Влияние рынка капитала на развитие и функционирование рынка недвижимости. Уровень риска на рынке недвижимости

Министерство  сельского хозяйства Российской Федерации

Департамент научно-технологической политики и  образования

ФГОУ  ВПО «Волгоградская государственная  сельскохозяйственная академия» 
 

Кафедра: «Экономики и ВЭД»

Дисциплина: «Экономика недвижимости» 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

на тему: «Влияние рынка капитала на развитие и функционирование рынка недвижимости. Уровень риска на рынке недвижимости» 
 
 
 
 
 

                                                 Выполнила: студентка

                                                 группы Эк-44 
 
 
 

Волгоград 2011г.

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...3

1.Сущность  рынка недвижимости……………………………………………….4

2.Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде.6

3.Влияние  рынка капитала на развитие  и функционирование рынка недвижимости  в долгосрочном периоде………………………………………...7

4.Уровень  риска на рынке недвижимости……………………………………...10

Заключение……………………………………………………………………….12

Список  использованной литературы…………………………………………...13

 

Введение

    В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором  главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники  рынка.

    Как известно цена и рынок неразделимо  связаны между собой, они дополняют  и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка  недвижимости, так как состояние  рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска  и на возможную цену реализации объекта  недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать  данные ретроспективного периода для  оценки недвижимости методами рыночного  подхода. Кроме того, определение  инвестиционной привлекательности  недвижимости как объекта для  инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует  обязательного учета текущего состояния  рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

 

1.Сущность  рынка недвижимости

    Развитие  рынка недвижимости формирует научные  основы в этой сфере экономических  отношений, что находит отражение  в появившейся терминологии.

    Рынок недвижимости – это система организационных  мер, при  помощи которых покупатели и продавцы сводят вместе для определения  конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

    Характеризуя  рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается  на множество бурно развивающихся  и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

    Каждый  конкретный рынок: рынок земельных  участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости –  развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

    Особенность рынка недвижимости заключается  в том, что среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок.

    Сравнительно  редкие продажи, отсутствие достоверной  информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипичность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяет сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу деятельности строительства объектов предложения на рынке недвижимости не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости.

    Более того, достоверное (точное) определение  рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятности. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределенность в цене по сравнению с другими рынками.

    Немаловажную  роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей по отношению  друг к другу. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников  и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном  повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

    Время пребывания товара на рынке формирует  его экономические свойства –  ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

 

2.Связь  рынков недвижимости  с рынком капитала  в краткосрочном  периоде

    Объемы  предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство  и ряда факторов, характеризующих  положение на рынке капитала:

    - динамикой абсолютной ставки  доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного  капитала повышает инвестиционную  привлекательность рынка недвижимости;

    - относительными ставками доходности  на рынке недвижимости и рынке  капитала, поскольку появление высокодоходного  актива на рынке капитала неизбежно  повлияет на приток (или отток)  капитала на рынке недвижимости;

    - темпами инфляции и инфляционными  ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает  рост номинальных ставок дисконтирования  будущих денежных потоков от  финансовых активов и, следовательно,  снижение стоимости традиционных  финансовых активов.

    Необходимо  учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде «удары»  по рынку «гасятся» за счет изменения  стандартной нормы свободной  недвижимости, поскольку объем предложения  неэластичен.

    В краткосрочном периоде объем  предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство. 

3.Влияние  рынка капитала  на развитие и  функционирование  рынка недвижимости  в долгосрочном  периоде

    На  рынке капитала спрос на инвестора  на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости  от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендатора первоначального погашения за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций, что приводит через некоторое время к росту предложения. В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в процессе строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

    Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию  равновесия на новом уровне:

    1.рост  предложения объектов доходной  недвижимости неизбежно приводит  к снижению арендной платы;

    2.ставка  доходности инвестиций в недвижимость  падает;

    3.коэффициенты  капитализации растут, поскольку  растет уровень риска;

    4.стоимость  недвижимости падает;

    5.стоимость  строительства превышает стоимость  объектов недвижимости.

    Инвесторы и строители не видят возможности  получения относительно более высокой  ставки дохода на инвестированный капитал  при вложениях в недвижимость.

    Низкая  ликвидность недвижимости в сочетании  с ростом коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать возможные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается. Однако капитал, инвестированный в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является по сути избыточным инвестированием, которое приводит к росту объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает значительно превышать спрос и арендная плата падает. Эти процессы в еще большей степени стимулируют падение арендной платы и дальнейший рост коэффициентов капитализации, что влечет за собой убытки у инвесторов в недвижимость. Эти взаимообусловленные процессы на рынке недвижимости и рынке капитала продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.

    Подводя итоги, необходимо отметить, что для  рынка недвижимости характерны следующие  процессы:

    - уровни арендной платы на рынке  доходной недвижимости имеют  устойчивую тенденцию к цикличности;

    - стоимость объектов доходной  недвижимости определяется факторами,  действующими на рынке капитала;

    - неизбежно циклическое избыточное  инвестирование на рынке недвижимости;

    - коэффициент капитализации определяет  в краткосрочном периоде рыночную  стоимость недвижимости, а в долгосрочном – стоимость строительства (или переоснащения объектов недвижимости), и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

    - состояние рынка капитала определяет  предложение недвижимости в долгосрочном  периоде, а спрос не недвижимость  определяет общеэкономическая конъектура;

    - объекты недвижимости конкурируют  на рынке недвижимости за более  высокую ставку арендной платы,  а на рынке капитала – за  конкурентоспособную ставку доходности  на инвестированный капитал. 
 
 
 
 
 
 
 

4.Уровень  риска на рынке  недвижимости

    Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий  уровень риска. Риск – это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается  в ставке дохода на инвестированный  капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая  ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно  рассчитать по формуле R_i=R_f+плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности являестя общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.