Жылжымайтын мүлікті табыстық тәсілмен бағалау

Көрсеткіштер

Айлық жал төлемі,теңге

1 гектар  жер телімінде авто көлік тұрағы бар

1 гектар телімі автотұрақсыз.

Автотұрақтың бар болуына түзету

20000000

15000000

5000000

    Түзету мөлшерін нарықтық мәліметтермен дәлелдеуге мүмкіндік болмған жағдайда,бағалаушы оны сараптамалық жолмен анықтайды.

     Мүлік иесі жал төлемі түріндегі табыстан басқа да қаражаттар алуы мүмкін. Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:

           - автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер;

           - жарнаманы орнатқаны үшін төлемдер; 

           - стационарлық антенна үшін төлемдер;

    Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы мүлікті иемденуден түсетін табыстар мен нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшерін қосу қажет.

     Бірақ есептік жолмен алынған потенциалды жалпы табыс вакансиядан не жал төлемінің жетіспеуінен өзгертілуі мүмкін. Бағалаушы мүлікті иемдену кезінде жал төлемінің бір бөлігінің жиналмай қалу мүмкіндігін ескеруі қажет. Олар туралы ақпаратты алудың ең тиімді жалы болып, ұқсас меншік обьектісі бойынша төленген ренттік төлемнің мәлімеметтерін қарастыру болып табылады.

     Сонымен, тиімді жалпы табысты алу үшін жалға алушының ауысуы мен жал төлемінің төленбеуінінің болжанған шығындары потенциалды жалпы табыстан алынып тасталынады.

Таза оперциялық табыс алу үшін  бағалаушы шығындар талдауы арқылы жүргізеді. Мүліктік  кешен иесінің шығындары үш топқа бөлінеді: тұрақты (тіркелген шығындар), операциялық (эксплуатациялық) шығындар жіне оны басуға резервтер.

     Тұрақты шығындағы  мүлікке слық пен сақтандыру бойынша шығындар жатады. Бұл шығындар тіркелген шығындар ретінде анықталады және  олар меншік  обьектісінің пайдалану деңгейіне байланыссыз болып келеді.

   Операциялық шығындар мүлікті ұстау жалға алушыларғақызмет көрсету және табыс ағымын ұстап тұру үшін шығындар жатады.

Меншік обьектілері бойынша құрылған операциялық шығындар тізімін қарстырайық:

1. Басқару бойынша көрсетілген қызметтерге төлем;

2. Комуналдық  қызметтер: электрқуаты, газ, жылу отын, көмір, телефон, су, канализация, су құбырлары;

3. Қоқыс пен қалдықтарды шығару;

4. еңбекақы;

5Еңбекақыға салық;

6. Қызметкерлерге жәрдемақы

7. Жөндеу мен ұстау;

8. Келісімді қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон күзет және т.б.

9. Сыртқы бейін мен түс (егер ол ғимарат, құрылыс):

10. кеңсені ұста, оны жинау және т.б.

11.банктік төлемдер   

12. заңды қызметер үшін төлем;

13.Жарнама

14.Бухгалтерлік қызметтер үшін төлемдер;

15. Автокөліктерге шығындар;

    Орын басу үшін резерв қайта құру меншік обьектісін пайдалану кезінде мүлік иесімен ақша қаражаттары мыналарға резервтеледі; су құбыр жүйесін жөндеуге; канализацияға; жиһазға; үй төбесіне; лифтке; телефон жүйесіне және т.б. бағалаушы меншік иесінің осы  ақша қаражаттарын пайдаланбайтынын білсе де, меншік бағалау кезінде ескеру қажет.

ТОТ есептеу мысалы.

Берілген:

1.Жалға берілген кеңсе                                                                             

ғимараттарының ауданы                                                                            1000 ш.м.

2. Жал ставкасы                                                                                   2000долл/ш.м.                                                                                   

3. Эксплуатациялық шығындары

жыл сайын 5 пайызға өсіп отырады                                                     30 долл/ш.м 4.Жай бөлмелер:(1-інші жыл)                                                       жылына 10 пайыз

                                                                                                           жылына 5 пайыз ТОТ 1-ші және 2-ші жылдарға есептеу керек.

Шешімі:

      Кәсіпорын мүлкін бағалағанда, бағалаушы капитализация үшін қандай табыс түрін пайдалану қажет екенін анықтап алу қажет. Табыс түрін таңдау мүлік сипатына байланысы болып келеді. Егер тез тозатын элементтер бар немесе ескірген құрал-жабдықтары бар мүлік бағаланатын болса,онда есептеуге таза пайда көрсеткіші алынады. Егер мүліктің баланстық құны уақыт өтуімен көп өзгермесе, онда негіз ретінде таза табыс ағымынның көрсеткіші алынады.

     Табысты есептеу үшін кәсіпонрынны қаржылық жағдайын немесе өндірістік жүйесінің талдауын қажет етеді, оған бірнеше жылдарға бағаланған обьекет кіреді. Берілген форма  есептілігіне сәйкес, баланстық және таза пайданың есебі талданады.  Талдау нәтижесі бойынша жылдық таза табыстардың ақша бірліктепінде көлемі туралы болжам жасалады. Сонан соң таза пайда коэффициетке көбейтіледі.  Ол өндірістік жүйе капиталындағы меншік обьектілерінің үлесін  көрсетеді.

Егер табыс көрсеткіштері ретінде таза ақша ағымы алынатын болса, онда ол келесідей формуламен есептеледі:

Таза ақша ағымы = Таза пайда + Амортизация+ Ұзақ мерзімді қарыздардың өсімі – Меншік айналым капиталының өсімі – Капиталдық салымдар.

     Кәсіпорын мүлкін бағалау тәжірибесінде келесідей табыстардың көрсеткіштерін пайдаланады.

-жалпы мүліктік кешен құрамында, жеке меншік объектілері үшін – таза операциялық табыс

-тез тозатын,ескірген мүліктер үшін – таза пайда

-тұрақты баланстық құны бар мүліктік кешен үшін- таза ақша ағымы

ІІ этап

Капитализация ставкасын есептеу

    Капитализация ставкасын алудың бірнеше тәсілдері бар.  Олардың ішіндегі қарапайымы болып,мәліметтер нарығында жинаған  ақпараттар көмегімен анықталуы. Мысалы,бағаланған объект пен салыстырылатын меншік объектісі  туралы ақпарат бар. Салыстырмалы объект  200000 долларға сатылған және оның  таза операциялық  табысы 25000 доллар құрады.Капитализация ставкасын таза операциялық  табысын мүлік құнына бөлу жолымен анықтайды;

               Капитализация ставкасы=ТОТ/Мүлік құны

     СК=25000/200000=0,125 капитализация ставкасы

Мұндай жлмен анықталған ,капитализация ставкасы деп аталады.

Бағалаушы капитализация ставкасын анықтағанда  ең тиімді мәліметтер негізінде анықтауға  тырыспауы қажет. Капитализация ставкасын анықтағанда ең тиімді мәліметтер көзі болып, ол бағаланатын мүлікке сәйкес келетін  басқа мүлік бағалауы жатады.Сондықтан қазіргі бар әдістердің  ішіндегі ең тиімдісі салыстырмалы сатуды  талдау әдісі болып табылады. Ұқсас табысты мүлік обьектілері бойынша қажетті мәліметтер болған жағдайда ғана салыстырмалы сату тәсілінен капитализация ставкасын алады.

   Салыстырмалы обьектілер бағаланатын обьект пен өзінің функционалды қызметі менболжанған мөлшердегі табысын ала алмау тәуекелдік деңгейіне немесе мүлікті сатып алуға жұмсалған қаражаттар шығындарына сәйкес келуі қажет. Және оған келесідей жағдайларға мүмкіндік бар болғанша сәйкестік қажет:

-         табыстар мөлшері бойынша;

-         жалпы табыс пен эксплуатацилық шығындар арасында қатынас;

-         физикалық ұқастықтар бойынша:

-         орналасу жері бойынша;

-         күтілетін құн өзгерісі.

Әбір сатылатын обьект бойынша келесідей мәліметтер жиналуы қажет:

-         сату бағасы;

-         таза табыс;

-         эксплуатациялық шығындар коэффициені;

-         мәмілені қаржыландыру шарттары;

-         мәмілені жаау кезіндегі нарық жағдайы.

Салытырылатын обьект бойынша капитализация ставкасын алуға мысал келтірейік:

Мүлік бағалауында қолданылатын соңғы капитализация ставкасын  таңдау үшін, келесі шарттарды орындау қажет:

-         барлық салыстырылатын обьектілер сипаттамалары әйкес келуі қажет;

-         салыстырмалы обьектілер бойынша мәліметтер сенімді болуы керек.

Егер шартта орындалатын болса, онда бағалаушы салыстырылатын обьектілер бойынша орташа арифметикалық капитализация ставкасы түрінде есептеп шығарады. Біздің мысалда соңғы капитализация ставкасы 0,1754тең болды.

Меншік обьектілеріне нақты шарттарды қолдана отырып, капитализация ставкасын есептейік:

Берілген:                                                                                              Есеп №1