Оценка недвижимости за рубежом

Главная загвоздка  схемы - грамотно выбрать место и  объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства.

Способ  пятый: войти в долю

Как на российском рынке, так и на западных можно  инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. Например, REIT - это юридическое лицо, а ЗПИФ - комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН - на рентные, девелоперские, строительные.

Западный фонд для инвестиций можно выбрать  самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте www.nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.

Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и  облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для "розничных" инвесторов. Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах - от 100 тыс. долларов. С другой стороны, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов.

После покупки  акций зарубежного фонда обязательно  присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены.

Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций. Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно.

В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы - это гарантированная экономическая безопасность. Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них - тысячи, у нас – десятки. В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные.

Обычно к  покупке паев прибегают как к  дополнительным инвестициям. Практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости..

Способ шестой: перестраиваем и продаем

На европейских  рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой  войне, одним из популярных форм бизнеса  в сфере недвижимости является покупка  старых домов - либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта - всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян.

В целом данный вариант ничем не отличается от обычной  покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти "плохой" по качеству объект в хорошем месте. Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены. Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально. Сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов - побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда "со своим цветом" вам не позволят.

Доходность  от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в  той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные  общественные организации в области  недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов. Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки.

Среди сравнительных  методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости  земельного участка практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические условия и т.д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.

Список литературы:

1. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:  издательство “Финансы и статистика”, 2003.
2. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.
3. http://www.bsn.ru/