Приватизация и деприватизация жилых помещений

В стандартах даны определения  основных видов стоимости при  оценке, указания о применении различных подходов и методов оценки, а также установлен срок, в течение которого величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, может быть рекомендована для проведения сделки с объектом оценки, — шесть месяцев с даты составления отчета.

Таким образом, оценочная  деятельность в России регулируется государством на уровне как федерального законодательства, так и исполнительной власти. Наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием для оказания данной услуги.

Процесс оценки — это  деятельность по оценке объектов оценки ее субъектами. Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Профессия оценка недвижимости появилась в различных государствах в 1930-е гг. Начало подготовки профессиональных оценщиков в России было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития в 1993 г. В процессе обучения Институт использовал учебные материалы, разработанные Американским обществом оценщиков. С опорой на эти программы получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями, в частности Институтом независимых оценщиков.

Недостатком первых шагов  по становлению и развитию оценочной  деятельности в России можно считать  ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в  силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации. Заметный импульс расширению подготовки специалистов был дан Федеральным управлением по делам о несостоятельности (банкротстве) (ФУДН). Согласно утвержденному Правительством положению это ведомство обязывалось обеспечить подготовку специалистов по антикризисному управлению. В 1994 г. генеральным директором ФУДН утверждена общероссийская программа подготовки таких специалистов. Программы обучения по блокам «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса» были разработаны на основе аналогичного документа Института экономического развития.

Наибольшая потребность  в оценщиках недвижимости возникла в связи с переоценками основных фондов в 1995–1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости предприятия.

      В последнее  время интерес к проблемам  оценки собственности со стороны  и органов власти, и самих предпринимателей неуклонно возрастает.

В различных государствах становление профессии оценщика имело отличия. В каждой стране выработаны свои критерии данной специальности, однако есть и общие требования, без соответствия которым оценщик не сможет действовать на рынке оценки недвижимости. К ним относятся:

• наличие определенных знаний;
• постоянное совершенствование знаний (что предполагает в том

числе формирование баз  рыночных данных);

• опыт работы;
• независимость и объективность;
• определенные личностные качества (например, пунктуальность

в соблюдении сроков выполнения договора);

• активное участие в работе общественных организаций оценщи-

ков.

Оценщик должен иметь  высокий уровень общего образования и обширные знания во многих областях (строительство, экономика, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).

Существуют различные  требования к базовому образованию оценщиков. Например, в США для установления Институтом оценки профессиональной пригодности необходимо наличие образования на уровне университетского колледжа. В некоторых государствах требование наличия высшего образования отсутствует, во главу угла ставится опыт работы оценщика.

Для эффективного функционирования на рынке недвижимости оценщик должен постоянно собирать и формировать  базы рыночных данных по совершаемым  сделкам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик — это прежде всего аналитик, и успех его работы во многом зависит от информированности и умения прогнозировать изменения стоимости недвижимости.

Работу оценщика невозможно свести к механическим расчетам по известным методикам. Когда речь идет об исчислении величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оценки, оценщик полагается на собственное мнение, основанное на личном опыте. В развитых странах общепризнано, что профессионалом оценщик становится после трех–пяти лет практической деятельности.

Оценка бизнеса и  недвижимости должна быть независимой, и поэтому оценщик может находиться в договорных отношениях только с одной из сторон сделки с оцениваемым объектом. В соответствии со стандартами оценки специалист в отчете удостоверяет, что не имеет и не удет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен зависеть от стоимости этого имущества.В случае оказания давления на оценщика в плане занижения или завышения стоимости имущества специалисту необходимо ясно дать понять заказчику о недопустимости подобных действий и по возможности отказаться от выполнения услуги.

Имея базовое образование, оценщик должен регулярно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственными органами, чтобы хорошо знать текущую практику оценки. Рыночные условия оценки постоянно изменяются, поэтому оценщику нужно отслеживать их и совершенствовать свои знания.

На начальном этапе  становления рынка недвижимости, когда основным методом оценки является затратный, оценщику необходимо знание теории и практики строительства и сметного дела, а также правил бухгалтерского учета. По мере формирования рынка недвижимости оценщик должен овладеть методом сравнительного анализа продаж. Стабилизация экономики тесно связана с инвестициями и предполагает широкое применение в практике оценки доходного метода и глубоких знаний в областях ипотечно-инвестиционного анализа, капитализации дохода, дисконтирования и др.

Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации 27 ноября 1996 г. № 11 утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». В приложении к данному документу сформулированы общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен владеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких подходов, как затратный, доходный, сравнительный.

Образовательные требования к оценщикам постоянно повышаются.

В 2000 г. приняты Государственные требования к программам про-фессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации (от 19 апреля 2000 г. № СМ-14/6174). Потребность в пополнении, качественном совершенствовании и обновлении знаний растет. Однако в России пока мало учебных заведений, из которых выходят настоящие профессионалы оценочного дела. Сегодня лучшие кадры в этой об-ласти готовят Институт профессиональной оценки при Финансовой академии, Международная академия оценки и консалтинга, Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов, Высшая экономическая школа МИПК СПбГУЭФ, Институт недвижи-мости и некоторые другие вузы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1

 Предприниматель складывающий деньги в земельные участки, предполагает , что через 4 года массив площадью 100 гектаров может быть продан по 100 тысяч рублей за гектар. Какая сегодняшняя оценка позволит предпринимателю получить 18 % годовой доход по сложному проценту без учета затрат связанных с налоговыми отчислениями?

Решение:

100000 - 18000 (18%) = 82000 (за 4 год)

82000 – 14760 (18%) = 67240 (за 3 год)

67240 – 12103 (18%) = 55137 (за 2 год)

55137 – 9925 (18%) = 45212 (за 1 год)

45212 * 100 гектар  = 4521200 (сегодняшняя цена).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2

Предприниматель считает , что сможет через 3 года продать квартиру за 2,5 млн. рублей. За какую цену её следует купить сегодня, чтобы получаемый предпринимателем доход давал не менее 20% годовых ?

Решение:

2,5 млн. руб.  – 500тыс.руб. (20%) = 2 млн. руб. (за 3 год)

2 млн. руб.  – 400 тыс.руб. ( 20%) = 1 млн. 600 тыс.руб. ( за 2 год)

1 млн. 600 тыс.руб.  – 320 тыс. руб. (20%) = 1 млн. 280 тыс. руб. ( за 1 год)