Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Санкт-Петербургский  Торгово-Экономический  Институт

    
 
 
 
 

             Реферат

                  По дисциплине «экономика недвижимости»

                                                 Тема:

     « Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости» 
 
 
 
 
 

       Выполнила: Андреянова Е.В.

     Гр. 1410, факультет ТЭФ, 4 курс

Научный руководитель:

Пирогова О.Е . 
 
 

                                   Санкт-Петербург, 2010

 

                                                           Содержание 

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1. Понятие недвижимости и ее объекта

1.1.Определение понятия  недвижимости………………………………….4

1.2. Объект недвижимого имущества……………………………………….5

Глава 2. Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

2.1. Особенности объекта недвижимости…………………………………..6

2.2. Жизненный цикл недвижимости как физического объекта…………9

2.3. Жизненный цикл  недвижимости как экономического  объекта……12

2.4. Жизненный цикл  недвижимости предприятия как  имущественного комплекса……………………………………………………………………….13

Глава 3. Оценка объекта  недвижимости

3.1. Методика оценки объектов жилой недвижимости………………… 14

Заключение……………………………………………………………………..18

Список  используемой литературы…………………………………………19

Приложения………………………………………………………………...…..20 

 

Введение 

    Объекты  недвижимости занимают особое  место в системе общественных  отношений, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные отношения людей во всех сферах их деятельности.

    Сегодня  именно объекты недвижимости  представляются центральным звеном  системы рыночной экономики страны. И это понятно – объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности.

    Экономика  недвижимости представляет собой  систему отношений, возникающих  в процессе операций с недвижимостью.

    Знания  дисциплины необходимы при подготовке  современных специалистов, так как любой профессионал в настоящее время сталкивается в практической деятельности с процессами, происходящими на рынке недвижимости.

    Главная  цель методических указаний –  освоение студентами знаний о  сущности объектов недвижимости, правовых аспектах экономики  недвижимости, основных операциях  и подходах к оценке объектов недвижимости, особенностях рынка недвижимости и видах предпринимательской деятельности на нем. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Понятие недвижимости и ее объекта 

1.1.Определение  понятия недвижимости 

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия –  «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

• актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
• пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

 
Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество».

Современная российская юридическая практика установила ряд  признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому  имуществу:

• прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
• удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
• возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
• функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
• наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

 
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация  прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.  

1.2. Объект недвижимого имущества

«Объект недвижимости» содержит в себе две основы – физическую и юридическую. Физическая основа этого понятия опирается на вещественную составляющую недвижимости, а именно: здания, сооружения, земельные участки, недра и т.д. Все то, что «является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».  
Юридическая часть пролегает в области реализации прав, возникающих при операциях с недвижимостью и ее использовании.  

Благодаря износу, объект недвижимости теряет свою ликвидность  – «возможность осуществления любого способа превращения недвижимости в деньги» - это юридическая составляющая понятия. 
Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, к нему применяется процесс именуемый « инвентаризация объекта недвижимости». Он характеризуется «инвентарным делом» – историей возникновения и изменения объекта недвижимости. Все вышеперечисленное относится к правовой части определения недвижимости.

К объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в  том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том  числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. 
 

Глава 2. Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости 

2.1. Особенности объекта недвижимости

  Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

  1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования. 

  2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественнойи стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

  3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

  Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания  в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

  Длительность  кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение  правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

  Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

  Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т. к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

  Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. 

  Недвижимость  всегда выступает  как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т. к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

  Необходимо  отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

  Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное  в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические  двери и пр.) относится к движимому  имуществу. Но т. к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).