Глава 3. Основные направления и перспективы совершенствования земельного рынка

3.1.Перспективы  развития земельного  законодательства  субъектов Российской  Федерации

Дальнейшее развитие земельного законодательства субъектов  Российской Федерации зависит от того, какую позицию по отношению  к земельно-правовой проблеме займет Государственная Дума третьего созыва. Есть основания предполагать, что  изменения в расстановке политических сил в нижней палате Федерального Собрания прямо повлияют на законотворческую деятельность затрагивающую вопросы  покупки и продажи земли.

По всей вероятности, к соответствующим конституционным  требованиям уже не будет столь  пренебрежительного отношения, какое  было у большинства депутатов  Государственной Думы второго созыва. Однако можно прогнозировать, что  ряд политических сил в Государственной  Думе, в первую очередь представители  аграрной партии, признав частную  собственность на землю и возможность  гражданского оборота земельных  участков, попытаются ввести неконституционные  ограничения, ссылаясь на необходимость  предотвращения спекуляций сельскохозяйственными  угодьями и скупки земель "новыми русскими", иностранцами из ближнего и дальнего зарубежья. При этом вместо норм, предусматривающих ограничения, будут предлагаться нормы, регулирующие земельно-имущественные отношения прежде всего вопреки Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Земельное законодательство вновь будут стараться поставить  выше гражданского, лесного и иных самостоятельных отраслей законодательства. Подобные взгляды, имеющие отношение  больше к правовой культуре, нежели к защите интересов аграрной и  иных сфер ,существенно будут влиять на развитие земельного законодательства. Однако возможен и иной сценарий: Государственная Дума создаст правовую основу рынка земли, определив оборотоспособность земель и установив ограничения прав на землю в полном соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом отраслевого построения российской правовой системы и с соблюдением правил юридической техники.

Во многом от того, какие федеральные законы о  земле примет Государственная Дума третьего созыва, зависит развитие регионального земельного законодательства. Если вновь земельный вопрос станет предметом политических спекуляций, федеральные законы о земле станут игнорировать требования Конституции  Российской Федерации, земельное законодательство будет провозглашаться выше других отраслей законодательства, в первую очередь гражданского законодательства, сохранится старая ситуация, когда  регионы будут сами осуществлять правовое регулирование земельных  отношений. При этом их упреки касающиеся несоответствия федеральных законов Конституции Российской Федерации, их отчужденности от российской правовой системы, правового бескультурья ,будут обоснованны. Если же федеральные законы о земле будут составлены по- иному, никаких оснований к тому, чтобы не приводить в соответствие с ними законы субъектов Российской Федерации, не будет. В таком случае можно будет обвинить субъекты Российской Федерации в несоблюдении Конституции Российской Федерации, и судебная власть, вне сомнения, сможет беспрепятственно решить вопрос о неконституционности и незаконности соответствующих региональных законов. Представляется, что перспективы развития регионального земельного законодательства на данный момент зависят от тех политических процессов, которые происходят на федеральном уровне. Возможно, в самом ближайшем времени инициатива в решении земельно-правовой проблемы перейдет с регионального на федеральный уровень. 
 

3.2.Основные цели и направления анализа земельного рынка

Анализ рынка  необходим для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность участка  земли или объекта для строительства  может быть определена из доказательства, что имеется соответствующий  уровень рыночного спроса для  земель данного вида пользования. Узнать соответствующий уровень спроса, можно проведя анализ рынка продажи  земельных участков. Данные исследования могут помочь определить ключевые маркетинговые  стратегии для использования  земли или проектирования недвижимости, прогнозировать долю рынка, если планируется  коммерческое использование недвижимости.

Стоимость земельного участка на рынке недвижимости в  первую очередь определяется его  конкурентными способностями. Характеристика оцениваемой недвижимости поможет  идентифицировать конкурирующие объекты  и понять преимущества и недостатки, которые имеются у земельного участка. Многие не знают экономических  особенностей при оценивании сегментов  рынка недвижимости, не могут оценить  внешние факторы, которые оказывают  влияние на стоимость земли. Многие предпочитают доверить все эти сложные  операции по оценке рынка профессионалам, что дает возможность охватить всю  широту рынка и не переживать о  правильности и справедливости выбора. Провести анализ рыночной стоимости  и получить важную информацию о стоимости  земельных участков можно несколькими  способами.

И так возможно провести анализ рынка земельных  участков по следующим направлениям.

Цели анализа  земельного рынка:

- осознания уровня  цен на примерно похожие предложения;

- доступность  и ликвидность земельных участков;

- состояние рынка  недвижимости в целом;

- эффективны  ли инвестиции в землю или  нет.

Направления анализа  земельного рынка:

- деление земельного  рынка на отдельные сегменты;

- цены на аналогичную  землю;

- параметры или  характеристики, которые регламентируют  стоимость;

- прогноз цен  на участки;

- влияние местоположения  на цену;

- возможные доходы (коммерческая недвижимость);

- экономическая  ситуация на рынке;

- прогнозирование  состояния рынка.

Чтобы обеспечить более точное комплексное решение, необходимо провести полный обзор показателей  земельного рынка.

1) Ценовую ситуацию, которая будет характеризоваться  средним предложением за период  цены предложений и количества  сделок (купли, продажи, аренды) земельных  участков на первичных и вторичных  рынках, распределив их по районам  города и видам использования.

2) Спрос и  предложение, основной объем структуры  спроса и предложения, характеристика  продавцов и покупателей, спрос  и предложение на первичных  и вторичных рынках.

3) Активность  рынка, число фирм, работающих  на рынке, число зарегистрированных  сделок купли-продажи, аренды  земельных участков.

4)Среднее время от начала выставления земельного участка на продажу до конкретной сделки по купле-продаже или аренде, также предусмотрев первичные и вторичные рынки, районы города и инфраструктуру района.

В ходе исследования земельного рынка решаются следующие  задачи:

- анализ текущего  состояния рынка;

- исследование  и анализ роста динамики цен  и предложений;

- сравнительный  анализ других сегментов рынка;

- анализ факторов  влияющих на изменение показателей;

- прогноз по  изменению состояния показателей  рынка.

     Заключение

 

     Российский  земельный рынок пока еще очень  слаб, этому свидетельствуют сумбурные  из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором  состояния экономической системы  и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

     Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее  время преобладают арендные отношения  среди всех сделок с землей, но развивающийся  рынок, регулируемый государством и  подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно  рынок, с гарантиями и правами. И  неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать  рынок земли наиболее перспективным  вложением капитала.

     В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей.

     Для квалифицированного решения проблем  развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого  комплекса России необходимо существенно  укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно  также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого  экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка  России будет иметь создание соответствующих  земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный  залоговый фонд, Фонд страхования  рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми  объектами.

     В заключение можно сказать, что главной  задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер  регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

 

      Список литературы

 

1. Баринова  И.И., Дронов В.П. Физическая и экономическая  география России. - М.. 1998.
2. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? // Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 46-62.
3. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2004. № 103.
4. Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М., 2004. С. 11.
5. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2005. С. 345.
6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2002. С. 96.
7. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 10-16, 146-154.
8. Дронов В.П. Экономическая и социальная география. - М., 1994.
9. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2004. №6. С. 2-15.
10. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004. С. 256-261.
11. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.
12. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004. №3. С.9.
13. Липец Ю.Г. Пуляркин В.А., Шлихтер С.Б. География мирового хозяйства. - М., 2005.
14. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследование (модель России конца XX -- начала XXI века). - М., 2002. С. 209.
15. Морозова Т.Г., Победина М.П., Шишов С.С. Экономическая география России. - М., 2005.

     Приложения

 

     СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬ РФ ПО КАТЕГОРИЯМ

     (ЦЕЛЕВОМУ  НАЗНАЧЕНИЮ)

     по  состоянию на 01.01.2008 

       

     РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ РФ

     ПО  ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ

     по  состоянию на 01.01.2008 

     

 

      РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИВАТИЗИРОВАНЫХ ЗЕМЕЛЬ РФ

     ПО  СОБСТВЕННИКАМ

     по  состоянию на 01.01.2008 

       

     ЗЕМЛИ РФ, НАХОДЯЩИЕСЯ В  СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

     по  состоянию на 01.01.2008