Тенденции развития строительства в г.Екатеринбурге и Свердловской области

Введение

Строительство - одна из наиболее быстрорастущих и развивающихся отраслей бизнеса. Это обусловлено тем, что на рынке строительства и недвижимости практически всегда наблюдается большой спрос, который растет с каждым днем. Особенно выгодным является строительство в крупных городах, население которых постоянно увеличивается в связи с наплывом новых жителей из регионов, стремящихся к заработку в больших городах. Спрос на рынке строительства не уступает спросу на автомобили, туристические услуги и даже спросу на услуги игровых и развлекательных заведений. Цель курсовой – выявление тенденций развития строительства в г.Екатеринбурге и Свердловской области. Для этого поставлены следующие задачи – рассмотреть строительство как вид экономической деятельности, определить характеристики рынка и его сегментов, проанализировать тенденции изменения рынка, выявить системы предпочтений потребителей, исследовать цены, оценить эффективность рекламных кампаний, оценить степени влияния финансового кризиса на сферу недвижимости.

     Актуальность темы: определение уровня развития строительной отрасли, весьма точный показатель здоровья экономики любой страны. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1: Строительство как вид экономической деятельности

1. Понятие строительного комплекса

     Строительство является одной из крупнейших сфер экономической деятельности. Оно  обеспечивает расширенное воспроизводство  производственных мощностей и основных фондов для всего народного хозяйства. Строительство создает для организации  любых сфер народного хозяйства  основные фонды. Результатом, или продукцией строительства, являются здания или  сооружения различного функционального  назначения.

Рассматривая  экономику страны как сложную  систему – единый народно-хозяйственный  комплекс, можно отметить, что она  состоит из более простых комплексов: топливно-энергетического, аграрно-промышленного, лесохимического, машиностроительного, транспортного, строительного и  др. Такие комплексы состоят из множества отдельных организаций, предприятий и производств. Их объединение  в комплексы происходит по принципу участия в выпуске определенной продукции или оказания услуг.

     Строительный  комплекс – понятие, появившееся  в начале 1980-х гг. для обозначения  группы отраслей сферы материального  производства и их предприятий, участвующих  в создании строительной продукции. Но уже в середине 80-х годов  ХХ века понятие «строительный комплекс»  стало приобретать более практическое содержание, заключающееся в управлении взаимосвязанными группами отраслей. 

     В состав строительного комплекса  стали включать следующие отрасли  и подотрасли общественного производства:

• Строительное производство (осуществляемое подрядным и хозяйственным способом);
• Производство строительных материалов, конструкций, деталей;
• Строительное, дорожное машиностроение, изготовление инструмента, ремонт техники;
• Транспорт, обслуживающий строительство;
• Материально-техническое обеспечение (поставка, комплектация).

Учитывая сложную  структуру строительного комплекса, существует довольно большое многообразие подходов к определению его сущности. Российская архитектурно-строительная энциклопедия дает следующую трактовку: «Строительный комплекс представляет собой совокупность отраслей, производств, организаций, характеризующуюся тесными  устойчивыми экономическими, организационными, техническими и технологическими связями  в получении конечного результата – обеспечения производства основных фондов народного хозяйства».

     Система управления строительным комплексом в  нашей стране претерпела длительную эволюцию, которая продолжается до настоящего времени.  

1.2 Этапы формирования строительно-инвестиционного комплекса

Можно выделить несколько этапов формирования строительно-инвестиционного  комплекса.

     Этап  первый (1939-1990) – в условиях социализма в управлении строительством попеременно  преобладали отраслевой и территориальный  принципы. В конце этого этапа  закрепился территориальный принцип  управления. Во всех союзных республиках  были созданы соответствующие министерства, а территория РСФСР поделена между  несколькими строительными министерствами с сохранением компактности района деятельности. В условиях рыночной реформы в системе управления строительным комплексом произошли  серьезные изменения, в том числе  и на региональном уровне.

     В экономике термин «инвестиционно-строительная деятельность» не существовал. Капитальные  вложения (инвестиции¹) и строительство (строительно-монтажные организации) были оторваны друг от друга, поскольку «соединялись» через длинную по времени цепочку директивных документов (титульные списки строек, план, лимиты капитальных вложений, строительно-монтажных работ, фондируемых материальных ресурсов, оборудования и др.)

     Этап  второй (1991-1994) – почти спонтанное разрушение административно-плановой системы, но продуманного перехода на новую систему управления не было. В стране был полностью утрачен  организационный фактор в управлении экономикой.

     Этот  этап характеризуется приватизацией  в строительном комплексе, проводимой ускоренными темпами. Основными  целями проведения приватизации в строительном комплексе являлись повышение конкуренции  за счет снижения монопольной власти государственных предприятий и  создания предприятий различных  форм собственности, а так же уменьшение товарного дефицита за счет повышения  качества продукции и эффективного маркетинга.

     Этап  третий (1995-2001) – характеризуется, с  одной стороны, началом преобладания негосударственных форм собственности  в строительном комплексе, а с  другой – отсутствием действительной конкуренции на строительном рынке, а главное, возможностью для подрядчиков  получать незаработанную прибыль путем  обсчета и обмана заказчиков. Функционирование системы было неэффективно и не отвечало общественным требованиям.

     Этап  четвертый (с 2002 г. – по настоящее время) – преобладание негосударственных форм собственности в строительном комплексе и развитием конкуренции на строительном рынке. Появившаяся возможность выбора подрядчиков позволяет заказчику выдвигать высокие требования к качеству строительных работ.

Таким образом, экономические реформы в России, проводимые в течение 1990-х годов, не только не способствовали преодолению  кризисного состояния в экономике, но и обострили его. После распада  СССР Россия унаследовала систему государственного управления СССР, опирающуюся на единую государственную собственность, систему  директивного планирования, распределительную  систему ресурсов и производственной продукции при крайне ограниченных товарно-денежных отношениях.  Переходный период в социальной и экономической жизни страны, приватизация большинства предприятий, смещение акцентов с преимущественно отраслевого принципа управления на территориальный обусловили необходимость замены старых форм и методов управления отраслями и комплексами экономики на новые. Наиболее остро отреагировали на данные изменения предприятия и организации инвестиционно-строительного комплекса.

     Строительный  комплекс относится к числу ключевых сфер экономической деятельности в  России и во многом определяет решение  социальных, экономических и технических  задач ее развития.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2: Недвижимость в условиях современной экономики

2.1 Рынок недвижимости и мировой финансовый кризис

     Первоисточником кризиса на фондовых рынках специалисты  единодушно называют события в США, связанные с проблемами ипотечного кредитования. Разумеется, американская ипотека оказалась не единственным фактором финансовой нестабильности, однако именно она стала тем камнем, от которого начали разбегаться круги  по воде. И, несмотря на бодрые заявления  экономистов о том, что российская экономика изолирована от мировой  финансовой системы и сможет выдержать  шторм практически без потерь, потери российского фондового рынка  превысили 20% в самом начале кризиса.

     Напрямую  проецировать события на фондовом рынке  на рынок недвижимости, разумеется, невозможно. Рынок недвижимости менее  волатилен², значительно меньше подвержен паническим настроениям, и реагирует даже на самые негативные новости в последнюю очередь. Это обусловлено многими факторами – от консервативности участников рынка до времени, требующегося на оформление любых сделок по покупке-продаже объектов. По мнению экспертов, для того, чтобы цены на недвижимость испытали последствия финансового кризиса, требуется довольно значительное время – от нескольких недель до полугода. Если в течение этого времени негативная тенденция не переломлена, то изменение цен на недвижимость не заставят себя ждать. Достаточно вспомнить злополучный 1998 год, когда системный кризис российской экономики привел к тому, что стоимость недвижимости в столице и стране упала до минимальных значений за обозримый период. Упала, разумеется, вслед за падением доходов потенциальных покупателей, вслед за потерей банковских вкладов, вслед за падением курса национальной валюты. В выигрыше остались лишь те счастливчики, кто держал на тот момент сбережения в валюте и под матрасом. Именно они смогли приобрести квартиры на самых выгодных условиях. В 2008 году, уже к октябрю было объявлено о замораживании и продаже ряда крупных объектов, начался серьезный рост объема предложения, практически исчез спрос и на продажу, и на аренду. Казалось бы – рынок недвижимости отреагировал мгновенно. Но ведь предпосылки к кризису были и ранее - осенью 2007 г. (ипотечный кризис в США), и в начале 2008 г. (кратковременная коррекция фондового рынка, рост кредитных ставок и т. д.), и летом 2008 г. (рост вакантных площадей в офисах, начало коррекции ставок), и в августе 2008 г. (осетинско-грузинский конфликт, антиPR России, уход крупных западных инвесторов).

     Под влиянием кризиса возведение многих строительных объектов было приостановлено. В связи с этим на рынке недвижимости наметилась тенденция снижения численности продаваемых квартир в новостройках. Большинство покупателей, прежде чем принять решение приобрести квартиру в недостроенном доме тщательно проверяли надежность компании-застройщика. Если до кризиса было выгодно покупать жилье на начальном этапе строительства здания, то сейчас тенденция поменялась. Новостройки покупают уже практически готовые: в долгострои вкладываться невыгодно, покупатели перестали доверять застройщикам, застройщики - покупателям. Наглядно об этом свидетельствует опрос, представленный в Приложении.

Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис ударил по ипотеке. Заемщики, которые взяли ипотечный кредит до кризиса, оказались в непростой ситуации. Сократились доходы, вырос курс. Многие брали кредиты в иностранной валюте. Из-за разницы курса ежемесячные выплаты сравнялись и даже превысили доход. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: увеличили ставки и размеры первоначального взноса, ужесточили требования к заемщику, кредитуют только объекты вторичного рынка недвижимости. Получить ипотечный кредит стало очень сложной задачей. Для этого необходимо иметь достаточные накопления на первоначальный взнос, обладать уверенностью в стабильности своих доходов. В противном случае остается только ждать.

То, что после  кризиса рынок коммерческой недвижимости существенно изменится, стало ясно еще на первых этапах кризиса. Неизвестно было, каким он станет. После неразберихи  конца 2008 – начала 2009 гг. сформировался  отличный от докризисного рынок коммерческой недвижимости. Рынок кризисного периода, срок существования которого измеряется длительностью самого кризиса. Основные характеристики этого рынка –  превышение предложения над спросом, высокая требовательность покупателей, гибкость продавцов и арендодателей, сравнительно низкие цены. Довольно много объектов выставляют с целью определения стоимости, по которой их сегодня можно продать. Практически перестали сдавать в аренду и продавать площади в строящихся зданиях. Предварительные договоры аренды и покупки ушли в прошлое: при нынешнем выборе в этом просто нет необходимости. Кроме того, риски, связанные с недостроем, и неясные ценовые перспективы перевешивают даже большие дисконты. И в этом также проявляется взвешенный подход потребителей к приобретению активов.