
1. Стоимость свободного рынка; 
2. Стоимость свободного рынка для текущего использования; 
3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования; 
4. Стоимость возмещения. 
На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов: 
1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала; 
2. Инвестиционные методы; 
3. Методы, основанные на прибыли; 
4. Методы, основанные на стоимости; 
5. Остаточный метод. 
Как видим, методы те же, что и в общепринятой европейской практике. 
Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости. 
Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи. 
Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки. 
Оценка недвижимости в США — поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов. 
Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки. 
На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки. 
Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее. 
Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости. 
Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика. 
Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлторские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке. 
Особый интерес для нас представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые с нами стартовые условия. 
В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки — принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика.

 

 

 

 

2. Как покупать недвижимость за рубежом

Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на недвижимость за рубежом.

В большинстве  европейских стран нет ограничений  на покупку недвижимости иностранцами

Ее доходность при удачном  выборе объекта способна составить  до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции.

Способ первый: покупка "вторички"

Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег  или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. "К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, - Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой "под ключ" превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря".

Кроме того, нельзя сказать, что такие "консервативные" вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может  принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам например, Болгария, Черногория. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.

В большинстве  европейских стран сегодня нет  ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты  налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.

Способ  второй: инвестиции в кредит

Покупка жилья  в кредит может быть интересна  не только тем, у которых нет свободных  нескольких десятков-сотен тысяч долларов. Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом.

Наиболее лояльны  к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь  россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими  его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.

А вот банки  Италии гораздо более консервативны  и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

А вот в привлекательных  для инвесторов странах бывшего  социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, некоторые застройщики предлагают "кредитование", в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.

Способ  третий: купить и сдавать

Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще "дикий" и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.

Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.

Способ  четвёртый: опередить и заработать

Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется "долевым участием в строительстве" или "покупкой на этапе котлована". Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта - в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.