Влияние рынка капитала на развитие и функционирование рынка недвижимости

     

3. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде.

     На  рынке капитала спрос на инвестора  на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения. В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в процессе строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растут поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

     Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:

     - рост предложения объектов доходной недвижимости неизбежно приводит к снижению арендной платы;

     - ставка доходности инвестиций в недвижимость падает;

     - коэффициенты капитализации растут, поскольку растет уровень риска;

     - стоимость недвижимости падает;

     - стоимость строительства превышает стоимость объектов недвижимости.

     Инвесторы и строители не видят возможности  получения относительно более высокой  ставки дохода на инвестированный капитал  при вложениях в недвижимость.

     Низкая  ликвидность недвижимости в сочетании  с ростом коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать возможные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается. Однако капитал, инвестированный в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является по сути избыточным инвестированием, которое приводит к росту объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает значительно превышать спрос и арендная плата падает. Эти процессы в еще большей степени стимулируют падение арендной платы и дальнейший рост коэффициентов капитализации, что влечет за собой убытки у инвесторов в недвижимость. Эти взаимообусловленные процессы на рынке недвижимости и рынке капитала продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне. 

3. Уровень риска на рынке  недвижимости.

     Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

     При инвестировании в недвижимость источниками  неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция  на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические  тенденции;

• тенденции  занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микрориски;

• условия  арендного договора;

• уровень  операционного и финансового левереджа;

• структура  инвестированного капитала и его  стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного  типа;

• местоположение недвижимости;

• структура  арендаторов.

     Принятие  решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа:

1. Определение  частоты распределения ставок  доходности: моды, медианы или средней  ставки доходности;

2. Определение  стандартного отклонения как  меры неуправляемого риска;

3. Определение  ковариации как относительной  меры риска на единицу дохода.

     Оценка  уровня риска инвестиций при оценке недвижимости является необходимым  условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости. 
 
 

Заключение.

     Подводя итоги, необходимо отметить, что для  рынка недвижимости характерны следующие  процессы:

• уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;
• стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;
• неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;
• коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном — стоимость строительства (или переоснащения объектов недвижимости), и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;
• состояние рынка капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость определяет общеэкономическая ситуация;
• объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала — за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  используемой литературы.

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2000. - 322 с
2. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 358 с.
3. Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. - 2 - изд., переаб., доп. - М.: Маркетинг, 2003- 458 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2003. - 396 с.
5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. - СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2002. - 247 с.
6. Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2002. - 289 с.
7. Агентство недвижимости «Покупатель» [Электронный ресурс]: Новости. Режим доступа: http://www.pkl.ru/news/news_843.html - свободный. — Загл. с экрана.