Рынок недвижимости в микроэкономике 2012

 В-третьих, для этой  стадии свойственны проблемы  с функционированием самого механизма  заключения сделок. Документы можно  было оформить только в государственной  нотариальной конторе того района, где был расположен продаваемый  объект. Кроме этого, возникало множество мелких вопросов, решение которых было невозможно без координации действий профессиональных участников рынка недвижимости. Результатом возникших затруднений становится развитие частного нотариата. Но недостаток квалифицированных кадров вместе с пробелами законодательства привел к росту мошенничества на рынке жилья.

 И, в-четвертых, именно  на этой стадии происходит  формирование риэлтерского сообщества  как организованного участника  рынка. Понимая необходимость  определения стратегии и текущей политики профессионального риэлторского движения, формирования цивилизованного рынка недвижимости, совершенствования правового обеспечения, разрозненные предприятия во многих регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.

 К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации. Если в 1992–93 гг. таких городов было 4–5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина определялась на уровне 60–70%.

 Кризис 1998 года  ознаменовал собой начало следующей  стадии развития рынка недвижимости  в России. Специалисты отмечают, что свершившийся кризис на  первом этапе не вызвал реального  роста цен. В городах с долларовыми  ценами инициатива продавцов,  поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В городах с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20%. Таким образом, в первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

 Далее определяющим  фактором стал паралич банковской  системы в сочетании с политическим кризисом. В отличие от кризиса 1994 года, это вызвало сокращение количества сделок с недвижимостью.  В конце 1999 г. — середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной стабилизации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. «Эпоха покупателя» на российском рынке жилой недвижимости.

 Следующий  этап развития рынка длился  вплоть до кризиса, начавшегося  в 2008 г. После 2000 г. на российском  рынке жилой недвижимости наступает  «эпоха покупателя». Данный этап  связан с бурным развитием  рынка недвижимости и его поднятием  на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

 В 2007 г. влияние на  рынок новостроек было оказано  введением нового Градостроительного  кодекса и запретом ранее широко  распространенной практики точечной  застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты. В 2007 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новой редакции закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2007 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.

 Период с 2000 г. по  конец 2008 г., несмотря на кажущееся  благополучие, не решил проблемы  недостаточной законодательной  базы, поэтому по-прежнему остаются проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налоговых выплат. Высокие цены на жилье обусловлены малыми объемами ввода жилья. Развитие рынка жилой недвижимости обуславливалось также низкими доходами большинства населения и отсутствием кредитных историй у заемщиков.

Согласно данным Росреестра, в 2009 году в Российской Федерации  было зарегистрировано 1,943 миллиона сделок купли-продажи жилья физическими  лицами (включая сделки обмена; данные, внесенные в базу Единого государственного реестра прав). Включая сделки с юридическими лицами и государственными и муниципальными органами, этот показатель достиг 1,985 миллиона (сокращение на 15%). В 2008 и 2007 годах количество сделок по стране было практически одинаковым - 2,367 млн и 2,326 млн соответственно. По оценкам аналитиков, за 2009 год с учетом уменьшения числа сделок и снижения цен объем московского рынка жилья в денежном выражении сократился на 30-40%.

По данным Росстата за январь-май 2011 года в России было введено 15,3 млн. кв. м жилья, что составляет 93% от показателей аналогичного периода 2010 г. и 24% от годового плана ввода. Всего в 2011 г.  ввели в строй 62,3 млн кв. м жилья, что составляет 98,9% от годового плана ввода.

Иллюстрация 1. Ввод в строй жилья в Российской Федерации, млн кв. м

3. Современное состояние жилой недвижимости.

3.1 Состояние рынка жилья  на 2011 год.

На московском и российском рынке  недвижимости минувший 2011 год оказался богатым на события, но скудным на результаты. Казалось бы, в этом году было немало поводов для возобновления в сфере недвижимости и строительства былого ажиотажа, характерного для докризисных лет.

По данным аналитического центра «Индикаторы  рынка недвижимости», рост цен на недвижимость в Москве за 2011 год  составил 9,5%. Индекс стоимости жилья вырос с 4.548$ за метр в декабре 2010 года до 4.979$ за метр в декабре 2011 года. Рублевые цены на квартиры в Москве подросли за год с отметки около 140 тысяч рублей за метр до примерно 155 тысяч рублей (в силу нынешней нестабильности курсов валют от недели к неделе средней показатель «скачет» вокруг этой цифры). Прирост цен на недвижимость в этом году составил порядка 10%, что очень близко к оценкам величины инфляции. Таким образом, в 2011 году квадратный метр смог отыграть инфляцию, но подняться над ней – нет.

По данным Росстата за январь-май в России было введено 15,3 млн. кв. м жилья, что  составляет 93% от показателей аналогичного периода 2010 г. и 24% от годового плана  ввода. Всего в 2011 г.  ввели в  строй 62,3 млн кв. м жилья, что составляет 98,9% от годового плана ввода.

Итоги 2011 года позволяют сделать  в отношении московского и  российского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, рынок явно не готов к существенному росту  цен докризисными темпами. Если бы это  было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. После кризиса 2008 года прошло уже 3 года, многие процессы в обществе и экономике уже успели восстановиться, в частности, уровень цен на нефть в 2011 году немногим уступал максимумам 2007-2008 годов. Для многих людей кризис 2008 года уже успел отойти на задний план, но рынок недвижимости так и не приобрел потенциал для существенного роста. По аналогии в 2001 году, спустя 3 года после дефолта 1998 года, цены на недвижимость в Москве выросли примерно на треть, а в 2011 году этого не произошло. Впрочем, предупреждали, что так будет, еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов».

Во-вторых, в отличие от докризисных  лет, платежеспособного спроса не хватает  на весь объем предложения. Покупатели «вымывают» с рынка даже не самые  дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные, неважно, в каком ценовом диапазоне они находится. Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим.

В-третьих, причины активизации  спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета – начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.

Для страны, где миллионы людей живут в аварийных или  близких к критическому состоянию  домах, в крайне стесненных условиях, в домах с устаревшими коммуникациями, а то и вовсе без их значительной части, введённых в строй 62,3 млн. кв. м жилья - крайне мало. Если рассчитать на душу населения, то получается всего-навсего около 0,4 квадратных метров. С таким уровнем развития отрасли на строительство новой стандартной квартиры площадью 54 кв. м для семьи из 3 человек условно требуется 135 лет. Как говорится — «Столько не живут!», да и не всякий дом простоит более 100 лет. В такой ситуации даже воспроизводство жилищного фонда находится под угрозой. Что бы понизить градус жилищной проблемы, заменить выбывающий и устаревающий жилищный фонд, необходимо поддерживать уровень ввода в строй жилья выше 1 кв. м на человека. Возможно ли, строить в России хотя бы 100 млн кв. м жилья в год? Вполне, но при выполнении множества условий. Даже в лучшие периоды советского домостроения с трудом вводили в строй 70 млн кв. м жилья. Если не приложить усилия к развитию строительной отрасли, жилье — товар первоочередной необходимости, так и будет оставаться для основной части населения страны заоблачной роскошью.

Иллюстрация 2. Ввод в строй жилья 1 кв. м на 1 человека в Российской Федерации

В лучшие времена советского домостроения в год на территории РСФСР вводилось  более 70 млн кв. м жилья. Даже при  темпах роста на 5% в год строительная отрасль достигнет хотя бы советского уровня к 2014 году, а уровень в 1 кв. м на человека, то есть около 140 млн кв. м не будет возможен ранее, чем в 2028 году.

Существенным отличием постсоветской  отрасли жилищного строительства  является иная структура ввода в  строй жилья. За 20 лет рыночной экономики доля ввода в строй индивидуального жилья (домов) возросла до 40% и более (в советское время — менее 10%). По итогам 2011 года она составила 42,9%. С одной стороны это отражает, что несколько процентов домохозяйств страны достаточно состоятельны, чтобы строить просторные и комфортные дома (средняя площадь вводимого индивидуального дома составляет около 130 кв. м) и подводить к ним коммуникации, чтобы обслуживать свою собственность. С другой стороны это говорит и о том, что отрасль индустриального, массового домостроения, особенно в отдельных регионах, находится, несмотря на некоторые успехи, по-прежнему в глубоком кризисе.

Почти 50% ввода в строй жилья  в России приходится на следующие 10 регионов — Московская область, Краснодарский Край, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкортостан, Тюменская область, Ростовская область, Свердловская область. Характерной особенностью регионов (помимо их масштаба), попавших в список лидеров по вводу в строй жилья, является или естественный или\и миграционный прирост населения, или устойчивая положительная динамика развития экономики или сочетание этих факторов. Строительство процветает там, где люди хотят жить, а чиновники создают меньше административных барьеров, там, где регулирование отрасли менее жесткое. Не случайно лидирующим регионом по объемам строительства жилья из года в год остается Московская область. Кроме того, низкий приоритет строительства нового жилья в Москве, которая занимает только 11 место среди российских регионов по показателю ввода в строй жилья и одно из последних по вводу жилья на душу населения, только подхлестнул эту тенденцию — застройщики вынуждены были развивать свой бизнес на территории соседнего региона. В результате по итогам 2011 года в Московской области ввели в строй рекордные 8,2 млн кв. м жилья. Оборотной стороной относительно либерального развития строительного рынка Московской области является банкротство застройщиков, незавершенные стройки и проблема так называемых «обманутых дольщиков».

Иллюстрация 3. Регионы-лидеры по объемам ввода в строй жилья в 2011 году, млн кв. м

 

В целом по стране средняя  площадь вводимых жилых помещений  остается меньше докризисной. Во многом это отражает тот факт, что посткризисный  рынок жилья становится «ближе к народу». В секторе многоквартирного жилья строятся квартиры с меньшими площадями, меньше стала доля проектов бизнес-класса, в то время как развиваются проекты по строительству жилья эконом-класса и даже «малолитражных» квартир. На рынке индивидуального жилищного строительства также снизилась средняя площадь строящихся домов, стало больше проектов поселков эконом-класса. Такие тенденции оставляют надежду на то, что рынок жилья постепенно будет расти за счет объемов строительства, оборотов, подстраиваясь под финансовые возможности более широких слоев населения на фоне относительно стабильных цен.

Иллюстрация 4.Средняя площадь вводимых в строй квартир,кв.м

 

3.1. Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Национальный проект «Доступное и  комфортное жилье — гражданам  России» — программа по улучшению  жилищных условий граждан, объявленная  Президентом Российской Федерации  Владимиром Владимировичем Путиным  в рамках реализации четырёх приоритетных национальных проектов в 2005 году. Данный проект имеет особую социальную значимость, масштаб, сложность и комплексность проблем среди других проектов, поскольку он является своего рода базой, материальной основой для реализации задач, поставленных в области здравоохранения, образования, сельского хозяйства. Нацпроект был рассчитан до 2010 года. В ходе реализации программы необходимо было решить четыре задачи:

Во-первых, при помощи развития системы  рефинансирования кредитов и рынка  ипотечных ценных бумаг увеличить объем ипотечного жилищного кредитования (а процент по ипотеке снизить в два раза);

Во-вторых, повысить доступность жилья  для ряда категорий населения: молодых  семей, военных, специалистов на селе и  т. п. Главный инструмент повышения  доступности — целевая господдержка за счет бюджетных средств;

В-третьих, увеличить объем жилищного  строительства и модернизировать  коммунальную инфраструктуру. Для этого  предполагается предоставлять гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство и субсидировать процентную ставку по таким кредитам;

В-четвертых, государство должно выполнить все обязательства по обеспечению жильем льготников.

В-пятых, государство должно повысить качество жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг. Требуется реализация мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а также модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

В систему управления Проектом был заложен особый механизм: координация процесса реализации нацпроекта возложена на Министерство регионального развития и Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, а также созданную распоряжением президента Российской Федерации специальную межведомственную рабочую группу. Ведущей комиссией по Проекту является Комиссия по развитию рынка доступного жилья.

Работу Комиссии можно разделить на пять основных направлений:

первое из них - это законодательное: нормативная база и практика ее применения;

второе направление - строительный блок, в котором главное: градопланирование (совершенно очевидно, что необходимо переходить от точечной к комплексной  застройке), вовлечение в оборот под  строительство земельных участков, проведения аукционов, инфраструктура в самом широком смысле слова: электричество, тепло, газ, вода; социальная инфраструктура; и, наконец, реализация масштабных пилотных проектов в значительном количестве регионов РФ;