Оценка недвижимости

     СОДЕРЖАНИЕ 

     Введение-----------------------------------------------------------------------------2

     Понятие недвижимости и ее виды----------------------------------------------3

     Недвижимость  – как товар-------------------------------------------------------4

     Цена  недвижимости---------------------------------------------------------------5

     Метод оценки стоимости недвижимости-------------------------------------8

     Метод оценки по затратам------------------------------------------------------11

     Заключение-------------------------------------------------------------------------15

     Список  литературы---------------------------------------------------------------16

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (январь 2011 года)

В январе общая  численность объектов коммерческой недвижимости составила 1853, что на 14,7% выше предыдущего периода, общей  площадью 4911 тыс. кв.м, общей стоимостью 2451 млн у.е.

В анализируемом  месяце повышение ценовых показателей  наблюдается только на площади, предназначенные  под производственные и промышленные базы. В остальных сегментах рынка  коммерческой недвижимости изменения  средних цен предложения происходили  в пределах погрешности анализируемой  базы данных.

Состояние рынка

Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим  принципам: торговые площади и офисные  помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Доля предложения  на объекты, предназначенные под  производственные и промышленные базы, составляет 16%, под торговые – 19%, офисные  – 16%, а минимальная – под складские  помещения – 1%.

Помимо этого  выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения – 38%, помещения низкого класса качества – 0,00% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере  услуг – 10% (ателье, гостиничные комплексы  и сауны, медицинские центры и  салоны красоты, кафе и рестораны, станции  техобслуживания и автомойки) (диаграмма 1 и таблица 1).

Таблица 1.

Изменение количества предложений  по назначению

На рынке  коммерческой недвижимости в динамике средних цен предложения понижательный  тренд продолжает наблюдаться только на цокольные и подвальные площади. В остальных секторах средние  цены демонстрируют небольшую положительную  динамику.

Обзор рынка  коммерческой недвижимости публикуется  в сокращенном варианте. Для приобретения полной версии обращаться по телефону 8 (7212) 910-103 вн. 108 и на e-mail: analitika@kn.kz.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

      Введение

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

      Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации  государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой  новых владельцев недвижимости  как в сфере личного потребления,  так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие  структуры, действующие на рынке  недвижимости.

    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться  местное законодательство по регулированию  сферы недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Понятие недвижимости и ее виды

    Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного  определения. Согласно Гражданскому кодексу  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

    Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в  целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

           К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее  редкость (нет абсолютно одинаковых  объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение  территориальных предпочтений может  повысить стоимость недвижимости  без физических изменений), целевое  назначение (как правило, без существенных  затрат не может быть изменено).

    Недвижимость  распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

      В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется  на используемую для жилья  (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой  деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных  целей (склады, фабрики, заводы  и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей  (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

    Недвижимость  – как товар 

    Рынок – способ взаимодействия продавцов  и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок  недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

    Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

    По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости.

    Можно также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

    Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут  быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

    В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости.

    Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ  собственников жилья (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). 

    Цена  недвижимости 

    Практический  опыт указывает: для небольшой жилой  недвижимости целесообразно проводить  оценки по упрощенной процедуре, которая  может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто  основывают свои заключения о стоимости  главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также  используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или  сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.