Оценка недвижимости

        К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

• стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
• оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
• стоимость финансирования строительства;
• расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
• административные и другие расходы застройщика.

        Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя является сложившейся  рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя  на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом  экспертных оценок на основе рыночной информации.

     Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

     В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

    Например, рыночная стоимость элитной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определённая затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции на определённом этапе может быть больше затрат на строительство.

      В условиях становления рынка, когда идёт переориентация производства на новые технологии, может показаться, что объект недвижимости вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и её производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведёт  в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

      В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
 

      Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).  Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.  С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты.  Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

    Можно также предположить, что в связи  с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы 
 

 1. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

2.  Купчин  А.Н., Новиков Б.Д. «Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития.»  - Учебное пособие. М.:1995.

3.  Максимов  С.Н. «Основы предпринимательской  деятельности на рынке недвижимости»,  СПб.2000.

4.  Новиков  Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости  в России». – М.: «Экзамен», 2000.

5.  Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 1997.