Оценка залоговой стоимости недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Содержание

1. Оценка залогового имущества и оценка залоговой стоимости..............3
2. Список используемой литературы...........................................................15 
    
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Оценка залогового имущества и оценка залоговой стоимости

 

 Оценка стоимости имущества

Оценка стоимости имущества  и имущественных комплексов представляет собой один самых полных типов  оценки, который включает в себя все услуги по установлению стоимости  предприятий и бизнеса, нематериальных активов, недвижимости и так далее. Во всем мире оценка движимого имущества  и недвижимого признается эффективнейшим механизмом контроля за собственностью.

В целом, оценка стоимости имущества – это установление цены на тот или иной вид имущества, которое производится специалистом фирмы по оценке имущества в городах страны. При этом оценщик придерживается профессиональной этики и процедуры оценки. Под понятие «имущество» попадают различные объекты использования  либо  владения юридических или физических лиц. В связи с этим оценка стоимости имущества предполагает и оценку залогового имущества, и оценку арестованного имущества, и оценку движимого имущества и т.д.  
Центр оценки имущества и его специалисты дают возможность определить разные типы стоимости имущества:

- инвестиционной, которая  устанавливается на основании  доходности того или иного  объекта при  установленных целях инвестирования; 
- восстановительной; 
- рыночной. 
Установление разных типов стоимости при оценке имущества позволяет собственнику получить достоверные данные о цене его  собственности, получив на руки акт оценки имущества. Наличие акта оценки имущества от независимого центра оценки имущества дает возможность перед лицами, чьи финансовые интересы способна затронуть та или иная сделка, удостоверить, что она проведена грамотно и абсолютно честно. Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики.Предметами залога могут быть:

• Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)
• Машины и оборудование
• Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)
• Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте
• Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права

Не рекомендуется до обращения  в банк оценивать имущество, которое  предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:

* сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится; 
*банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно; 
*неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

Банк определяет залоговую  стоимость на основании предоставленного Оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества  компании на величину дисконта. Дисконт  обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается  как внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка). 

Оценка залоговой стоимости  

Оценка залоговой стоимости имущества может производиться только независимым оценщиком, который не имеет имущественного интереса в объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении оцениваемого имущества. Условие независимости оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.  
   Строго говоря, оценка залоговой стоимости не является оценкой рыночной стоимости в том понимании, как требует Закон "Об оценочной деятельности". В стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519, ликвидационная стоимость отнесена к видам стоимости, отличным то рыночной стоимости. В этих стандартах дано следующее определение: "Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов". 
Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с торгов в сжатые, оговоренные сроки, и поэтому эта вынужденная продажа происходит по ликвидационной стоимости. Отметим некоторые особенности оценки ликвидационной стоимости для целей оформления залога.

Во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая (ликвидационная) стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию  на момент истечения срока по кредиту  с добавлением времени на быструю продажу с торгов.  
    Во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с открытых торгов, то вероятна смена собственника и соответствующая модификация условий применения имущества.

В-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется  на основе предварительной оценки рыночной стоимости. 
Независимо от вида имущества (движимого или недвижимого) оценка залоговой стоимости имущества предусматривает следующий порядок:

• Определяется текущая рыночная стоимость объектов имущества, предлагаемых в залог, на дату заключения кредитного и залогового договоров. Оценка залоговой стоимости рассчитывается как остаточная, т.е. с учетом износа всех трех видов
• Определяется текущая оценка залоговой стоимости выбранных объектов на дату заключения договоров пересчета ранее оцененной рыночной стоимости с помощью коэффициента ликвидационной скидки. Естественно, на этом этапе возникает задача определение коэффициента ликвидационной скидки
• Определяется прогнозная оценка залоговой стоимости объектов на дату их возможной продажи на торгах. Для этого текущая залоговая стоимость корректируется с учетом ожидаемого темпа инфляции и накопления износа.

 Некоторые особенности  имеет оценка недвижимости для  целей залога. Для оценки недвижимости  предприятие-залогодатель должно  представить оценщику следующие  документы:

• документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации)
• документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.)
• справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки
• технический паспорт строения
• документ на право пользования земельным участком
• договора аренды и субаренды (при их наличии)
• сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии) 
   
      Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.  
      При расчете залоговой (ликвидационной) стоимости недвижимости коэффициент ликвидационной скидки выбирается с учетом ликвидности данного вида объектов и продолжительности продажной экспозиции. Последняя для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов должна укладываться примерно в срок взыскания, равный двум месяцам.

К существенным факторам, влияющим на ликвидность объектов недвижимости, относятся: местоположение, физическое состояние, размер и стоимость, развитость рынка недвижимости в данном регионе  и населенном пункте. Наиболее ликвидными являются офисные здания и помещения, ниже ликвидность у торговых зданий и еще ниже - у производственных и складских зданий. 

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества.

Залогодатель- лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник  по обеспеченному залогом обязательству. Закон не исключает возможности  установления залога для обеспечения  обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или  третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве  собственности. В определенных случаях  допускается участие в этих отношениях не собственника вещи, а субъектов  права хозяйственного ведения, к  которым, как известно, относятся  государственные и муниципальные  предприятия. Вместе с тем необходимо учитывать, что передача имущества  в залог означает распоряжение этим имуществом. Поэтому установленные  в ГК (ст. 295) ограничения в распоряжении недвижимостью в отношении государственных  и муниципальных предприятий  в полной мере относятся и к  залогу. Следовательно, залогодателем  по договору ипотеки указанные унитарные  предприятия могут стать лишь с согласия собственника. 

 
Предмет залога

Предметом залога может служить  всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с  тем в состав имущества (в гражданско-правовом смысле) входят не только вещи, то есть имущество в натуре, но и имущественные  права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право может отчуждаться или  передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается  переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и  о возмещении вреда жизни или  здоровью. Поэтому Закон в отношении  таких прав исключает возможность  передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В  тех же случаях, когда предметом  залога выступают иные имущественные  права, их залогодателем может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое  право.

Что касается иных видов  имущества (неимущественных прав), то они могут беспрепятственно служить  предметом залога. Исключение могут  составить лишь отдельные виды имущества, в отношении которых законом  установлены различного рода запреты  и ограничения. Например, имущество  граждан, на которое не допускается  взыскание в силу норм гражданского процессуального законодательства.

Размер обеспечения обязательства  передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия  не содержит, считается, что залог  обеспечивает требование залогодержателя  в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки  от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением  должником своего обязательства, а  также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

Одна из основных целей  залога заключается в том, чтобы  к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание  на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к  этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность  передачи залогодержателю заложенного  имущества либо предусматривают  иные способы обеспечения сохранности  этого имущества. К примеру, в  случае, если предметом залога является имущественное право, удостоверенное ценной бумагой, указанная ценная бумага должна быть передана залогодержателю  либо в депозит нотариуса, если залогодатель и залогодержатель не договорились по-иному. 

 

Оценка  имущественных комплексов

На сегодняшний день, оценка имущественных комплексов, является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество – обладающие полезностью объекты владения или  использования физических или юридических  лиц. Другими словами,имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.  Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Оценка имущества во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. У каждого, кто намеривается реализовать  свои права собственника, возникает  ряд вопросов, важнейший из которых  – вопрос о стоимости имущества.