Развитие рынка недвижимости

А.И. Соболев, руководитель Главного управления экономического развития Воронежской области, так прокомментировал участие Воронежской области в международной выставке "MIPIM-2007":

– На выставке в Каннах в течение трёх дней мы вели непрерывные переговоры с инвесторами. Особый интерес среди них был проявлен к проекту строительства транспортно-логистического узла в нашем регионе. В частности, речь шла о реконструкции здания аэровокзального комплекса и возведении объектов бизнес-инфраструктуры – гостиничного и выставочного комплексов.

Не менее интересными были и предложения инвесторов. В частности, внимание привлекли инвестиционные проекты по развитию малоэтажного строительства в регионе. Представители объединённой компании из Австрии, Венгрии, Чехии и России предложили возвести на территории Воронежской области современные коттеджи, стоимость квадратного метра которых не должна превышать 25-30 тысяч рублей. Это несколько завышенные цены, хотя снижение стоимости вполне реально – всё зависит от обеспечения земельного участка инженерией.

Кроме того, было получено предложение о сотрудничестве от Всемирного банка. По предварительным данным, Банк готов в течение двух лет вести работу по экспертной оценке возможностей Воронежской области и изучению перспектив развития региона. В дальнейшем полученный материал был бы направлен на повышение инвестиционной привлекательности области.

Стоит добавить, что на выставке встретились и представители компании, которая намерена развивать в нашей области стекольное производство. Интересно, что специалисты этой компании уже осведомлены о природных ресурсах региона.

Таким образом, с некоторыми инвесторами уже достигнуты предварительные договорённости о сотрудничестве, через некоторое время представители заинтересованных компаний посетят наш регион для более детального изучения возможностей. В целом, участие Воронежской области на выставке-ярмарке инвестиционных проектов коммерческой недвижимости в Каннах стало одним из инструментов региональной инвестиционной политики и средством эффективного продвижения инвестиционных возможностей региона на международный финансовый рынок.

2.                  Развитие страхования на рынке недвижимости

Имущественное страхование.

Имущественное страхование демонстрирует стабильный рост. По итогам прошлого года было собрано 185, 6 млрд. руб. - это практически 38% от всех страховых сборов. Конечно, большая часть этих премий приходится на крупные промышленные холдинги. Однако, по оценкам экспертов, растет и интерес населения к добровольному страхованию имущества.

По оценкам Росгосстраха, в 2006 году по страхованию имущества физических лиц было собрано 10,5 млрд. руб., это на 19% больше, чем в 2005 году. Хорошую динамику показывает этот рынок и в нынешнем году. Главным стимулом, способствующим развитию страхования имущества населения, по мнению экспертов, стал бурный рост рынка недвижимости и развитие ипотеки.

С увеличением объемов строительства в Москве, области и многих промышленных регионах РФ наблюдается устойчивый спрос на жилье, - считает начальник управления страхования имущества физических лиц Генерального агентства страховой компании "МАКС" Елена Фокина. - Обладание все более дорогим имуществом заставляет владельцев задумываться о его сохранности". В связи с развитием ипотеки, которая обязывает заемщиков страховаться, по словам Елены Фокиной, все чаще наблюдается добровольное обращение клиентов с просьбой о достраховании до действительной рыночной стоимости предмета залога в свою пользу, а также о страховании своей гражданской ответственности при эксплуатации залоговой недвижимости.

Наиболее популярно у населения страхование загородной недвижимости: дачных домов, коттеджей, разнообразных построек. "Летом в наибольшей степени востребовано страхование загородного имущества. Страхование квартир в меньшей степени зависит от сезонности. В будущем все более востребованными будут комплексные страховые продукты, включая страхование имущества, ответственность и финансовые риски", - считает заместитель генерального директора ОАО "Московская страховая компания" Александр Федонкин.

По статистике, количество проданных полисов по страхованию строений в 2 раза превышает продажи полисов по страхованию квартир. Развитие ипотечного страхования, по-видимому, этот разрыв сократит", - уточняет Елена Фокина. Говоря о наиболее частых страховых случаях, эксперты единодушны - в России лидируют пожары.

Этот риск относится к катастрофическим. По количеству случаев он уступает любым рискам, но по последствиям превосходит каждый из них. При этом от общего количества пожаров основная доля (в разных регионах до 90%) приходится именно на имущество физических лиц", - говорит Александр Федонкин. Впрочем, при страховании загородного и городского имущества набор рисков различен. Для загородных строений главный фактор риска - это действительно пожары. Для городских квартир, по словам Елены Фокиной, на первом месте - заливы в результате аварии водонесущих систем и проникновения воды из соседних помещений. Объясняется это не только забывчивостью соседей и изношенными коммуникациями, но и популярными в последнее время перепланировками, все чаще проводимыми без надлежащего согласования и надзора. Второе место, по мнению Елены Фокиной, - за кражами.

Эксперты отмечают также рост интереса населения к страхованию ответственности. Например, в Московской страховой компании особенно востребованы коробочные полисы "МСК-Ремонт", которые предлагаются на период ремонта или переустройства квартиры. Недавно МСК выпустила страховой продукт "МСК-Деликт", который защищает клиентов по более широкому спектру случаев причинения вреда. По мнению Елены Фокиной, чаще всего страхуют ответственность владельцы городской недвижимости, а при страховании строений добавить тот же риск в полис просят лишь единицы.

Впрочем, страховщики стараются максимально учесть в своих программах весь набор возможных рисков. Например, по программе "МАКС-Классика" в базовый пакет входят риски пожара, удара молнии, взрыва и механического воздействия. Полный пакет помимо базовых рисков включает еще и противоправные действия третьих лиц, залив, стихийные бедствия. Можно включить в страховку и дополнительные риски: терроризм, перенапряжение электросети, бой стекол. "Причем по этому риску страхуется не только обычное стекло, но и вся сантехника, плазменные панели, витражи - все бьющиеся предметы в доме", - уточняет Елена Фокина. У некоторых компаний есть также сервис по возмещению расходов по расчистке территорий после страхового случая и сбору справок.

По мнению экспертов, у рынка страхования имущества физических лиц большой потенциал. Однако пока существует немало препятствий для его развития. Главное - отсутствие страховой культуры у населения. Люди еще не поняли, что они сами должны позаботиться о сохранности своего имущества, государство не обязано компенсировать им убытки в случае катастрофы или пожара. По словам начальника аналитического отдела ОСАО "Ингосстрах" Ильи Богданова, главное препятствие - это невысокие доходы населения и дороговизна полиса. По мере удешевления страховки все большее число граждан будут страховать свое имущество. По мнению Александра Федонкина, развитие рынка тесно связано со структурой собственности. "Доля дорогого, тем более элитного, жилья пока еще недостаточно велика, а именно страхование подобной собственности востребовано", - уточняет он. Не менее важно и упрощение процедур оформления полиса, описи имущества - именно это чаще всего отпугивает клиентов. А по словам Елены Фокиной, развитию страхования имущества частных лиц поможет принятие закона о дачной амнистии.

Крупнейшие страховщики имущества физлиц во 2-м кв. 2006 г.[2]

Страхование коммерческой недвижимости.

Страховщики предлагают все больше программ страхования, специально разработанных для торговых и офисных центров.

Прошло уже более 5 лет с тех пор, как страховые компании начали продвигать страхование площадей в торговых и офисных центрах. За это время процент охваченных ими объектов увеличился незначительно. В Самаре страхование коммерческой недвижимости только-только набирает обороты, хотя выбор целевых программ по страхованию коммерческой недвижимости уже достаточно широкий.

По словам специалистов, сегодня страхованием площадей в офисных и торговых центрах охвачено всего около 15-20% рынка. Выделяют несколько причин низкой востребованности страхования коммерческой недвижимости. Прежде всего, рисков по данному виду страхования гораздо меньше, чем, например, при автостраховании. «А у нас так уж повелось, что пока не случится чего-то действительно глобального, какого-нибудь необратимого события с объектом недвижимости, мало кто позаботится о том, чтобы вовремя себя обезопасить», — отмечает заместитель директора компании «Ингосстрах» Светлана Погорелова. Поэтому, несмотря на то, что тарифы по автострахованию примерно в 7-8 раз выше, чем по имущественному страхованию, последнее значительно уступает первому по распространенности.

Однако в последнее время наметились положительные тенденции в сфере страхования коммерческой недвижимости. Бизнесмены все чаще обращаются к этому виду страхования как к реальному инструменту защиты своих экономических интересов. Это подтвердили исследования, проведенные центром стратегических исследований компании «Росгосстрах» в конце 2006 — начале 2007 гг. с целью проанализировать потребительские предпочтения предприятий на рынке страхования Поволжья. «Опрос 6355 респондентов показал, что потребность в защите имущества и персонала является главным мотивом обращения в страховую компанию для 41% предприятий среднего и малого бизнеса. Для 51% опрошенных обращение в страховую компанию — обязательное требование государства, партнеров или контрагентов», — рассказывает начальник отдела страхования имущества граждан самарского филиала компании «Росгосстрах» Виктория Камендровская.

В целом для офисных и торговых центров актуальны следующие виды страхования: страхование имущества (недвижимости, отделки, а также оборудования и товаров, находящихся на объекте), страхование риска от перерыва в производственной деятельности, а также страхование гражданской ответственности при эксплуатации офисного или торгового помещения.

В связи с возрастающей потребностью в страховании офисных и торговых центров на рынке появляются специальные программы, рассчитанные на собственников и арендаторов таких площадей, а также управляющие компании и организации, осуществляющие техническое обслуживание объектов. В некоторых случаях собственники требуют от арендаторов, чтобы те страховали свое имущество и ответственность. Иногда это требование вносится отдельным пунктом в договор аренды.

Как отмечает Лидия Феоктистова, заместитель директора СВД ОАО «РОСНО», целевые программы страхования коммерческой недвижимости, как правило, носят комплексный характер: в них представлен весь перечень рисков, необходимых для страхования торговых и офисных центров.

Кроме того, в целях поддержания финансовой устойчивости компаний и повышения качества услуг застраховать коммерческую недвижимость можно в рамках программ страхования предприятий и организаций малого и среднего бизнеса, предполагающих одновременное страхование имущества собственника, страхование убытков от перерыва в производстве и страхование гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков товаров, работ и услуг.

Активное развитие самого рынка недвижимости и бизнеса мотивирует страховщиков уделять все большее внимание страхованию коммерческой недвижимости. Для некоторых страховых компаний этот сегмент постепенно становится одним их приоритетных направлений.

3. Развитие ипотечных механизмов на рынке недвижимости

Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.

Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с повышенным риском для заемщика.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством России.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки. На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ:[3]

Ипотека без первоначального взноса.

Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса.

Ипотечный кредит без первоначального взноса распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, и этому есть свои объективные причины. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке без первоначального взноса сильно возрастает.