Оценка залоговой стоимости недвижимости

В следствие этого, оценка имущества или имущественного комплекса  является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных  частей данного имущественного комплекса  необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

Отчет об оценке имущественного комплекса имеет большой вес  в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой  отчет имеет статус официального документа доказательственного  значения и может быть использован  в суде. Кроме того, довольно часто  встречаются случаи оценки имущества  или имущественных комплексов при  совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки. Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов. Оценка имущества осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также на основании лицензии на осуществление оценочной деятельности потенциального покупателя и продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки – купли-продажи, мены, иного отчуждения; 
 
·                кредиторов, при принятии решения о предоставлении кредита; 
 
·                арендодателей, при установлении арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов аренды; 
 
·                собственников земельных участков (например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка называемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой компенсации»); 
 
·                государства и общества в целом, при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости. 
 
Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью: 
 
- корректного отражения в отчетности;  
 
-при проведении конкурсов, аукционов, торгов;  
 
-при передаче объектов в доверительное управление и лизинг;  
 
-выкупе, конфискации, изъятии;  
 
-ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров;  
 
-передаче прав собственности; - 
 
-переуступке долговых обязательств;  
 
-внесении имущества в уставный капитал;  
 
-инвестиционном проектировании;  
 
-коммерческой концессии;  
 
-возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.

Тенденции развития залоговых отношений в  России

Нынешние процессы в экономике  практически вывели из правового  поля основные институты обеспечения  исполнения обязательств. Нестабильность и последовавшее за ней фактическое  банкротство многих организаций  обернулись правовой незащищенностью их контрагентов по различным обязательствам. В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение (вплоть до отсутствия оборотных средств) организаций, резко ограничивается применение таких форм обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков. 
 
Ситуация выдвигает залог как приоритетный способ обеспечения исполнения обязательств. Это объясняется и правовым менталитетом значительной части наших организаций, придерживающихся принципа сиюминутной выгоды. 
 
Залог выходит на первый план в силу следующих факторов: 

• гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной
• деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;
• реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;
• надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;
• смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;
• отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);
• предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.

Следовательно, можно говорить, что способы и формы устранения, противоречий и различий в гражданско-правовом регулировании залога весьма разнообразны. Но как бы далеко ни заходила унификация, все же подлинно одинаковое правовое регулирование оказывается недостижимым, поскольку, в конечном счете, многое зависит от практики толкования и  применения унифицированных норм судами, а в конечном итоге, их единообразие в применении.

Итак, в заключение, в качестве общей тенденции унификации залогового права хотелось бы выделить формирующую  роль права в развитии залоговых  отношений, а перспективы можно  видеть в гибкой и адекватной структуре  правовых и неправовых норм, касающихся института залога как превенции  возникающих коллизий экономических  интересов субъектов залоговых  отношений и механизма правового  регулирования. Перспективы унификации залогового права невозможны без  осмысления новых подходов к интеграционному правовому взаимодействию.

Список используемой литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.12.2009) 
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая: офиц. текст. - М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 2007.
4. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.
5. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008
6. Оценочная деятельномть: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.