Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, проблемы и перспективы развития

Земельная реформа - это процесс целенаправленного  и последовательного совершенствования  системы земельных отношений  и экономических методов их регулирования. Однако в Беларуси ее начали проводить  без предварительной  подготовки. Отсутствовали научно обоснованная концепция и программа земельных преобразований, законодательная и нормативная база, не было системы управления земельной реформой, правового, экономического и организационного механизмов регулирования земельных отношений [5, с. 163].

Земельные отношения невозможны без государственного их регулирования, без разработки и реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной собственности и хозяйствования на земле, правильному проведению земельной реформы. Совершенствуя земельные отношения, нельзя упустить вопросы земельной собственности, земельного рынка, пути решения их на региональном (областном) уровне. Здесь нужна регулирующая роль государства. Проблема собственности на землю была и остается центральным вопросом земельных отношений, основным фактором политического и социального развития села.

Земельная собственность - это монополия  определенных лиц по распоряжению земельными участками как исключительными сферами их личной воли, которая дает им право взимать дань с людей, использующих земельные участки.  Стабилизация земельных отношений предполагает опору на прочный фундамент землеустройства как систему мероприятий по организации землепользования. Получившее в годы столыпинской реформы законодательный статус, землеустройство объединило действия по осуществлению производственного и общественного предназначения земли. Все предшествовавшие земельные реформы более полно использовали землеустройство в переустройстве земельных отношений. В недооценке землеустройства заключается одна из основных причин низкой эффективности нынешних земельных преобразований.

Постепенно  процесс земельных преобразований затронул и другие сферы земельного правопорядка, в том числе путем  проведения таких преобразований, как: приватизация земель; закрепление права  собственности на землю за Республикой Беларусь, юридическими лицами и гражданами; расширение круга прав на землю и форм ее использования; вовлечение земельной недвижимости в гражданский оборот; введение платности землепользования и ряд других.

Для повышения  роли землеустройства в объективизации земельных отношений необходимо межхозяйственную организацию использования земли сочетать с ее внутрихозяйственным устройством, ориентировать земельный кадастр и мониторинг земель на производственное применение при проведении землеустроительных работ, усилить агроэкологическую обоснованность содержания землепользования, особенно в сельскохозяйственных предприятиях. Устойчивые земельные отношения должны строиться на основе сопряженного землеустройства административных районов, сельских администраций, хозяйственных формирований. Земельная реформа, проводимая в Республике Беларусь, предполагает изменение сложившихся организационных, экономических и правовых отношений. Задачи земельной реформы:

• перераспределение земель в целях создания условий равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирование многоукладной экономики в аграрном секторе, достижение стабильного производства сельскохозяйственной продукции;
• передача вопросов регулирования земельных отношений Советам депутатов, их исполнительным и распорядительным, а также специально созданным органам;
• инвентаризация земель и создание земельного запаса для наделения земельными участками юридических и физических лиц;
• всемерное развитие фермерства, расширение личных подсобных хозяйств, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального строительства;
• преобразование неэффективно работающих колхозов и совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств и ряд других [18, с. 243].

В соответствии со ст. 96 Кодекса о земле земли  сельскохозяйственного назначения предоставляются:

1. колхозам, совхозам, межхозяйственным сельскохозяйственным предприятиям и организациям независимо от форм собственности, сельскохозяйственным кооперативам, другим субъектам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, - для ведения товарного сельского хозяйства;
2. гражданам Республики Беларусь - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества и под служебные наделы;
3. научно-исследовательским институтам, учебным заведениям - для исследовательских, учебных целей и для ведения сельского хозяйства;
4. несельскохозяйственным предприятиям и организациям, религиозным организациям - для ведения подсобного сельского хозяйства.

В случаях, предусмотренных законодательством  Республики Беларусь, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для ведения сельского хозяйства и иным юридическим и физическим лицам.

До принятия Кодекса о земле 1990 г. структура сельскохозяйственного производства в Республике Беларусь, как и в бывшем СССР в целом, представляла собой в основном крупные сельскохозяйственные предприятия (колхозы). Часть земель сельскохозяйственного назначения граждане использовали для ведения подсобного хозяйства, развивалось коллективное садоводство и огородничество, подсобные сельские хозяйства были созданы у значительного числа промышленных предприятий. Предпочтение отдавалось общественным, коллективным формам землепользования, что соответствовало экономическим и социальным основам государственного и общественного строя. Субъекты общественной формы землепользования (колхозы) являлись основными производителями сельскохозяйственной продукции [19, с. 282].

В состав земель сельскохозяйственного назначения входил и приусадебный фонд в населенных пунктах, за счет которого колхозники, рабочие и служащие колхозов, другие граждане, проживающие в сельской местности, наделялись земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, для индивидуального жилищного строительства.

Действующее законодательство по-новому регламентирует круг субъектов права сельскохозяйственного землепользования. Развиваются различные формы аграрного предпринимательства, в том числе и связанные с использованием земель для разнообразных сельскохозяйственных целей. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, унитарным предприятиям.

Производителями товарной сельскохозяйственной продукции являются и крестьянские (фермерские) хозяйства, создаваемые как членами колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов, работниками сельскохозяйственных предприятий, пожелавшими выйти из их состава, так и горожанами.

В последние  годы на базе колхозов и совхозов создаются новые организационно-хозяйственные формы сельскохозяйственного производства, т.е. закрепленные в законодательстве и наделенные правосубъектностью самостоятельные формы хозяйствования в виде предприятия - юридического лица либо иной предпринимательской структуры без прав юридического лица, но с четко очерченной гражданской правосубъектностью. Таким образом, появилось право собственности граждан и юридических лиц не на отдельные земельные участки, а на так называемые земельные доли. Между сельскохозяйственным предприятием как юридическим лицом и коллективом предприятий в земельно-правовых отношениях образовался разрыв, в нормах права появилась коллизия прав сельскохозяйственного предприятия на используемые земли и права граждан. Были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в различных формах; не ограничиваются размеры при усадебных участков; предусмотрено право местных органов власти выкупать у крестьян земельные доли для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство.

В сфере  частной собственности на землю  и средства производства на селе существует множество организационно-правовых форм сельскохозяйственного производства:

а) коммерческие организации;

б) некоммерческие предприятия;

в) подсобные  сельские хозяйства промышленных предприятий;

г) крестьянские (фермерские) хозяйства;

д) личные подсобные хозяйства граждан.

В ходе реформирования сельского хозяйства Республики Беларусь идет процесс реорганизации колхозов и совхозов, создаются сельскохозяйственные кооперативы, ассоциации, хозяйственные общества, ассоциации крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов. Часть государственных сельскохозяйственных предприятий продолжает сохранять свой статус (научно-исследовательские и другие сельскохозяйственные учреждения, опытные хозяйства, экспериментальные базы и иные хозяйства, на землях которых проводятся долголетние опыты, ведутся научные исследования). Несельскохозяйственные предприятия и организации, религиозные организации также могут вести подсобное хозяйство на выделенных им земельных участках. Значительное место в числе субъектов права собственности, землевладения и землепользования на землях сельскохозяйственного назначения занимали кооперативы граждан. В настоящее время земельные участки членов садоводческих товариществ, земельные участки общего пользования садоводческих товариществ, предоставленные для ведения коллективного садоводства и дачного строительства, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства, не относятся к землям сельскохозяйственного назначения [4, с. 156].

Согласно  ст. 7 Кодекса о земле, земля закреплялась за колхозами, совхозами, другими государственными, кооперативными, общественными предприятиями и организациями, религиозными организациями на праве владения. Указанные предприятия и организации могли дополнительно арендовать земельные участки, использование которых осуществлялось на праве пользования. Кроме того, сельскохозяйственные предприятия и организации могли временно использовать участки для сенокошения и выпаса скота, других нужд из земель государственного лесного фонда, запаса, других земель государственного фонда. Временное пользование землей (в том числе на условиях аренды) оформлялось договором с последующей выдачей удостоверения на право временного пользования землей. Действующий Кодекс о земле в ст. 99 закрепил положение о предоставлении сельскохозяйственным предприятиям и организациям земельных участков в постоянное пользование для ведения товарного сельского хозяйства. Указанные предприятия и организации могут дополнительно арендовать земельные участки.

На сельскохозяйственных землепользователей возложены обязанности по организации эффективного земледе лия, сельскохозяйственного производства в целом, повышению плодородия почв и рациональному использованию земель; внедрению наиболее эффективных систем земледелия, экономически выгодному сочетанию отраслей хозяйства, освоению земель; развитию орошения, улучшению лугов и пастбищ, производству известкования и гипсования почв. Они обязаны принимать меры против эрозии почв, заболачивания и засорения земель, осуществлять посадку полезащитных лесонасаждений, облесение и закрепление песков, оврагов и крутых склонов, не допускать загрязнения почв; очищать сельскохозяйственные угодья от камней, мелколесья и кустарников, вести борьбу с сорняками, вредителями и болезнями сельскохозяйственных растений.

Право землепользования сельскохозяйственных предприятий в различных их организационно-правовых формах неразрывно связано с институтами общей части земельного права, в первую очередь с институтом права землепользования. Нормы этого института образуют базис правового регулирования земельных отношений с участием этих субъектов. Право землепользования сельскохозяйственных предприятий имеет общие черты с любым видом землепользования. Правосубъектность сельскохозяйственных предприятий как участников земельных отношений - самая широкая, так как они могут заниматься как сельскохозяйственным производством, так и переработкой продукции, ее хранением, транспортировкой, создавать производства по выпуску строительных материалов, удобрений и использовать земли для другой, не запрещенной законодательством деятельности [18, с. 245].

Правовой  режим земель сельскохозяйственного  назначения имеет некоторые различия, определяемые конкретным хозяйственным назначением земельных участков и принадлежностью земель тем или иным субъектам права землепользования. Так, разнятся права и обязанности, например, колхозов и учебных и научно-исследовательских сельскохозяйственных предприятий и права граждан.

Несельскохозяйственным  предприятиям и организациям земли для организации подсобных хозяйств предоставляются в общем порядке. Земли, отводимые для указанных целей, закрепляются за предприятиями и организациями в постоянное пользование. Для целей организации подсобных хозяйств земельные участки предоставляются как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель других категорий земельного фонда.

Таким образом, земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей как ограниченного природного ресурса, как всеобщего условия труда и средства производства. Земельные отношения - очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение земель, а также средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. РЫНОК ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ  БЕЛАРУСЬ:                                ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ