2.3.Определение рыночной стоимости затратным подходом

 

     Следующим этапом оценки является определение  стоимости. Она вычисляется с  учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный  подход.

     Затратный подход.

     Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный  покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Так как в техническом паспорте приведена  инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства  на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться  следующей формулой:

     С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

     Где С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

     С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

     К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

     Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6

     В результате стоимость двухкомнатной  квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб. 
 

2.4.Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

 
 

     Сравнительный подход – это совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к  оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые  были проданы или включены  в  реестр на продажу. Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое  отличие условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода  выполняется  в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

     На  день оценки Оценщик располагает  информацией по предложениям к продаже  пяти  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих  одинаковую площадь, разную  планировку комнат и набор коммунальных услуг.

     Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые  определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого  к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                                                                                                                                          Таблица 3

 

     Объекты – аналоги должны быть максимально  схожи  с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты  – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.      
 
 
 
 
 

     Таблица 4

                                                                                                                                 

     Вычисление  скорректированной цены производится по формуле:

     С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

     Где  Ц_i – цена объекта-аналога;

     П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

       Произведя сравнение можно найти  среднюю цену оцениваемого объекта.  Она находится как среднеарифметическое  значение пяти полученных результатов.

     С_ср.= 840 000 руб.

     Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным  подходом составляет 840 000 руб.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.5. Согласование результатов оценки

 
 

     Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны  каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное  состояние рынка.

     Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

     Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

• Затратный подход – 179 000 руб.
• Сравнительный подход – 840 000 руб.

     После этого можно сделать следующие  выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки  объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

     Таким образом, на основании имеющейся  информации и данных полученных  в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что  рыночная стоимость  объекта оценки, включаемого в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Софьи Ковалевской 5а, кв. 46, составляет 641 000 руб. (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться  в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 
 

     Страхование недвижимости трактуется как отрасль  страхования, в которой объектом страховых правоотношений выступает  имущество в различных видах; его экономическое назначение - возмещение ущерба, возникшего вследствие страхового случая. Застрахованным может быть имущество как являющееся собственностью страхователя, так и находящееся в его владении, пользовании, распоряжении. Страхователями выступают не только собственники имущества, но и другие юридические и физические лица, несущие ответственность за его сохранность.

     В настоящее время страхование  приобретает все большее значение. Устраняя или ослабляя момент риска  в бытовой или хозяйственной  деятельности человека или юридического лица, страхование дает ему возможность  действовать с большей уверенностью и стимулирует его активность, а это способствует развитию производительных сил.

     Правилами страхования имущества устанавливается, что на страхование принимаются  основные и оборотные фонды, объекты  незавершенного производства, капитального строительства, товарно-материальные ценности, домашнее имущество. Застраховать можно все имущество или часть  его, а именно: строения, отдельные  объекты, машины, здания, оборудование, в том числе имущество, переданное в аренду.

     Страхование способствует как технологическому и экономическому развитию, так и  одновременно стабилизации социальной обстановки, поскольку, уменьшая зависимость  имущественного положения участников хозяйственной и иной общественной жизни от всякого рода случайностей, делает их социально-экономическое  положение более устойчивым.