Пакет документов для продажи квартиры (комнаты)   

На первый взгляд все довольно просто. Собираем необходимый  пакет документов (см. ниже), подаем рекламу в печатные издания, такие  как "Из рук в рук", "Городок", "Бизнес-реклама", "Город ВО" и т.д., показываем квартиру (комнату) и продаем ее тем людям, которым она понравилась. Вот и все. Теперь о нюансах.   

Первое, Вам нужно  определиться с ценой. Ну, с этим, в принципе, проблем нет, покупаете  вышеуказанные издания и смотрите, сколько стоят квартиры (комнаты) подобные Вашей, так же Вы можете позвонить в различные агентства недвижимости и попросить оценить Вашу квартиру (комнату). Хочу сказать сразу, что цена, которую Вы определите этими способами, скорее всего не будет соответствовать реальной стоимости Вашей квартиры (комнаты), так как каждая жилая площадь очень специфична. Даже хорошие риэлтеры возьмутся с точностью до тысячи долларов определить стоимость квартиры (комнаты), только после того как посмотрят ее и обзвонят достаточное количество сходных по параметрам рекламируемых квартир.   

Теперь поговорим  о рекламе. Как Вы сами понимаете, рекламировать квартиру нужно правильно. Что это означает? Это означает то, что помимо выбора рекламных  издательств нужно определиться и с частотой выходов рекламы. Поэтому нужно определить, что у Вас за ситуация. Так если Вы хотите продать квартиру побыстрее, значит нужно выбрать несколько рекламных издательств и рекламировать квартиру раза три в неделю, если же Вы не очень спешите, то можно выбрать парочку издательств, ну и рекламу подавать достаточно будет два раза в неделю. Хотелось бы дать совет. Нет смысла подавать рекламу более трех раз в неделю. И, во-вторых, одним из рекламных издательств обязательно выберите "Городок", так как это наиболее популярное рекламное издательство. Так же конечно количество выходов рекламы и рекламные источники нужно выбирать исходя из Вашей ситуации. Так, например, дорогую квартиру с хорошим ремонтом есть смысл рекламировать почти во всех издательствах, а так же желательно сфотографировать комнаты в квартире и разместить в рекламе вместе с описанием квартиры фотографии – это можно сделать на сайтах. Для не дорогих квартир, очевидно, что это не имеет смысла делать.   

Теперь расскажем  Вам о том, что, скорее всего, у  Вас будут спрашивать о квартире (комнате) по телефону и на просмотрах. У Вас будут интересоваться свободная квартира или у Вас альтернатива. Свободная - означает, что в квартире никто не прописан (юридически свободна) и нет вещей (физически свободна). Альтернатива - означает, что Вы продаете квартиру с условием покупки себе другой жилой площади. Так же будут интересоваться, какие у Вас правоустанавливающие документы (т.е. документы на квартиру). Если Вам задали этот вопрос, то не надо считывать названия со всех документов, достаточно рассказать, как Вы приобрели квартиру: приватизация, договор купли-продажи, мена, дарение, наследство, или квартира не приватизирована. Так же Вас будут спрашивать про состояние квартиры, подъезда, про инфраструктуру, куда выходят окна в квартире, про наличие телефона и спаренный он или нет. Не старайтесь приукрашать квартиру, говорите то, что есть на самом деле. Более того, если в квартире есть принципиальные недостатки, то о них лучше сказать еще при телефонном разговоре, тем самым Вы сэкономите свое время: Вам не придется лишний раз показывать квартиру тем, кто ее все равно не захочет покупать из-за этого недостатка. При этом не нужно забывать и о достоинствах квартиры. Если они есть, обязательно о них расскажите. При показе квартиры поступайте аналогично: недостатки не скрывайте, но и не забывайте акцентировать внимание потенциальных покупателей на достоинствах и преимуществах квартиры.   

Далее считаем, что Вы нашли покупателя. Нужно  брать предоплату за квартиру. Если покупатель нашел квартиру самостоятельно (без агентства или частного риэлтера), то Вам нужно будет самим составить соглашение о предоплате, его можно составить в простой письменной форме (если есть большое желание, то можно обратиться к нотариусу, но это не обязательно) В соглашении о предоплате нужно отразить: ФИО, даты рождения и паспортные данные сторон (тех кто вносит деньги и кто принимает); также нужно отразить все существенные условия предстоящей сделки: срок выхода на сделку, по какой стоимости будет происходить оформление, сроки снятия с регистрационного учета и физического освобождения квартиры, а также все другие основные требования покупателя и Ваши к проведению сделки - правило: лучше все прописать в соглашении о предоплате, чем потом поругаться на сделке и не совершить ее; и последнее - нужно указать случаи, когда Вы возвращаете предоплату покупателю, а когда нет, и штрафные санкции, за неисполнение соглашения (если Вы о них договоритесь с покупателем) , например: если Покупатель отказывается от проведения сделки в указанные соглашением сроки, то внесенная предоплата ему не возвращается, а соглашение считается расторгнутым, за исключением тех случаев, когда покупатель отказывается от проведения сделки, в связи с тем, что в ходе проверки Вашей квартиры, были обнаружены факты, которые могут в дальнейшем привести к оспариванию сделки или к ущемлению права собственности покупателя. В этом случае предоплата возвращается ему в полном объеме.  
Если покупатель работает с агентством или частным риэлтером, то составление соглашения о предоплате, скорее всего, возьмут на себя представители покупателя. Отдайте им эту возможность, пусть составляют. Вам же нужно будет внимательно его прочитать и посмотреть, чтобы в него были внесены все условия, которые Вам необходимы.  

Считаем, что  все у Вас получилось хорошо, и Вы выходите на сделку. Сделка совершается в три этапа: передача денег через банковскую ячейку, подписание договора (в простой письменной или нотариальной форме) и регистрирующие органы. Последний этап не представляет ничего сложного, нужно просто с пакетом документов (см. ниже) и подписанным договором купли - продажи квартиры подъехать в ближайшее отделение органов по регистрации (адреса можно посмотреть в разделе справочная информация), отстоять в очереди и подать документы на регистрацию, через месяц Вы получаете свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи. На втором этапе проблем в принципе тоже особых нет. Если договор составлен правильно и без ошибок, то Вам не откажут в регистрации, поэтому внимательно прочитайте договор и проверьте, нет ли в нем опечаток. И, конечно же, внимательно прочитайте условия договора. Ну и самый опасный для Вас этап - это банк. 
Внимательнейшим образом читайте банковское соглашение, если в нем определенным образом указать сроки доступа к ячейке, может возникнуть такая ситуация когда Вы лишитесь и денег, и квартиры. Как правильно должно быть составлено дополнительное банковское соглашение? В зависимости от ситуации возможны различные условия доступа к ячейке, но главное должно быть всегда: Вы должны (а покупатель нет), согласно этим условиям, иметь доступ к ячейке в случае регистрации договора купли продажи на имя покупателя. Еще опасность банка в том, что нынешний российский рынок очень криминализирован и не нужно забывать о том, что различные криминальные структуры отслеживают информацию о продаже и покупке квартир. И таким образом деньги у Вас могут просто отобрать на выходе из банка.

Так что будьте внимательны  и все у Вас  получится. Успехов.

Пакет документов.  

• Правоустанавливающие  документы на квартиру, акт приема-передачи квартиры (если квартира была приобретена  Вами по возмездному договору после 01.03.1996).

Из  БТИ:

• поэтажный план;
• экспликация;

Из  паспортного стола  или домоуправления:

• выписка из домовой книги;
• копия финансово - лицевого счета.

Так же Вам могут понадобиться:

• Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры (комнаты) или присутствие оного (оной) на сделке.
• Разрешение органов опеки о попечительства (если в квартире (комнате) является собственником несовершеннолетний ребенок).
• В случае продажи комнаты - отказ соседей от использования преимущественного права покупки.
• Также, при продаже комнаты, в случае если Ваши соседи не приватизировали свои комнаты, Вам потребуется отказ города от покупки комнаты.
• Если квартира (комната) была приобретена Вами в порядке наследования (дарения), то Вам понадобится справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследование (да

Продажа квартир - как продать  квартиру без помощи агентства

Сделка с участием или без участия агентства  недвижимости проводится практически  по одной схеме. Поэтому давайте  начнем сначала.

Допустим, у вас  есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости – примерно 80% – это так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.

Оценка  возможностей, консультации

Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, – хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ – изучение риэлторских изданий, оперативно подающих подобную информацию, например, газета "Городок". Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, – не факт, а пожелания продавцов.

Реклама

Следующий немаловажный момент – подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о  ней узнало как можно больше потенциальных  покупателей. На сегодняшний день в Вологде существует несколько сотен агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключение эксклюзивного договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.

Еще один способ – подача объявления в газету "Городок" или в Internet с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы  и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем  или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

Многое зависит  от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю. Подавать объявление каждый день бессмысленно.

Показ, торг

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все "закоулки" (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник – это ненормально и должно вас насторожить.

Допустим, человек  согласился купить квартиру и готов  обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение  – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.

Совет: первому  клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что "...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то". Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

Еще один совет: если квартира продается без участия  агентства, продавцам лучше проводить  переговоры у себя дома или в офисе, покупателям – у себя. В таких  случаях присутствует элемент "своей" территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.

Договоренность  с продавцом (покупателем)

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу  квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.

Покупателям же мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру "упустить", если продавец найдет более выгодного клиента.

Дальше следует  довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?

Существуют юридические  понятия: соглашение о задатке и  авансовое соглашение. Если вы, как  продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как "невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере". Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.

Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых  характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания договора.