Влияние рынка капитала на развитие и функционирование рынка недвижимости

 

 

Содержание

      Введение…………………………………………………………………….3

1. Понятие и характеристика рынка недвижимости…………………….4
2. Влияние рынка капитала на развитие и функционирование рынка недвижимости……………………………………………………………………..5
1. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала………………………………………………………………………...5
2. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде…………………………………………………………………………….7
3. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде………………………………………………………………..9
3. Уровень риска на рынке недвижимости……………………………..11

Заключение………………………………………………………………...13

Список используемой литературы……………………………………….14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение.

     В настоящее время в России и  других странах бывшего СССР для  всех субъектов хозяйствования и  рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

1. Понятие и характеристика рынка недвижимости.

     «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости — это рынок несовершенной  конкуренции, что обусловлено его  существенными особенностями —  уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

     За  последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

     •  специфика объектов недвижимости;

     • относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

     • невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

     Развитие  рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

 
     

2. Влияние рынка капитала на развитие и функционирование рынка недвижимости.
1. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала.

     Существенной  особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка  капитала. Рынок недвижимости имеет  как общие черта, так и существенные различия с рынком капитала, которые  проявляются при сравнительном  анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

     Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в  таблице 1.

Таблица 1. Общие черты и различия рынка  недвижимости и рынка капитала.

 

      Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его  развития определяет ситуация на рынке  капитала (Таблица 2).  
 

Таблица 2. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.

 
     

2. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде.

     Объемы  предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство  и рядом факторов, характеризующих  положение на рынке капитала:

• динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;
• относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;
• темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

     Необходимо  учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде «удары»  по рынку «гасятся» за счет изменения  стандартной нормы свободной  недвижимости, поскольку объем предложения  неэластичен. 

     Рынок недвижимости                                          Рынок капитала

  

     DD₁ – линия спроса, SS₁ – линия предложения, А – арендная плата, V – единица недвижимости, К – объем капиталовложений, R – ставка доходности инвестированного капитала.

     Рис. 1. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капитала

     В краткосрочном периоде объем  предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.