Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

  Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

  В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования  чужим земельным участком», которое  «может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд...».

  Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие  объекты недвижимости, как земля  и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства  во все времена.

  Например, в  докапиталистический период, земля  являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства  и общества в целом.

  Недвижимость  в любом общественном устройстве является объектом экономических и  государственных интересов, и поэтому  для этой категории имущества  введена обязательность государственной  регистрации прав на него, которая  позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь  между объектом недвижимости и субъектом  прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения  невозможна. 
 

2.2. Жизненный цикл недвижимости как физического объекта 

     Выступая, как физический объект, недвижимость является товаром, объектом собственности, бизнеса и проходит различные  этапы и процессы в каждой из своих  ипостасей.

Жизненный цикл объекта недвижимости(физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое  освидетельствование и текущий  ремонт отдельных элементов улучшений  без прекращения использования  объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  земли и улучшений, выполненный  в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального  назначения улучшений, то последние  реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при  этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих  первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования  объекта в существующем состоянии  показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой  существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые  фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел  проекта создания нового объекта  может возникнуть как на этапе, когда  участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения  необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться  в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.  

2.3. Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта 

     Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется  определенным закономерностям и  включает срок экономической и физической жизни 

         Срок экономической жизни, определяющий  период времени, в течение которого  объект может быть использован  как источник прибыли. Срок  экономической жизни заканчивается,  когда производимые улучшения  перестают вносить вклад в  стоимость объекта. 

         Типичный срок физической жизни  — период реального существования  объекта недвижимости в функционально  пригодном состоянии до его  сноса. Определяется нормативными  документами. Физический и экономический  сроки жизни объектов недвижимости  имеют объективный характер, который  можно регулировать, но нельзя  отменить.

         Время жизни — отрезок времени,  когда объект существует и  в нем можно жить или работать.

         С точки зрения периода жизни  объекта недвижимости выделяют  такие сроки, как: 

• Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.
• Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
• Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

     Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:

     1. Создание

     2. Государственная  регистрация недвижимости — в  РФ — юридический акт признания  и подтверждения государством  возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав  на недвижимое имущество в  соответствии с Гражданским кодексом  РФ.

     3. Владение  и использование; смена владельцев. Владение — в гражданском праве  — правомочие собственника; фактическое  обладание вещью, создающее для  обладателя возможность непосредственного  воздействия на вещь.

     4. Развитие

     5. Ухудшение  потребительских свойств недвижимости

     6. Окончание  экономического срока жизни 

  2.4. Жизненный цикл недвижимости предприятия как имущественного комплекса 

        1. Предприятием как объектом прав  признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

     2. Предприятие  в целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи,  залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением  и прекращением вещных прав.

     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

     Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:

     1. Создание  или приватизация предприятия

     2. Государственная  регистрация прав собственности  (государственной, муниципальной,  частной, долевой собственности). Государственная регистрация прав  на предприятие и сделок с  ним должна проводиться в особом  порядке, обусловленном правовой  спецификой данного объекта. Основной  особенностью предприятия является  возможность включения в его  состав земельных участков и  других объектов недвижимости, находящихся  на различных территориях, а  также возможность исключения  недвижимого имущества из состава  предприятия.

     3. Становление  или выход на проектную мощность

     4. Оптимальное  функционирование

     5. Смена  собственников, частная и полная

     6. Спад

     7. Реорганизация,  реформирование, реконструкция, слияние,  поглощение

     8. Банкротство  (необязательный этап)

     9. Ликвидация (необязательный этап). Ликвидация  имущественного комплекса — это  торги и другие механизмы продажи  имущества (в том числе и  недвижимого) организации-банкрота  в соответствии с нормативно-правовыми  положениями конкурсного производства.

     10. Прекращение  функционирование: естественное невосстановительное  прекращение, физическое разрушение, сознательный снос. 
 
 

Глава 3. Оценка объекта недвижимости

3.1. Методика оценки объектов жилой недвижимости 

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой  жилой недвижимости целесообразно  проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто  основывают свои заключения о стоимости  главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также  используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или  сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено ( что обычно и происходит ), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.