Тенденции развития строительства в г.Екатеринбурге и Свердловской области

Глава 3: Сегменты рынка недвижимости в кризис

     2010 год будет переломным после  кризиса на рынке коммерческой  и жилой недвижимости. Отрицательный  тренд в экономике сменится  на положительный, и при поддержке  государства страна начнет постепенно  выходить из кризиса. Крупнейшие  строительные холдинги страны, среди  которых ЛСР, AFI Development, ПИК объявили о «разморозке» приостановленных кризисом проектов. Эксперты расценили это как однозначный признак наступающей «оттепели» на строительном рынке.  

3.1 Влияние экономического кризиса на загородную недвижимость

     С началом кризиса цены на землю  в коттеджных поселках рядом с  крупными городами России стали смешными. Так, например, в Москве земля продавалась  за 40000-150000 рублей за сотку, но покупатели не выстраивались в очередь. На рынке  загородной недвижимости в период кризиса  выжить может лишь тот, кто будет  недорого продавать готовые к  заселению дома. Уже осенью 2008 года инвесторы стали терять интерес  к загородной недвижимости. Слово  «инвесторы» не оговорка. До кризиса  только треть покупателей приобретала  коттеджи для себя и на свои деньги. Еще треть составляли клиенты, приобретавшие  дома на условиях ипотеки, остальные  – это те самые инвесторы, люди и фирмы, покупавшие участки, чтобы  перепродать их через год-два  намного дороже. Две из трех групп  покупателей с рынка ушли. За оставшимися  клиентами – теми, кто рассматривает  покупку дома для себя за живые  деньги, началась настоящая охота.

     Крупнейшие  российские компании принимают решение  сосредоточиться на уже строящихся объектах, проекты которых были заложены еще до кризиса, и самый сложный  и затратный этап в их реализации уже пройден,  и приостановить  те, что находятся на начальных  стадиях.

     Если  цена загородного дома будет сопоставима  со стоимостью квартиры, у частного загородного дома будет ряд преимуществ. Покупатель предпочтет экологию поселка  городской. Так же, например, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Поселок  можно сдавать в эксплуатацию очередями, когда последующая часть  домов находится на стадии строительства. Когда все необходимые коммуникации проложены, строительство последующих  очередей не мешает проживанию.

     В целом, рынок загородной недвижимости с наступлением кризиса как пострадал, так и закрепил позиции. Объекты, находящиеся на завершающей стадии, предназначенные для среднего класса, обрели хозяев. Некоторые отошли во владения банков. Дома премиум-класса остались ждать своего часа. Постройки  на начальных этапах превратились в  долгострои. 

В некоторых  случаях первопричиной плохого  положения дел в компаниях  оказался не кризис. Он лишь выявил, что  компания не способна устоять в период нестабильного финансового положения  в стране. Так, по словам экспертов, в окрестностях Екатеринбурга сегодня  насчитывается уже около 70 коттеджных поселков. Из них примерно 70% имеют  концепции неудовлетворительного  качества. Управляющие компании воспринимают понятие концепции очень упрощенно, часто как красивую картинку и  без серьезного маркетингового исследования. Результат – череда  банкротств и значительные убытки.

     По  прогнозам специалистов³, в 2010 году на рынке загородной недвижимости будут пользоваться спросом готовые дома эконом и бизнес-класса в профессиональных коттеджных поселках. А количество сделок по продаже элитных домов стоимостью от 30 млн рублей, по словам участников рынка, наоборот, сократится практически до нуля.

     Наиболее  востребованными сейчас будут готовые  дома в профессиональных коттеджных поселках с внятной концепцией, которых  на рынке не так много. Основными  критериями при выборе дома станут хорошее место с лесом или  водоемом, расположенное недалеко от города или в черте города, небольшой  метраж, проверенная технология строительства, подвод всех коммуникаций, готовность дома и вменяемая ценовая политика, рассказал президент РС Центр  недвижимости МАН Николай Савин⁴. По его словам, сейчас покупатели не хотят на себя брать дополнительные риски по строительству и предпочитают платить за уже готовые объекты.

В качестве примера  г-н Савин приводит коттеджный поселок  Золотой карп, расположенный в  Горном щите (рассчитан на 28 домов, площадью по 220 и 290 кв.м.). Потенциальные покупатели на дома в нем есть уже сейчас, но заключать договоры и отдавать деньги они не спешат. Застройщики рассчитывают, что ситуация изменится весной следующего года, когда будут возведены коробки первых коттеджей и покупатели смогут наглядно оценить проект. 

3.2 Влияние экономического кризиса на коммерческую недвижимость

     В последние несколько лет сегменты торговых и офисных центров, гостиниц и логистических комплексов развивались  достаточно бурно. Это молодой рынок, и удар, нанесенный по нему кризисом, носил наиболее болезненный характер. Кризис привел к банкротству ряда компаний и выявил целый ряд проблем. Для ряда объектов экономическая  проработка концепций оказалась  некачественной, не соответствующей  реалиям рынка. Например, в Свердловской области грешили этим некоторые  международные и федеральные  консультанты, которые  упрощенно  переносили позитивный опыт Москвы на региональный рынок, без должной  его, качественной оценки. Как следствие  – сроки окупаемости многих объектов оказались очень оптимистичными, а планы возврата взятых кредитов нарушенными. Также проекты не обладали необходимой кризисоустойчивостью, ведь возможные риски по проекту  тоже должны оцениваться, а в концепцию  объекта – закладываться требуемые  изменения. Кризис может быть не последним, а объект коммерческой недвижимости должен иметь хорошую конкурентоспособность и устойчивость на рынке в течение десятков лет.

В некоторых  бизнес-центрах Екатеринбурга ставки оказались на столько низкими (по сравнению с аналогичными по качеству объектами), что другие игроки начали говорить об откровенном демпинге⁵ конкурентов. Так в сегменте офисов класса А за последний год полная ставка (включающая базовую арендную ставку, операционные расходы и НДС) опустилась в среднем на 50 % (базовая ставка при этом снизилась на 33 %). Такая ситуация сложилась из-за того, что вышедшие на рынок в 2009 году объекты не смогли заполниться арендаторами на «рыночных» условиях, и были поставлены в необходимость привлекать их низкой ценой. Вслед за этими объектами опускать уровень ставки оказались вынуждены и управляющие компании других бизнес-центров класса А.

     По  мнению девелоперов, рынок коммерческой недвижимости помогут вернуть к докризисным объемам заказы сетевой розницы. Лидерам продуктовой розницы, готовым развиваться, не хватает торговых площадей. Дефицит можно ликвидировать только за счет строительства – хороших предложений в Екатеринбурге нет. Кризис усугубил ситуацию с дефицитом коммерческой недвижимости, сдерживающим развитие торговых сетей. Торговые сети выделяют средства, чтобы выкупить землю и начать строительство собственных магазинов, но и надеются, что девелоперы предложат готовые варианты. Небольшие помещения – от магазина до супермаркета – ритейлеры чаще приобретают на вторичном рынке. Например, когда в январе 2010 г. сеть «Супермаркет «Кировский» закрыла (к большому сожалению студентов ИУиП) торговую точку на пр.Ленина 13а, половину освободившейся площади арендовала оптовая компания «РОСТ», развивающая собственную розницу.

3.3 Влияние экономического кризиса на вторичное жилье

     Вторичный рынок оказался более стабильным, чем рынок первичной недвижимости, так как первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом, но и там уровень цен снизился. Уже в конце 2008 года квартиры в Екатеринбурге подешевели на 4%. К середине 2009 года цены значительно снизились более чем на 20%. Подобного спада рынок недвижимости еще не видел. Со временем снижение цен продолжалось.

     Самым динамичным в 2009 был сегмент однокомнатных квартир. Средний срок экспозиции⁶ в данном сегменте, оставаясь традиционно самым низким, еще более увеличил отрыв от остальных, так как вырос за год всего на 7%, что в 3 раза меньше среднерыночных темпов. Однокомнатные квартиры быстрее прочих сегментов реагировали на запросы рынка, продемонстрировав по итогам года максимальные темпы снижения цен (-4,4%)⁷. Объем предложения в указанном сегменте сократился наиболее значительно, на одну пятую.

     Ощутимое  снижение количества объектов на рынке  произошло и в другом сегменте небольших квартир: предложение  двухкомнатных квартир за год  уменьшилось на 12%. В секторе квартир  с числом комнат от трех и более  темпы сокращения объемов не превысили  одного процента. Одновременно происходило  удлинение сроков экспозиции больших  квартир, так средний период нахождения на рынке квартир с числом комнат от трех и более за год вырос  на 30%. Особняком стоят квартиры спецпроекта, где предложение однокомнатных  и двухкомнатных квартир увеличилось  на 10-12%, а квартир с числом комнат от трех и более, напротив, сократилось.

Самое распространенное типовое жилье (хрущевки, брежневки  и квартиры улучшенной планировки) сильней всего подешевело в секторе  трехкомнатных квартир - от 5% до 6%. Незначительно, всего на 1%, уменьшилась стоимость  трехкомнатных квартир больших  размеров - полнометражек и спецпроектов. Сектор многокомнатных квартир снижение цен затронуло меньше остальных, в среднем цены опустились на 1%, а  спецпроекты даже подорожали на 2%. Среди  однокомнатных и двухкомнатных  квартир медленней дешевели небольшие: на 2% уменьшились цены однокомнатных  брежневок и двухкомнатных хрущевок. В то же время крохотные малосемейки  стали лидерами по темпам снижения цен независимо от числа комнат. За год они подешевели на 10%. Меньше всего уменьшилась стоимость  квартир, отличающихся большой площадью - полнометражек и спецпроектов (-3%), причем основное снижение 4-6% пришлось на сегмент однокомнатных и двухкомнатных  квартир. Самая высокая стоимость  квадратного метра на начало января 2009г. у малосемеек и спецпроектов - около 68 тыс.руб./кв.м. Минимальная  стоимость кв.м. зафиксирована в  сегментах полнометражек и хрущевок (59 тыс.руб./кв.м.).

     В свердловской области цены на рынке  вторичной недвижимости продолжают снижаться. За март 2010 года цены упали  в среднем на 0,07%⁸. Средняя цена одного квадратного метра⁹ составляет 53 433 рубля.

В УПН полагают, что снижение вызвано понижением цен на квартиры верхнего ценового сегмента. В целом ситуация на рынке  жилья Екатеринбурга спокойная, а активность участников рынка достаточно высока. 
 
 
 

Глава 4: Реклама и недвижимость

     Компании, работающие в области недвижимости, тратят огромные деньги на рекламу и PR. Иначе в условиях жесткой конкуренции есть риск потерять клиентов. Эффективность рекламы в первую очередь зависит от того, где она размещена. Чаще всего недвижимость рекламируется в прессе и на радио, а вот телевидение в рекламных бюджетах компаний - на последнем месте. Это связано с тем, что размещение рекламы на ТВ имеет высокую цену, но не отличается результативностью.

     Жилье эконом-класса, как правило, продвигается рекламой  в справочниках, на городских информационных сайтах, в разделе «Недвижиомсть», и на местах продаж. Так как это наиболее востребованный сегмент рынка и дома этого класса отличаются, по сути, только названиями серий, то их реклама носит в основном информативный характер.

Недвижимость бизнес-класса нуждается в очень активном продвижении, так как платежеспособный спрос значительно уступает предложению. Поэтому используются почти все средства, включая массированную рекламную атаку. Например, рекламные щиты 6*3 на улицах города, публикации статей и рекламных материалов в СМИ, ориентированных на людей, потенциальных покупателей. Например, реклама Жилых высоток «Антарес» на развороте безнес-издания «Деловой квартал»¹⁰. Указаны все преимущества: расположение, площадь территории, наличие сосновой рощи по границе двора, вид остекления дома. Указаны привлекательные элементы инфраструктуры: детский сад, паркинг с шинным отелем, продуктовый супермаркет, кафе, спортивный клуб, ресторан.

     Для элитной недвижимости реклама должна быть ненавязчиво тонкой, "обволакивающей". Как и полагается рекламе продуктов с целевой аудиторией. Реклама для этой аудитории должна отражать философию элитной жизни, создавать привлекательный образ, легенду. Для потенциального покупателя элитного жилья больше важны эмоциональные характеристики, такие как строгость, сдержанность, стиль. При этом рекламное сообщение не должно быть слишком «крикливым», эпатажным.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ 

Проведены статистические монографические наблюдения, несплошные по охвату единиц совокупности, прерывные  по срокам регистрации, документальные. 

Приложение 1:

Опрос о покупке жилья

Опрос, наглядно демонстрирующий поведение потенциальных  покупателей, и опасения, связанные  с риском.  
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение 2

Средняя цена квадратного  метра на вторичном  рынке жилья в  субъектах РФ 

На графике  мы можем наблюдать среднюю цену за квадратный метр вторичного жилья  в субъектах России с крупнейшими рынками недвижимости. Влияние оказывает как удаленность от столицы, где самый высокий показатель цены, так и численность населения и размеры города. Тот факт, что стоимость превышает 50 тыс. рублей лишь в 3 субъектах, свидетельствует о намерении федеральной исполнительной власти снизить цены на жилье в российских регионах.