Организация территориального планирования города

                             Содержание.

 

1. Введение.
2. Организация территориального планирования города.
3. Внутригородское градостроительное зонирование.
4. Развитие городского земельного рынка.
5. Заключение.
6. Тест.
7. Список использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                         Введение.

        Градостроительство решает вопросы долгосрочного территориального прогнозирования и планирования, формируя условия благоприятной среды жизнедеятельности населения.

       Градостроительство обеспечивает функционирование и развитие крупнейшего сектора экономики, имеющего дело с использованием земель, рынком недвижимости, формированием транспортной инфраструктуры страны, развитием поселений и их жилищно-коммунального хозяйства, нормированием строительства жилых, общественных, административных, промышленных зданий и сооружений.

      Главной целью градостроительства является организация благоприятной и безопасной материальной среды жизнедеятельности населения, обеспечивающей условия трудовой активности, нормального быта и отдыха, гармоничного развития личности.

      Градостроительная политика является одной из главных функцией государства, поскольку определяет целостную концепцию организации территории, устанавливает основные ориентиры или «стратегические цели и приоритеты» развития городской застройки, в. т.ч.:

-  определение градостроительной доктрины на основе социально-экономических прогнозов и общественно-политических задач;

-  оценка предпосылок развития территории, её градостроительного потенциала;

-  определение приоритетных программ и первоочередных мероприятий по реализации градостроительной политики.

         Любая человеческая деятельность состоит из трёх основных стадий: прогнозирования, планирования, реализации. В градостроительной деятельности в процессе развития событий триада приобретает многоступенчатую структуру: прогнозирование – прогноз – планирование – план. Каждая из названных стадий имеет свои цели и задачи.

         Планирование и прогнозирование городской территории являются неотъемлемой частью градостроительной политики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Организация территориального планирования города

 

         Целями территориального планирования являются определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов, в целях обеспечения устойчивого развития территорий, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, природного комплекса, учета интересов населения муниципального образования а также учета значения города Краснодара как административно-делового центра. 
В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар органами местного самоуправления принимаются решения о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, за исключением случаев, установленных законодательством. 
            Целью территориального планирования является обеспечение устойчивого развития муниципального образования город Краснодар, обеспечение устойчивого планировочного каркаса его функциональных зон для комфортного проживания и деятельности населения. Целью территориального планирования является создание такого генерального плана муниципального образования город Краснодар, который обеспечивает стабильность, предсказуемость и управляемость градостроительного процесса на территории муниципального образования на период около 40 лет. Планировочный каркас территориального планирования является интегрированной системой, включающей: 
1.природный каркас;

2.транспортный каркас;

3.инженерную инфраструктуру

4.структуру расселения;

5.исторический центр города;

6.охраняемые объекты историко-культурного  наследия;

7.эколого-ландшафтное зонирование, обеспечивающее комфортное проживание населения.

        Мероприятия  по территориальному планированию  направлены на устойчивое развитие  муниципального образования город  Краснодар как центра Краснодарского  края, агломерации, с обеспечением  комфортного проживания населения при условии вариантности использования территории в соответствии с конкретными социально-экономическими условиями, изменениями ограничений, инвестициями, рынком земли. 
        К мероприятиям по территориальному планированию относятся: 
1) изменение границ населенных пунктов путем присоединения новых территорий сельскохозяйственного назначения; 
2) организация новых компактных территорий в новых границах населен-ных пунктов с учетом их поэтапного освоения. 
Проектируемые границы населенных пунктов муниципального образова-ния город Краснодар отражены на карте (схеме) границ муниципального образования. 
3) выделение зоны инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе перспективной; 
4) для решения главной проблемы муниципального образования город Краснодар - отсутствия территорий для благоприятного развития города Краснодара - предлагается вынос военного аэродрома за пределы муниципального образования город Краснодар (так как из общей территории города 20 тыс.га (70%) находится в зоне ограничений). Создание на его территории инвестиционной зоны многофункционального развития; 
5) комплексное развитие правобережного района вдоль реки Кубань с уст-ройством жилых, общественных, рекреационных комплексов и берегозащитных мероприятий для защиты от чрезвычайных ситуаций; 
6) создание логистических центров на периферии территории города Краснодара в районе подъездов с внешних дорог; 
7) создание резервных производственных территорий на удобном подъезде с внешних дорог; 
8) интенсивное использование существующих производственных зон; 
9) вынос участка железной дороги станция Компрессорная - Краснодар-I для организации улицы непрерывного движения в целях снятия транспортных нагрузок с центральной части города. 
       Последовательность территориального планирования: 
первый этап - расчетный срок 2015 год. 
       Для реализации мероприятий территориального планирования проектом определена последовательность этапов строительства, которые предусматривают комплексное последовательное освоение территории: строительство объектов жилой застройки, объектов социального и культурно-бытового назначения, рекреации, объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, производственных и других объектов при осуществлении мероприятий по охране окружающей среды, мероприятий по защите территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществлении действий в На первом этапе комплексного строительства подлежат планировке и застройке территории, в основном свободные от застройки в границах города.  
        На первую очередь строительства предусматривается комплексная застройка территории в существующих границах города, находящейся вне зоны влияния аэродрома и других планировочных ограничений. 
     В условиях реконструкции в первую очередь строительства предусматривается завершение строительства набережной от ул. Кубанской Набережной до Юбилейного микрорайона, жилых микрорайонов по ул.им. Репина, ул. Дальней, вдоль ул. Северной, кварталов исторического центра города,

        Второй этап комплексной застройки возможен при условии выноса военного аэродрома и занятия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с законодательством. 
Эти территории расположены в основном за пределами существующей границы города в северном, западном и восточном направлениях, а также в рай-оне станицы Елизаветинской (пойменные территории). 
        На третьем этапе комплексной застройки планируется застройка всех свободных территорий в проектных границах города Краснодара в западном, юго-западном, юго-восточном и северо-восточном направлениях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Внутригородское градостроительное  зонирование.

     Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные     регламенты;

       На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

       В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон  могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными  жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными  жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными  жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки  иных видов.

      В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

     В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного  и коммерческого назначения;

2) зоны размещения  объектов социального и коммунально-бытового  назначения;

3) зоны обслуживания  объектов, необходимых для осуществления  производственной и предпринимательской  деятельности;

4) общественно-деловые  зоны иных видов.

     Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

     В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

     В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных  объектов с различными нормативами  воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

     Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав территориальных  зон могут включаться зоны особо  охраняемых территорий. В зоны особо  охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

 

 

 

 

 

 

 

Развитие городского земельного рынка.

        В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев  предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных  городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

Цены на продаваемые земли устанавливаются  органами государственной власти и  местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости  участка, которая призвана, в том  числе, назначать объективную стартовую  цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, в соответствии с  российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость  аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м.

В результате, отсутствие достоверной  информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту  из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.

        Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.