Теоретические основы градостроительной оценки территории

Таким образом, в методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части, процедурно предшествующая индивидуальной оценке и осуществляемая с помощью тех средств, которыми располагает коллектив специалистов, выполняющий массовую оценку. Индивидуальная оценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимает участие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждому земельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десятки тысяч).

Факторы оценки городских земель

В оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования:

1. Локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д. Так, низкая несущая способность грунтов влечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени: для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие - снижает стоимость земель;
2. Экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Так, загрязненность воздуха в конкретном квартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленному производству, и как следствие - снижает стоимость земель;
3. Факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования. Например, отчуждение земель из-под сельскохозяйственного использования (скажем, пашни) связано с соответствующими затратами, выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования и в снижение стоимости земель;
4. Коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта и т.д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий;
5. Инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель с позиций этих функций;
6. Факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.

Доминирующую  роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в  городе.

Методы  оценки городских земель можно классифицировать по следующим основаниям:

1. Нераздельная и раздельная оценка;
2. Массовая и индивидуальная оценка;
3. Оценка по существующему положению или оценка с учетом перспективы..

Оценка  стоимости городских земель необходима как для градостроительного проектирования, так и для земельного кадастра. И хотя оценки для этих целей обладают определенными особенностями, речь идет об оценке одного и того же явления  и факторов, ее определяющих, а это  означает принципиальную возможность  использования единого методического  и модельного инструментария.

 

3. Градостроительная оценка территории

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме.

По условиям транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города – это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.

Основные  принципы градостроительной оценки территории [9]:

1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.
2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).
3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.
4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./м²). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д.

3.1 Подходы к оценке территории

Подходы к оценке территории:

1. Традиционный подход к оценке территории

В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории. Распространены два подхода к решению этой задачи.

Первый подход состоит в дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторная оценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторных ареалов пригодности. Применение этого метода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. Второй подход состоит в том, что пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов – путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки

Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.

В таблице 1.1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов к градостроительной оценке территории.

Задача  оценки стоимости городских земель, как правило, не входит в число  задач, решаемых при разработке генерального плана города. В советской экономике  такая задача вообще не ставилась  по идеологическим соображениям.

Таблица 1.1 Градостроительная оценка территории: экспертные подходы

№ п/п	Наименование подхода к оценке	Характеристика подхода к оценке	Специфические недостатки
1	2	3	4
1	Оценка по степени пригодности	В начале осуществляется дифференциация территории для каждого фактора  на три категории по степени пригодности  для строительства. Пригодность  территории по совокупности факторов определяется пересечением пофакторных  ареалов пригодности	Применение этого подхода на практике является недостаточным для обоснования  проектных решений, поскольку позволяет  лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований  для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается.
2	Бальная оценка	Пофакторная оценка территории ведется  в бальной форме, а оценка по совокупности факторов - путем осреднения бальных  оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную  важность факторов.	Выбор той или иной шкалы (5, 10, 12 баллов) никак не аргументируется. Связь  бальной оценки с натуральными значениями характеристик территории не обосновывается. Установление весов факторов для  сводной оценки носит произвольный характер. Попытки применения бального подхода к фактору транспортной доступности ведут к непреодолимым  трудностям и противоречиям.

Общие недостатки экспертных подходов градостроительной  оценки территории отражены в таблице 1.2.

 

 

 

 

 

Таблица 1.2 Общие недостатки экспертных подходов

№ п/п	Недостатки	Развернутая характеристика	Следствия
1	2	3	4
1	Безадресность оценки	Оценка территории производится безотносительно  к возможным видам функционального  использования (базовым функциям). Это  серьезная ошибка, т.к. каждая городская  функция предъявляет свои специфические  требования к территории.	Ближайшее следствие: неверные результаты оценки территории города, влекущие далее  ошибки функционального зонирования  территории. Дальнейшие следствия: неверная информация конечных пользователей: оценки для налогообложения, управления развитием  города, бизнеса; нерациональная функционально-планировочная  структура города.
2	Недостаточная прозрачность и недостаточная  объективность оценки	Основания, по которым осуществляется пофакторная оценка, никогда явно не предъявляются, поскольку четко  не определены. Отсюда прямо следует  недостаточная прозрачность и недостаточная  объективность оценки.	1.Оценка выглядит убедительной  только для ее авторов и  не выдерживает критики. Методика  не может быть передана другому  коллективу. 2.Неопределенность, непрозрачность и необъективность подхода к оценке влекут за собой прямые ошибки в результатах оценки и далее - ошибки функционального зонирования территории. Дальнейшие следствия те же, что и выше.

 

2. Стоимостной  подход в градостроительной оценке  территории

Стоимостной подход к оценке территории состоит  в аккуратном подсчете суммы предстоящих  затрат и потерь всех видов, связанных  с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с  числом строк, равным числу элементов  территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций.

Компоненты  стоимостной затратной оценки:

1. Локализационные компоненты – учет физико-географических, инженерно-геологических, экологических факторов и инженерные особенности территории.
2. Коммуникационные компоненты – учет существующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС и городского транспорта.
3. Буферные компоненты – учет ущербов реципиентам со стороны источников загрязнения окружающей среды.

Методические  принципы:

1. Для расчетов все карты и планы представляются в дискретной, гридовой форме, т.е. в отображении на сетку с квадратной ячейкой.
2. В качестве конечного оцениваемого элемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного - ячейка гридовой сетки.
3. Оценка территории является адресной, т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций.
4. Оценка территории и произвольного варианта ФЗ выполняется непосредственно в стоимостной форме.
5. Адекватность и точность учета всех факторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютерным программам.
6. Промежуточные и конечные результаты работы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.
7. Обеспечивается высокий уровень автоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведения работ.

3.2 Взаимосвязь и отличия кадастровой  и градостроительной оценок территории  города

Согласно  постановления Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999 г "О кадастровой  оценке земель" в России в 1999-2003 гг. проводится государственная кадастровая  оценка земель.

Постановлением  правительства начало работ предусмотрено  в 1999 г., несмотря на это отсутствует  не только законодательно утвержденная методика оценки, но и нет четкого, однозначного определения самого понятия "кадастровая оценка городских  земель" ее целей и задач. Эта  неопределенность недопустима с  научно-методологической точки зрения. Но основной вред при этом наносится  практическим исследованиям и работам  по кадастровой оценке. Происходит постоянное смешение понятий "кадастровая  оценка" "экономическая оценка" "градостроительная оценка", хотя это различные по подходам и задачам  виды оценки.

Свой  вклад в эту путаницу внесло земельное  законодательство.

Статья 8 закона "О плате за землю" определяет "Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок,… Средние ставки дифференцируются по местоположению и  зонам различной градостроительной  ценности территории... Границы зон  определяются в соответствии с экономической  оценкой территории и генеральными планами городов."

"Правила  проведения государственной кадастровой  оценки земель", утвержденные  постановление правительства РФ  от 8 апреля 2000 г. № 316 не содержат  определения кадастровой стоимости  земли. Только пункт 5 "Правил" определяет, что "Государственная  кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений... осуществляется  на основании статистического  анализа рыночных цен и иной  информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой  оценки недвижимости".