Рынок земли и особенности его развития в современной Российской экономике

Итак, рынок земли – средство перераспределения участков земли между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее: установление в различных регионах равновесных цен на землю; передачу от одного лица к другому прав на земельные участки; распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка. Предложение земли ограничено, весьма незначительна возможность расширения площади сельскохозяйственных угодий. У предложения земли фиксированный характер, т.е. даже при условии значительного роста цен на землю предложение не может быть увеличено. Реальная цена, которая будет установлена на рынке, зависит только от спроса, являющегося неоднородным. Большое влияние на спрос на землю оказывает постепенное уменьшение доли продовольствия в бюджете потребителя, которое приводит к сокращению доли расходов на продукты питания. Из-за чего доля сельского хозяйства в национальном доходе постепенно сокращается. Равновесие на рынке земли – это изменение уровня земельной ренты — платы за использование земли и других природных ресурсов, предложение у которых строго ограничено и, которая взимается со всех участков за право ведения хозяйства на них. Уровень земельной ренты зависит от спроса на основной продукт питания. Его увеличение повлечет за собой рост земельной ренты и наоборот.

Глава 2 Особенности развития рынка земли в современной российской

экономике

§1 Особенности рынка земли на современном этапе в России

Право собственности – это наиболее полное по содержанию право на

имущество. По своей правовой природе оно является одним из основных вещных прав. Земля, выступая в качестве объекта права собственности, приобретает особенные правовые черты – становится “имуществом”– тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки. Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение являются неотъемлемыми составляющими (правомочиями) одного права – права собственности.

Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто “иметь” его в наличии. Кроме того, собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает участок земли после истечения срока аренды.

С правомочием владения тесно связано еще одно – правомочие пользования. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства.

И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты использования

которых определяют сами собственники, виды пользования земельными участками перечислены земельным законодательством. Существует и еще одно условие при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли не имеет права изменить целевое назначение использования. Существует возможность изменить целевое назначение сельскохозяйственных площадей при продаже земельного участка, но только это может быть по решению органа исполнительной власти субъекта России – республики, края, области.[1]

Правомочие распоряжения проявляется в том, что по своему усмотрению собственник может подарить, обменять, продать, сдать в аренду, завещать,

заложить земельный участок, а также передать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, кооперативов, товариществ, в том числе и с иностранными инвестициями, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. Кроме того, собственники земельных участков могут образовать совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно. В случае личного права собственности на землю все права и обязанности сосредоточены у одного лица - физического или юридического. Законодательство закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.[2] Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.[3]

В России устанавливаются следующие формы собственности: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов Федерации), муниципальная и иные.[4] Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), т.е. через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности:

1) частная собственность – осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;

2) государственная собственность – реализуется властью государства в интересах всего общества в целом;

3) муниципальная собственность – реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования;

4) иные формы собственности – смешанные – результат смешения различных форм собственности в одном объекте.

В ходе земельной реформы была устранена монополия государственной собственности на землю, введена частная, муниципальная и иные формы собственности. Устанавливая многообразие форм земельной собственности, Российская Федерация гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле.

На 1 января 2008 года в частной собственности находилось 1430,0 млн. га, или 83,7% земельного фонда России; в государственной и муниципальной – 210,1 млн. га, или 12,3% фонда; остальные 68,34 млн. га, или 4% – в смешанной собственности.[5] Такой большой процент частной собственности связан с тем, что гражданам и юридическим лицам были переданы земли, как правило, находящиеся в наиболее благоприятных с точки зрения почвенноклиматических условий районах страны. Также увеличилось количество собственников земельных долей, земли которых входят по большей части в состав реорганизованных сельскохозяйственных предприятий.

Таким образом, владение, пользование и распоряжение являются неотъемлемыми составляющими одного права – права собственности. Оно реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, которые составляют земельный фонд России. Все формы собственности равны перед законом и развитие форм хозяйствования на земле гарантированно. За последние годы увеличилось число частных собственников за счет передачи им земель, входящих в состав сельскохозяйственных предприятий.

§2 Проблемы функционирования рынка земли в современной российской экономике

В настоящее время Россия переживает один из сложнейших периодов своей истории, который связан с ростом диспропорций в экономике, спадом объемов выпуска продукции во многих отраслях промышленного и сельскохозяйственного производства, разрывом хозяйственных связей между предприятиями и регионами. Национальный доход сокращается, ощущается дефицит ресурсов и производственный процесс останавливается на многих предприятиях. Господство командно-административной экономической системы за несколько десятилетий привело к хроническому аграрному кризису в России, к обострению проблемы продовольственного снабжения населения. Материально-техническая обеспеченность сельского хозяйства значительно отстает от высокоразвитых стран. И все это случилось с некогда могучей державой, лидером экспорта зерна, страной, имеющей огромные фонды природных ресурсов.

Возьмем, например, сельское хозяйство. Некоторые экономисты и политики суть аграрной реформы сводят исключительно к частной собственности на землю. Но ограниченный земельный оборот не означает автоматического появления эффективного собственника. Да, быть собственником земли не мало важно. Но не менее важно рационально использовать результаты своего труда и знать, что они будут востребованы в обществе. Очевидно, что в отношении оборота земель сельского хозяйства необходимо предусматривать определенные ограничения, такие как, изменение целевого использования земель, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионализма у землевладельцев.

Доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств являются базовыми условиями для привлечения капитала в любую сферу экономики, и в том числе - сельское хозяйство, однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который в настоящий момент крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но указанные проблемы - не решает. Для сформирования эффективного собственника в сельском хозяйстве, государство должно показать, что оно реально заинтересовано в развитии АПК, в частности, через поддержку государством кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Пять лет реформы в сельском хозяйстве отчетливо показали ее положительные стороны, указали ошибки, проблемы и нерешенные вопросы. Наметилась необходимость ее серьезной корректировки. С одной стороны под ней понимается, исправление ошибок в реорганизации и приватизации, с другой – законодательное разрешение земельного спора, налаживание управления государственной собственностью и отраслью в целом, развитие рыночной инфраструктуры, разумное финансирование и кредитование. И это только часть проблем, которые требуют своего решения. Центральным звеном преобразований в области аграрной экономики стала передача земли и средств производства в собственность производителям сельскохозяйственных товаров. Спустя многие десятилетия на селе вновь появился реальный собственник. Он получил право самостоятельного ведения хозяйства, определения его структуры, назначать цену и продавать продукцию.

В настоящее время на долю государственного сектора в сельском хозяйстве приходится не более 10%, остальную часть составляют предприятия, которые основаны на частной собственности на землю и имущество. Кажется, что частная собственность – это и есть тот самый ключ к реформам, а собственник – сила, которая их осуществит. Но реальность рассудила по-своему. Поспешно принятые решения, отсутствие анализа их последствий возвели нерегулируемые отношения на рынке в ранг официальной политики государства. Утрата управления внутренними и связями между отраслями, обвальная либерализация привели к неминуемому усилению давления на сельское хозяйство производящих, обслуживающих, перерабатывающих и торговых предприятий. Инфляция и дефицит бюджета, увеличение стоимости кредитных ресурсов в полной мере отразились на АПК. Потери в сельском хозяйстве только от неравенства цен за последние пять лет составили более 150 трлн. рублей.[6] Трудности, которые были порождены общим экономическим и внутриотраслевым кризисом, одинаково переживают все собственники, вне зависимости от избранной ими формы собственности. Площади под посевы сельскохозяйственных культур уменьшаются, поголовье скота сокращается, его продуктивность падает. Перерабатывающая промышленность теряет рынок сырья, в том числе и по причине локального монополизма своих предприятий по отношению к производителям сельскохозяйственных товаров. Отечественная продукция становится все более неконкурентоспособной. Урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность скота в России соответствуют уровню в слаборазвитых странах. При этом темпы роста урожайности в нашей стране несравненно ниже, чем в среднем по миру. Низок научно-технический уровень агропромышленного комплекса России. Ни в одной из отраслей земледелия не внедрена комплексная механизация. Прогрессивные системы фасовки, хранения, транспортировки и реализации - осваиваются слабо. Но вместе с тем, аграрный рынок в стране медленными темпами, но формируется. Многие производители товаров ведут свое производство, ориентируясь на конъюнктуру рынка, их интерес к новым формам производства и эффективным технологиям, высокоурожайным сортам, переработке продукции, современной технике и оборудованию восстанавливается. В этом можно увидеть первые признаки оздоровления аграрного сектора России. Одной из самых острых проблем на сегодняшний день, пожалуй, является проблема сбыта продукции. Отсутствие в этой сфере достаточной конкуренции потребителей, локальный монополизм перерабатывающих предприятий и приход на рынок продукции агропромышленного комплекса массы посредников привели к резкому спаду доли производителей сельскохозяйственных товаров в розничной цене. Сельское хозяйство уже потеряло и по-прежнему продолжает терять огромные деньги. Развитие своей инфраструктуры рынка – вот где ключ восстановления равенства цен. Без этого мы не можем рассчитывать на «доброту» поставщиков, в основном за счет кармана бюджета, - снижение цен на удобрения, технику, горючее и другие средства производства. В России в целом, товародвижение продовольствия и продукции сельского хозяйства, к сожалению, еще не приняло нормальных рыночных форм. А ведь инфраструктура рынка наряду с формированием оптовых рынков должна включать торговые биржи депозитные системы, банковские системы взаиморасчетов, внебиржевые системы, механизмы гарантирования доставки товаров и управления ликвидностью.

Таким образом, перед Российской Федерацией стоит сложная задача по завершению реформы в области земельных отношений и созданию национальной системы землепользования.

Итак, владение, пользование и распоряжение являются неотъемлемыми составляющими одного права – права собственности. Оно реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, которые составляют земельный фонд России. Все формы собственности равны перед законом и развитие форм хозяйствования на земле гарантированно. Перед Россией стоит сложная задача по завершению реформы в области земельных отношений и созданию национальной системы землепользования, которая бы позволила соединить свободное владение землей с ее эффективным использованием и социальную справедливость при распределении земель.

За последние годы увеличилось число частных собственников за счет передачи им земель, входящих в состав сельскохозяйственных предприятий.

Заключение

Рынок земли – это средство перераспределения участков земли между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее: установление в различных регионах равновесных цен на землю; передачу от одного лица к другому прав на земельные участки; распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка. Предложение земли ограничено, весьма незначительна возможность расширения площади сельскохозяйственных угодий. У предложения земли фиксированный характер, т.е. даже при условии значительного роста цен на землю предложение не может быть увеличено. Реальная цена, которая будет установлена на рынке, зависит только от спроса, являющегося неоднородным. Большое влияние на спрос на землю оказывает постепенное уменьшение доли продовольствия в бюджете потребителя, которое приводит к сокращению доли расходов на продукты питания. Из-за чего доля сельского хозяйства в национальном доходе постепенно сокращается. Равновесие на рынке земли – это изменение уровня земельной ренты — платы за использование земли и других природных ресурсов, предложение у которых строго ограничено и, которая взимается со всех участков за право ведения хозяйства на них. Уровень земельной ренты зависит от спроса на основной продукт питания. Его увеличение повлечет за собой рост земельной ренты и наоборот.

Владение, пользование и распоряжение являются неотъемлемыми составляющими одного права – права собственности. Оно реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, которые составляют земельный фонд России. Все формы собственности равны перед законом и развитие форм хозяйствования на земле гарантированно. За последние годы увеличилось число частных собственников за счет передачи им земель, входящих в состав сельскохозяйственных предприятий.