Пакет документов для продажи квартиры

Проверка, подготовка сделки, сбор документов

После того как  составлены все бумаги и принята  предоплата за квартиру, начинается процедура  подготовки сделки. На продавцов возлагается  обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость  пробежать по всем инстанциям и добиться, – подчеркиваю, в определенные сроки – получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура.

Для продажи квартиры необходимо иметь  на руках следующие  документы:

1. Правоустанавливающие  документы, в зависимости от  способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает УФРС. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты мы советуем давать не больше $100–200, чтобы свести свои потери к минимуму.

2. В БТИ необходимо  получить: справку (форма 11-А, действительна  1 месяц); поэтажный план, экспликацию (действительны 5 лет, при условии, что за это время собственники не менялись).

Чтобы собрать  эти бумаги, потребуются оригиналы  самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и около 150 руб.

3. В РЭУ нужно  взять:

- выписку из  домовой книги – в паспортном столе; 
- копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате – в бухгалтерии.

Все эти справки  действительны 10 дней. Чтобы их собрать, вам потребуются книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).

4. Нотариально  удостоверенное согласие супруга  (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры, если она была приобретена  по возмездной сделке в период  брака.

5. Разрешение  органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.

6. Справки из  налоговой инспекции, если квартира  получена в дар или по наследству.

7. Передаточный  акт, если квартира отчуждалась  после 01.03.96 г. по возмездной  сделке.

После того как  все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 20–22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть. Подчеркиваю – не 2, не 5, не 8, а 22! Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры – чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу – чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

Банк, нотариус, регистрация

Но, предположим, все документы на квартиру в порядке  и наступает время обсудить вопросы  по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя  покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на этот вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров  или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), вам будет проблематично контролировать процесс.

Вот в общих  чертах основные правила, которыми нужно  руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки.