Приватизация и деприватизация жилых помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 1

Приватизация  и деприватизация жилых помещений.

 

  В жилищном законодательстве России были и остаются актуальными вопросы приватизации и деприватизации жилых помещений. При этом наиболее распространенные вопросы в практике применения норм в указанной сфере правового регулирования касаются последствий приватизации и деприватизации жилых помещений для граждан.

Согласно  ст. 1, 9.1 Закона Российской Федерации  от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации), ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) при приватизации право государственной или муниципальной собственности на жилое помещение прекращается и возникает право частной собственности у граждан на такое помещение; при деприватизации, наоборот, прекращается право частной собственности граждан на жилое помещение и возникает право государственной или муниципальной собственности на такое помещение.

В литературе отмечается, что несомненными положительными моментами приватизации являются приобретение прав, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения внаем. Другими словами, владелец приватизированного жилого помещения обретает широкие права по его распоряжению.

При распоряжении приватизированным жилым помещением, связанном с переходом права собственности на такое помещение к другому лицу, права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращаются (ст. 292 ГК РФ). Вместе с тем согласно разъяснению, содержащемуся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет бессрочное право пользования данным жилым помещением. Как справедливо отметил Верховный Суд Российской Федерации, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Право пользования за бывшим членом семьи  собственника при продаже собственником  принадлежащего ему жилого помещения  иному лицу сохраняется также  в том случае, если бывший член семьи  собственника ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными членами семьи, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию.

В Государственной Думе Российской Федерации в течение двух лет рассматривался проект Федерального закона N 408494-4 "О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части защиты права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника), в котором на основе судебной практики предлагалось ст. 19 Вводного закона дополнить предложением следующего содержания: "Переход права собственности на приватизированное жилое помещение не является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением постоянно проживающими в нем членами семьи прежнего собственника данного жилого помещения и бывшими членами семьи этого собственника при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или соглашением между указанными членами семьи и прежним собственником".

9 июня 2009 г. указанный проект отклонен  Государственной Думой Российской  Федерации. Фактически это означает, что право пользования приватизированным  жилым помещением бывших членов  семьи собственника при переходе  права собственности на такое  помещение к другому лицу можно подтвердить только в судебном порядке.

При приватизации наряду с правом собственности на жилое помещение гражданин приобретает  определенные обязанности. Одной из главных обязанностей собственника в соответствии со ст. 210 ГК РФ является бремя содержания имущества. При этом согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения обязан содержать не только само жилое помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме, финансировать проведение его текущего и капитального ремонта (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Согласно  ст. 16 Закона о приватизации при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений  в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г., исходя из системного толкования ст. 16 Закона о приватизации, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из  данных положений следует, что, в  случае если при приватизации хотя бы одной квартиры многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться с требованием о понуждении к исполнению обязательства в суд.

Практика  рассмотрения подобного рода дел  в судах показывает, что в большинстве  регионов в удовлетворении требований категорически отказывают, поскольку  судебные власти в субъектах Российской Федерации не склонны поощрять разорительные для муниципальных структур требования граждан.

Представляется, что проблему финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных  домов частично способен решить Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального  хозяйства, цель которого заключается в предоставлении финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Помимо  финансирования проведения ремонта  общего имущества обязанностью собственника является также уплата налога на жилое помещение (ст. 1, 2 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (в редакции Федерального закона от 5 апреля 2009 г. N 45-ФЗ)). В литературе отмечается, что с принятием проекта Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости жилого помещения, что приведет к существенному увеличению размера налога.

В отличие  от приватизации положительными моментами  деприватизации являются отсутствие у  нанимателей жилых помещений  обязанностей по финансированию проведения капитального ремонта общего имущества (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ), отсутствие обязанностей по уплате налога на жилое помещение, обязанностей по выбору одного из способов управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Другими словами, владелец деприватизированного жилого помещения не имеет тех обязанностей, которые имеет владелец приватизированного жилого помещения.

Владение  и пользование деприватизированным  жилым помещением осуществляются по договору социального найма. При  этом очевидно, что наниматели и члены их семей не имеют права на повторную приватизацию деприватизированного жилого помещения. Несмотря на то что по этому поводу в законодательстве нет особого указания, в литературе справедливо отмечается, что согласно принципу однократности бесплатной приватизации гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, права на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.

Представляется, что  право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после  его деприватизации сохраняется только у несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации), а также у членов семьи собственника, которые не воспользовались правом на приватизацию, отказавшись от приватизации в пользу других лиц.

С 1 марта 2010 г. и  приватизация, и деприватизация жилого помещения заканчивают свое действие (ст. 2 Вводного закона). Однако, несмотря на это, есть все основания полагать, что срок приватизации и деприватизации может оказаться не последним. В настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации находятся на рассмотрении проект Федерального закона N 301340-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому срок приватизации и деприватизации предлагается продлить до 1 марта 2013 г., и проект Федерального закона N 301415-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому срок приватизации и деприватизации предлагается продлить до 1 января 2011 г. В пояснительных записках к указанным проектам отмечается, что, несмотря на неоднократное продление сроков бесплатной приватизации жилых помещений, многие граждане не смогли в установленные сроки реализовать свое право на получение в собственность жилых помещений. Это связано в первую очередь с наличием ряда административных барьеров различного характера при оформлении прав на жилые помещения. Кроме того, сбор всех необходимых документов занимает в разных регионах до нескольких месяцев, что свидетельствует о невозможности завершения приватизации на территории всей Российской Федерации к 1 марта 2010 г.

В литературе также прогнозируется перенос сроков приватизации в связи с невозможностью до 1 марта 2010 г. россиянами бесплатно приватизировать свои жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Более того, звучат предложения сделать приватизацию бессрочной, но на возмездных началах после 1 марта 2010 г. Очевидно, что решение вопроса о том, должны ли быть после 1 марта 2010 г. приватизация и деприватизация жилых помещений, а также какой должна быть приватизация - платной или бесплатной, остается на усмотрение законодателя.

 
                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 2

Оценщик недвижимости как профессия.

 

Оценка — это определение  стоимости объекта собственности  в кон-

кретных условиях рынка  в определенный момент времени. Она  необходима для разрешения спорных  вопросов раздела имущества (оценка квартиры, земельного участка, автомобиля), реструктуризации предприятия (оценка оборудования), определения стоимости капиталовложений (оценка взноса в уставный капитал). Как у граждан, так и у предприятий часто возникает необходимость оценки стоимости различного имущества в целях продажи, покупки, сдачи в аренду, внесения в залог под кредит, внесения взноса в уставный капитал, списания, переоценки основных фондов. В связи с этим обществу необходима независимая профессиональная оценка.

Оценка, проведенная в  соответствии с законодательством  Российской Федерации, может повлечь  за собой определенные правовые последствия,

поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.

В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей

оценочных услуг был  принят Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», который является

основным документом, определяющим правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим лицам, для целей совершения сделок с этим имуществом и других целей.

Исходя из закона деятельность, направленная на установление ры-

ночной стоимости, осуществляемая нелицензированным оценщиком, не подпадает  под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не может  иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для  совершения сделок с имуществом.

Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета

об оценке) является осуществление  оценочной деятельности ее полноправным субъектом — лицензированным  оценщиком.

В законе об оценочной  деятельности приведен перечень ситуаций,

когда оценка стоимости  объекта является обязательной, перечислены  права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны требования к договору на проведение оценки и  к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.

Оценочная деятельность регулируется двумя постановлениями Правительства Российской Федерации:от 7 июля 2002 г. № 395 «О лицензировании оценочной деятельности» (устанавливает порядок получения оценщиками лицензий на проведение оценочной деятельности и отзыва таких лицензий);от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (приведен перечень стандартов оценки, предназначенный для оценщиков, осуществляющих деятельность на территории России).