Отчет о ситуации на рынке элитной жилой недвижимости Москвы

Отчет о ситуации на рынке элитной жилой недвижимости Москвы. 

Специфика элитного жилья. 

Жилая недвижимость уникальна по своей сути. Даже одинаковые дома, находящиеся в разных местах города, трудно сопоставимы. Принимая понятия “эксклюзивности” и “уникальности” в отношении элитного жилья, мы заведомо отрекаемся от схожести и привычности. При этом, опираясь на проверенные функциональные качества жилища в их самой современной и качественной архитектурной и технической интерпретации, можно уверенно рассчитывать на постоянный и почти неподверженной колебаниям рынка спрос на элитное жилье. Надежность спроса при его относительно низкой доли в общем жилищном рынке – основа высокой ликвидности уникального и высококачественного жилья.  

Основными признаками эксклюзивности и уникальности в недвижимости, и в первую очередь, в жилье будут являться троекратно умноженное “местоположение”, в которое входят важнейшие характеристики городского и ландшафтного окружения, техническая и социальная инфраструктура, “история” и дух” места, социальные, демографические и прочие составляющие территории. Даже не касаясь иных аспектов, ценность и уникальность местоположения должна кардинальным образом влиять на структуру элитного жилья. Другим важнейшим элементом дорогого и высококачественного жилья является его архитектурный облик, внутренняя планировочная организация и оснащение, соответствующие и гармонирующие при этом с уникальностью местоположения. На практике это реализовать не легко и встречается крайне редко.  

Таким образом, создавая дорогое и высококачественное жилье, нужно помнить об особой индивидуальности проекта и особой продуманности архитектурных решений. Для этого нужно досконально знать рынок и, если не будущих жителей, то максимально конкретный сегмент спроса. В недостаточном учете этих качеств при создании нестандартных и дорогостоящих объектов недвижимости видятся основные слабости западного и отечественного девелопмента. Они проявляются в недооценке уникальности местоположения, функциональных особенностей жилья и избирательного спроса в условиях крупнейших городов или природного окружения. 

Классификация.  

На сегодняшнем  рынке существует немало классификаций  элитного жилья. Потребность хоть в  каких – то классификациях обострилась  в последние 2-3 года, когда данный сегмент рынка приблизился к некоторой стабилизации и определенному этапу зрелости. Выросла конкуренция и необходимость понимания того, что делаешь.  

В наиболее распространенных классификациях московского “элитного  жилья” на первое место ставятся классы DE LUXE, “клубный”, VIP – класс или класс “А”. Обычно к ним относятся небольшие дома (как правило, новострой, редко – реконструкция) в наиболее престижных и сложившихся “элитных” кварталах исторического центра Москвы внутри Садового кольца. Все, что близко к ним, но по каким – то причинам не дотягивает до “полной элитности” или тяготеет к престижным и экологически благоприятным направлениям срединной Москвы принято называть “В” классом, классом “Премиум”, иногда “бизнес – классом”.  

Уже само многообразие терминов говорит об условности таких классификаций и расплывчатости критериев. Даже верхней границей “настоящей элиты” и главным ее критерием опытные риелторы называют дома вместимостью до 10 квартир, до 20, до 30, 35 или 40.  

Правильнее было бы говорить о категориях высококачественного жилья, Которые в свою очередь могут объединяться в отдельные группы для, например, центра Москвы, окраинных “зеленых” зон, или ближнего Подмосковья. Из них можно сразу исключить практически весь многоэтажный эконом – класс и бизнес – класс, даже высокого строительного качества, что бы о некоторых объектах ни говорили и ни писали. Особые группы “элитного”, высококачественного жилья, в том числе многоэтажного, могли бы составлять высококлассные апартаменты для временного проживания и жилье типа студий, уникальных пентхаусов, лофтов и т.п., предназначенное, как правило, для несемейного и бездетного проживания.  

Имеет смысл  отдельно говорить о модном дорогостоящем  жилье. Это “умный дом”, разного  рода стильное и ретро – жилье. Сюда можно отнести грядущий русский лофт и ему подобное. Хотя говорить о подобии и уникальности, хотя и модных объектах, довольно сложно. Любая экстравагантность в жилье индивидуальна и имеет право считаться элитной, если на нее находятся платежеспособные потребители.  

Другими наиболее распространенными критериями “Элитного  дома” являются однородная социальная среда жителей дома (естественно, самая высокопоставленная), особое местоположение в центре Москвы, нахождение дома в престижном квартале, отсутствие социальной инфрастуктуры, наличие гостевой стоянки, высочайшая степень безопасности и охраны, автономное инженерное оборудование, использование только лучших строительных и отделочных материалов. И, наконец, текущая минимальная цена квадратного метра, которая в условиях ценового роста последних лет постоянно смещалась вверх.  

Создается впечатление, что элитные дома в историческом центре Москвы и за его пределами  принципиально отличаются лишь своими внешними размерами и ценовым  уровнем. Вряд ли это оправдано изложенными выше принципами уникального жилья, называемого “элитным”.  
 

Эти и другие критерии требуют дальнейшего уточнения  по степени влияния на качество жилья. Ряд компаний причисляют к “элитному  жилью” свои пентхаусы, размещенные  в домах классом ниже. Окончательная классификация московской “элитки”, видимо, еще впереди, как и само понимание современного элитного жилья для Москвы. Сегодня можно предложить предварительную классификацию московского жилья высшего потребительского качества. Подобные типы жилья могут использоваться и в других, более “скромных” классах жилья, но тогда требования к организации домов, квартир, систем обслуживания и пр. будут соответственно снижаться.  

Основой классификацией и главным типообразующим признаком  можно принять число квартир в доме. Исходя из того, что идеальный комфорт и престижность проживания предоставляет в своем потенциале индивидуальный дом на “своей” территории, можно утверждать, что рост числа соседей в доме объективно снижает его “элитность”. Предлагаемая градация типа элитного дома по числу квартир: 

А) до 10-15 квартир. 

Б) до 40-50 квартир. 

В) до 100 квартир.  

Границы типов  по этому признаку могут быть жесткими, так как число квартир может  незначительно колебаться в одинаковых типах по градостроительным и  иным условиям. Кроме того, наличие определенного количества квартир в доме еще не гарантирует его “элитности”, однако создает предпосылки для создания соответствующего класса и комфорта проживания.  

Ценовой анализ

. 

Говоря о средних  ценах элитного жилья, мы в очередной раз спотыкаемся на не самой удачной терминологии, принятой на нашем рынке. Для всякого эксклюзивного, уникального товара, к которому можно отнести элитное жилье, понятие “средняя цена” вряд ли применимо. Однако для обобщенной рыночной статистики и более глубокого анализа понятие может иметь место, как некая точка отсчета и условный ориентир. Средняя цена на элитных сегментах условна еще и потому, что он еще сильнее дифференцирован по конкретным характеристикам квартир и домов, качеству внутренней отделки, дизайна и прочее.  

Очень важно  учитывать достаточно длительную динамику средних цен, применять способы расчетов средних цен и индексов, позволяющих нивелировать кратковременные колебания средних значений. Таким образом, любая достоверная информация о нашем, все еще очень закрытом рынке недвижимости может быть полезна. Важно лишь правильно ее использовать, воздерживаться от неоправданных обобщений и коньюктурных спекуляций.  

Исторически сложилось, что более – менее значимая статистика по элитным жилым новостройкам может быть получена приблизительно с 2000 года. В это время начал активно формироваться московский рынок элитного жилья, перейдя от единичных объектов к их совокупности и преимущественно в центральных районах Москвы. Это связано еще и с тем , что к этому времени московский рынок начал оправляться от кризиса 1998 года и ценовая динамика рынка жилья стала обретать некие закономерности. Однако, насколько нам известно, серьезной ценовой статистики именно по элитному жилью практически не велось. Элитный сегмент рынка был всегда наиболее закрытым. Границы “элитки” до сих пор очень расплывчаты. Поэтому получение достоверных данных о ее ценовой динамике – дело не простое.  

Теоретически  спрос и колебания цен на элитное  жилье должны отличаться от массового  спроса и ценовой динамики рынка  в целом, так как уникальный товар  меньше подвержен коньюктуре рынка, а его цена должна быть ориентирована на эксклюзивный и очень избирательный спрос. Но для этого нужно, как минимум, 2 условия: определенная зрелость жилищного рынка в целом (информационная открытость, конкурентная среда во всех сегментах, близкое соответствие спроса и предложения), а также четкое выделение элитного сегмента с пониманием его специфики, ценообразования, позиционирования и т.д. Очевидно, эти условия сегодня только формируются. Поэтому и “ценовая кривая” элитного рынка отличается от ценовой динамики других сегментов не качественно, а лишь по абсолютным значениям.  

Исходя из этого, с большой долей уверенности  можно сказать, что не было замечено резких отклонений “элитных цен” по относительным  показателям в период роста рынка до 1995 года, относительной стабильности до 1998 года, в посткризисный период, в период ценовой экспансии до весны текущего года.  

Удельная цена в элитном сегменте имеют ограниченные сферы использования (сравнительный  анализ, сопоставительная оценка бюджетов клиентов при схожих вариантах, временную и территориальную динамику и т.д.). Но их достаточно для правомерности применения этого показателя. По мере типологического и качественного развития сегмента элитного жилья, общая цена объекта неизбежно будет использоваться шире, чем сегодня, но применительно к конкретным элитным видам и категориям жилья, к конкретным диапазонам площадей, категориям места и статуса.  

Помесячная динамика роста – снижения средних элитных  цен, показывает колебательный характер этого процесса в самое последнее время. Говорить сегодня на основании этих данных об устойчивых направлениях в переломе тенденции пока преждевременно. Однако ценовой рост в элитных домах минимизировался и по нашим данным, можно с возрастающей уверенностью надеяться на грядущую стабилизацию и в элитном сегменте рынка.  

Анализ текущего состояния. 

Оценивая сложившуюся  к лету 2007 года ситуацию на рынке  элитной недвижимости столицы можно  заметить, что в расположении элитных  объектов центра по – прежнему абсолютно доминирует “Золотая Миля Москвы” - Остоженка с ее переулками. Однако и другие места внутри Садового кольца постепенно “наращивают вес”. При попытке объективно оценить исключительные преимущества Остоженки относительно других районов центра Москвы, мы вынуждены лишь признать, что “элитное освоение” Остоженки началось раньше других. Там почти одновременно появилось много участков под застройку, начал мощно раскручиваться ее бренд и высокий ценовой уровень.  

Но сегодня  и другие районы внутри Садового кольца имеют ничуть не меньший “элитный потенциал”. Нужно ли говорить об особом духе старого Арбата, неповторимости Патриарших прудов, традиционной престижности Тверской и Ленинградского проспекта, уникальных колоритах Цветного бульвара, Сретенки, Чистых прудов, Покровки и Солянки и совершенно ни с чем не сравнимых мест Замоскворечья , окруженного излучинами Москвы – реки и Водоотводного канала. “Элитный запас” центра Москвы остается почти не тронутым! Но, говоря предметно, мы бы ранжировали эти районы следующим образом:  

Район Патриарших прудов немного уступает Остоженке. Главным образом, из-за превалирующей  архитектуры ЦК строений, столь популярной в 60-80 годы и исторической застройки 19-начала 20 веков, что вызвало дефицит  свободных пятен под застройку. Тем не менее, построенный “Квартал на Патриарших” уже внес серьезные коррективы в ценообразование на рынке элитного арендного жилья. 

Следующую ступень  занимают районы Арбата, Тверской и  Пушкинской с примыкающими к ним  улицами. Ограниченное предложение современных домов, которые в полную меру отвечают понятию элитности, а также излишняя оживленность оказывают влияние на спрос в этих районах.  

Чистые пруды  и Замоскворечье динамично развиваются. Современная застройка органично  вписывается в сложившийся архитектурный ансамбль. Но удаленность деловой части города, в совокупности с повседневными транспортными проблемами мегаполиса несколько снижают интерес потенциальных арендаторов к этим районам, что в свою очередь отражается на арендных ставках.