Рынок недвижимости в микроэкономике 2012

1. Обзор литературы
1. Значение и особенности рынка жилья

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий  недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой недвижимостью определены законодательством РФ.

Рынок жилья - это  совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере  обмена по поводу реализации и купли  жилья. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Жилье по своей  экономической природе одновременно является потребительским благом длительного  пользования, а также инвестиционным товаром. При этом жилье является специфическим товаром, имеющим ряд особенностей, отличающих его от других товаров:

• жилью свойственны черты, как частного, так и общественного товара на уровне отдельной квартиры – это частный товар, но уже как жилое строение оно становится объектом инфраструктуры, то есть общественным товаром;
• жилье является товаром, стимулирующим труд и сбережения, так как получение жилья может быть более действенным стимулом к труду, чем заработная плата, к тому же для покупки жилья требуется довольно большая сумма денег, которую можно получить только в результате накопления;
• жилье выступает не просто как потребительское благо, это одно из условий жизнедеятельности людей, элемент сферы семейных отношений;
• жилье самый долговечный из всех товаров, следовательно, обеспечивает условия существования и развития не одного поколения людей;
• одной из важных характеристик жилья является его иммобильность, то есть оно привязано к определенному местоположению и не может быть перемещено.
• особенностью жилья является то, что потребность в жилье практически безгранична. Это подразумевает возникновение новой потребности в жилье, то есть потребности в улучшении имеющихся жилищных условий, при росте семьи, повышении ее благосостояния и т.д.

Согласно исследованиям , на сегодняшний день более 40% населения  России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности. Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны. При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации.

Отсутствие  реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Рынок жилья  в целом относится к рынку  товаров и услуг. Однако он организован  таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных  рынка: рынок жилищного фонда  и рынок жилищных услуг.  Эти  рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга.

Рынок жилья  в отношении к другим сегментам  рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров:

• жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья;
• жилье является недвижимостью, которая связана с землей;
• жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом;
• жилье дорогой товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;
• переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками.

 К особенностям  российского рынка недвижимости  следует отнести:

• высокий удельный вес коммунальных квартир и общежитий;
• установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья);
• формирование в России большой прослойки новых собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного фонда в результате бесплатной приватизация жилья.

 Рассматривая  жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию:

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

• частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
• государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
• муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям;

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

• жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
• жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

 

 

 

 

 

 

 

2. Регулирование рынка жилья: характеристика методов.

Существует  подход, согласно которому выделяют два  вида государственного регулирования  жилья: прямое и косвенное, каждый из которых содержит определенный набор  инструментов.

Косвенные методы состоят в изменениях в налоговой системе, системе ценообразования и других институтов государственного регулирования. Среди них выделяют:

• Налоговое регулирование;
• Ценообразование;
• Приоритеты жилья, участков, ресурсов, льгот.

Косвенные методы могут служить эффективной мерой по сдерживанию роста цен на жилье. Во-первых, можно значительно увеличить налог на жилье (до 10-20 % в год) для физических лиц в случае превышения нормы в размере 60-80 м2 на одного человека. Указанная мера будет способствовать снижению привлекательности жилой недвижимости как объекта инвестирования. Во-вторых, можно запретить приобретение жилой недвижимости юридическими лицами, а также свести до минимума перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц значительно уменьшит спрос на жилье, следствием чего станет снижение цен. В-третьих, можно ввести экспортные пошлины при приобретении жилья нерезидентами в «проблемных» регионах, в первую очередь в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Размер таких пошлин должен составлять не менее 50-100 %.

В настоящее  время механизм регулирования рынка  жилья смещается в большей  мере в сторону управления инвестиционными  потоками. На смену инвестициям в  перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений.

Остальное жилье  строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования  инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, то роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

Основным инструментом прямого  регулирования рынка жилья является законодательно-нормативная база (правовое регулирование).

Реализация права на жилище закреплена в Конституции РФ 1993 г. Согласно ст. 40 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридической силе он занимает второе место после Конституции РФ и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) — кодифицированный нормативный акт, регулирующий отношения, связанные с жилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан Российской Федерации. Жилищный Кодекс Российской Федерации это многостраничный сложный документ весьма чувствительный к развитию экономики и страны в целом. Новый Жилищный кодекс РФ был введён в действие с 1 марта 2005 года в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С введением в действие Жилищного кодекса РФ утратили силу ЖК РСФСР, законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года, так как в этих актах имелись положения, противоречащие новому ЖК РФ.

На современном этапе  реформирования жилищной сферы в  России основная задача государственной  жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья  для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с другой – на расширение платежеспособного спроса населения.

 

 

 

 

 

 

 

2.Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России.

2.1. Зарождение  рынка недвижимости в 1990-х годах.

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с разрушением  командной модели экономики и  началом процесса приватизации в 1990-х  годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира. О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения.

 Исторический процесс  становления рынка жилой недвижимости  можно представить в виде нескольких  этапов.

 Первый этап представляет  собой период, в течение которого  происходило становление правил  рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1 кв. м. жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось слабой материальной базой. На начальном этапе существующий в тот момент механизм сделок с недвижимостью нельзя признать полноценным рынком, так как отсутствовала не только работоспособная законодательная база для его функционирования, но и не был определен законный статус товара, покупателей и продавцов. Прошли первые аукционы, на которых продавались права на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

 Следует выделить основные  черты этой стадии развития  рынка жилой недвижимости.

 Во-первых, необходимо  отметить быстрый рост цен  в начале периода (с 1991 по1994 г.г. в Москве цены выросли  в 30 и более раз и составили до $900 за м2, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз и составили $450 за м2) и его затухание, и даже падение к концу периода. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5–10 %. В других крупных городах этот этап начался позже и продолжался до 1997 года, в большинстве случаев, повторяя тенденции развития рынка недвижимости в столицах.

 Во-вторых, период характеризуется  установлением границ государственного  вмешательства в отношения, связанные с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения доходов от продажи собственности. В 1992 году в первом квартале был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. Этот акт исполнительной власти фактически похоронил аукционную торговлю и дал толчок развитию сети агентств недвижимости и частных маклеров, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья. В 1993 г. был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе на суммы, полученные от продажи недвижимого имущества. Именно эти законодательные изменения сыграли основную роль в криминализации операций с недвижимостью. С целью избежать поборов участники сделок стали занижать фактические суммы при оформлении договоров купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 г. была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.