Развитие рынка недвижимости

Глава 3. «Предложения по развитию рынка недвижимости в России»

1.                  Развитие инвестиционных механизмов на рынке недвижимости России.

Инвестиции в недвижимость по праву являются одним из самых надежных и стабильных способов вложения капитала. Для того чтобы объект жилой или коммерческой недвижимости потерял свою стоимость, его нужно, как минимум, разрушить. В то же время цены на недвижимость постоянно растут. Кроме того, низкий риск инвестирования в недвижимость дополняется еще и высокой доходностью от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Сравнение с другими объектами инвестирования.

Люди, желающие выгодно инвестировать в недвижимость сумму, не превышающую 100 тыс. долларов, обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако простые арифметические вычисления рентабельности вложений в квартиры с целью сдачи в аренду дают доход на уровне 7-12 % годовых, при этом в органах власти и в прессе идет активное обсуждение роста цен на квартиры и механизмов их снижения. Инвесторам в жилую недвижимость имеет смысл в первую очередь обратить внимание на коммерческую недвижимость – офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в среднем в пределах от 3-х до 6 лет.

Рекомендации по выбору объектов инвестирования

При покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду необходимо учитывать ряд факторов.

Прежде всего - общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка.

В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и производства. Кроме того, заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости. Поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится менее уверенным. К примеру, гораздо привлекательней арендовать под офис помещение в новом специально построенном для этих целей центре с адекватными профилю инженерными системами, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади минимум от 200 кв. м, а спрос велик на маленькие помещения - от 10 до 15 кв. м. Широко представленные объекты-гиганты, а также многочисленные сетевые продуктовые и промтоварные супермаркеты никогда не сделают ненужными небольшие торговые точки в удобных для потребителя местах.

Что касается государственных и муниципальных органов власти, то они активно меняют положение дел на рынке коммерческой недвижимости, предлагая все новые условия выдачи разрешений на осуществление различных видов деятельности.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

При покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, а также точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в центре города, в легко находимых местах, с окнами, телефоном и выходом в Интернет, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме, имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах, но в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах.

Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем, например, на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию: продуктовые магазины и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) там располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже.

Сетевые компании, которые зачастую являются наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но только в административном здании или пристройке к жилому дому.

Распространенный вариант - покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.

Еще одна возможность - покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения, а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда возможно.

И наконец, вариант, не относящийся непосредственно к покупке, - выкуп прав аренды на нежилое помещение в муниципальной собственности. Сумма сделки тут существенно ниже, чем при покупке, но получить права удастся только на временное использование. Кроме того, возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами (точнее, в данном случае субарендаторами). Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет.

Таким образом, инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам, оценщикам и компаниям, аккумулирующим усилия мелких инвесторов для приобретения крупных объектов и предлагающим в дальнейшем профессиональное управление коммерческой недвижимостью.

Инвестиционная привлекательность

Инвестиционная привлекательность того или иного здания вычисляется достаточно просто как соотношение между инвестиционной и рыночной стоимостью объекта.

На степень привлекательности влияют риски, с которыми придется столкнуться, уровень прогнозируемых результатов и затрат, наличие конкуренции, продолжительность проекта и другие факторы.

Непосредственно на инвестиционную стоимость объекта оказывают влияние совсем другие факторы – местоположение, инфраструктура, индивидуальность проекта, планировочные решения, экологическая составляющая и так далее.

Одним из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности является степень рискованности предприятия. В первую очередь, это риски, связанные с возможными колебаниями в соотношении спроса и предложения. В качестве альтернативы рыночным рискам можно предложить заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию объектов недвижимости, инвестирование в элитные виды объектов недвижимости.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом случае вложения в недвижимость являются наилучшим способом страхования от инфляции. Чем интенсивнее цены ползут вверх – тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью объекта, тем выгоднее для инвестора.

Трудности самостоятельного инвестирования

Инвестировать в недвижимость в одиночку достаточно сложно по следующим причинам:

- высокий порог вхождения на рынок.

- дополнительные издержки и организационные трудности

- высокая стоимость объектов целиком

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Альтернативой самостоятельному инвестированию в недвижимость является приобретение пая закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФа) недвижимости. Почему закрытого? Потому что российское законодательство прямо говорит о том, что инвестировать в недвижимость могут только фонды данного типа. Это значит, что после формирования фонд «закрывается» для входа и выхода до окончания срока его деятельности, то есть на несколько лет.

Принцип участия в ЗПИФе недвижимости тот же, что и в других видах паевых фондов. Управляющая компания собирает в пул средства клиентов, аккумулирует их взносы и в итоге вкладывает их в строительство, например целого многоквартирного дома. Пайщик, таким образом, лишь принимает решение об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию. УК получает свой комиссионный процент. Стоит отметить, что доходность порядка 900% годовых, которые иногда можно увидеть в отчетах о результатах управления, не имеет ничего общего с удачными инвестициями. Природа сверхдоходности скрывается в тонкостях учета. Скачок происходит, если управляющая компания начинает учитывать имущество фонда не по балансовой, а по оценочной стоимости.

Одна из самых существенных проблем – низкая ликвидность паев фондов недвижимости. Как уже отмечалось, все они относятся к типу «закрытых». То есть в случае, если инвестору понадобится вывести деньги из фонда, сделать это будет достаточно сложно. Управляющие компании работают над решением данной проблемы. Самым простым выходом из ситуации могло бы стать биржевое обращение паев.

Сейчас все закрытые фонды недвижимости в зависимости от цели, которую преследуют их создатели, можно разделить на три типа. При этом каждый инвестор может найти вариант, в наибольшей степени отвечающий его инвестиционным целям.

Строительные фонды.

Цели их функционирования предельно просты. Они либо вкладываются в строительство и получают долю в построенном объекте, либо сами начинают строительство практически с нуля, самостоятельно разрабатывая проект, покупая землю и т.д. Приобретая пай фонда, ориентированного на строительство жилых домов, инвестор фактически получает инструмент, альтернативный долевому строительству. По окончании строительства фонд продает квартиры, гасит паи и выплачивает доход, состоящий из разницы между инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и ценой его реализации, инвесторам.

Для данного вида фондов характерны высокие риски, поскольку многое зависит от добросовестности застройщика, решений местных властей и прочих вещей. Кроме того, выбирая девелоперский или строительный фонд, надо учитывать, что рост цен на недвижимость не может быть бесконечно высоким. Зато при удачном исходе доходность таких фондов начинается с 25% годовых.

Рентные фонды.

Если основная цель инвестиций – не приумножить, а сохранить, то лучше выбирать из рентных фондов. Рентные фонды отличаются от девелоперских тем, что владеют уже существующими объектами. Их деятельность направлена на получение доходов от объекта и увеличение его стоимости за счет модернизации или реконструкции. Однако вполне возможно, что фонд будет просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей. Основное преимущество данных ЗПИФов в том, что все риски здесь минимизированы до приемлемого уровня.

А рисков, характерных для строительства и вовсе нет. Сама схема выглядит следующим образом: есть, скажем, бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус коммунальные платежи и комиссии управляющей компании. Эта прибыль и распределяется между пайщиками. А дальше все зависит от того, как управляющая компания справляется со своими обязанностями. Отремонтирует бизнес-центр – вырастет цена здания и арендные платежи, следовательно, увеличатся стоимость пая и доход по нему. Средняя доходность по данному виду ЗПИФов варьируется сейчас в пределах 15–18% годовых.

Земельные фонды.

Не так давно на рынке ЗПИФов недвижимости появились земельные фонды. Основной объект их инвестиций – земля. Причем возможны два варианта. В первом случае приобретаются земли сельскохозяйственного назначения с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду фермерам. Во втором – покупается участок земли с единственной целью: для дальнейшей перепродажи. При этом управляющая фондом компания ориентируется не на фермеров, а на строителей, которые могут использовать участок под застройку загородной недвижимости. Период функционирования данного вида фондов совсем небольшой, поэтому и говорить о продемонстрированной и потенциальной доходности пока проблематично.

Воронежская область на международной выставке «MIPIM-2007» в Каннах.[1]

13-16 марта в Каннах (Франция) состоялась международная выставка-ярмарка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости «MIPIM-2007». Воронежская область приняла активное участие в мероприятии и представила экспозицию инвестиционных проектов недвижимости региона.

Губернатор Воронежской области В.Г. Кулаков, подводя итоги работы делегации области на выставке "MIPIM-2007", отметил заинтересованность со стороны инвесторов к представленному проекту мультимодального транспортного узла, строительство которого позволит создать в Воронеже крупный международный аэропорт, логистический центр и транспортный узел. Предполагается, что созданная инфраструктура будет способствовать консолидации товарных потоков в Центрально-Чернозёмном регионе. Участники крупной международной выставки проявили повышенное внимание и к инвестиционным проектам общественно-деловых зданий, авторами которых стали воронежские архитекторы.

В ходе работы выставки В.Г. Кулаков провёл переговоры с рядом крупных зарубежных компаний. По предварительной информации, иностранные инвесторы выразили готовность вложить не менее 1 миллиарда евро в строительство нового жилья на месте ветхого и аварийного в городе Воронеже. К таким крупным инвестиционным вложениям, подчеркнул губернатор, нужно тщательно подготовиться, основательно проработав законодательную базу.