Кадастровая оценка лесного фонда

Прямые затраты включают расходы  на труд и материалы, необходимые  для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами. Накладные расходы  и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.

Например, это затраты  на управление, оплата владельцем официальных  сборов и гонораров, налогов, процентов  с кредита и страховки в  период строительства. Кроме того, затраты, связанные с арендой, составляющие затраты по управлению проектом до достижения определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые затраты так же называют мягкими. Затраты на строительство, или цена подрядчика, обычно включает прямые затраты на оплату труда и материалов плюс непрямые затраты подрядчика. Затраты на развитие включают в себя затраты на создание недвижимости, включая землю, и приведение ее к эффективному операционному состоянию, определяются из затрат на строительство. Затраты на развитие включают прибыль разработчика или предпринимателя, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы непосредственно зависят от цены товаров и услуг на конкурирующих рынках: например, от затрат на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфических сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени.

2.1 Правила проведения  оценки объекта

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или  муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон  от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 9основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе  повторная, может быть проведена  оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в  выборе оценщика. Расходы, связанные  с проведением оценки объекта  оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком  и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального  удостоверения.

Договор должен содержать:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

· сведения о страховании  гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как  единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Надлежащим исполнением  оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

· дата составления и  порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· юридический адрес  оценщика и сведения о выданной ему  лицензии на осуществление оценочной  деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта  оценки, а в отношении объекта  оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного  объекта оценки;

· стандарты оценки для  определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения  стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения  и пределы применения полученного  результата;

· дата определения стоимости  объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно  подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора  о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том  числе и в связи с имеющимся  иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны  совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

3 Кадастровая оценка  земель лесного фонда

 
           Земли лесного фонда — это совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности.

В состав земель лесного  фонда входят лесные земли и нелесные земли.

К лесным землям - относятся  земли, покрытые лесной растительностью  и не покрытые ею, но предназначенные  для ее восстановления:

а)   вырубки — площадь, на которой остались пни;

б)   земли с не сомкнувшимися лесными культурами — молодой лес, у которого не произошло смыкание крон;

в)   гари и погибшие насаждения — сгоревшие и испорченные вредителями деревья;

г)   прогалины — пустые участки внутри леса площадью менее 0,5 га;

д)   редины — отдельно стоящие насаждения третьего класса возраста и более, имеющие полноту менее 0,3 м.

К нелесным землям относятся  земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда.

Все леса, за исключением  лесов, расположенных на землях обороны  и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли), образуют лесной фонд.

Отношения области использования  и охраны земель лесного фонда  регулируются лесным и земельным  законодательством Российской Федерации,

В соответствии с Конституцией Российской Федерации лесное законодательство Российской Федерации находится  в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Лесной фонд и расположенные  на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.

Гражданский оборот, т.е. купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут за собой  отчуждение участков лесного фонда, не допускаются. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренд, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.

Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости лесных земель для целей налогообложения.

Объектом кадастровой  оценки в зависимости от уровня кадастровой  оценки являются лесные земли оценочных  зон, субъектов РФ, лесхозов, участков земель лесного фонда.

Кадастровая оценка лесных земель проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов их оценки на территории Российской Федерации, а также с оценкой других категорий земель^[1].

Методика позволяет определить кадастровую стоимость земель лесного фонда на основе расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Кадастровая стоимость  лесных земель определяется в три  этапа:

I этап — в пределах  оценочных зон и территорий субъектов РФ;

II этап — в пределах  территорий лесхозов;

III этап — в пределах  участков лесных земель в границах  лесхозов.

В мировой практике используется три метода.

Метод сравнения продаж. Собирается информация о продажах лесных участков, и вносятся корректировки на возраст, породный состав и др. В России гражданский оборот лесов запрещен.Затратный метод. Может использоваться для оценки древесины. Стоимость даров природы — грибов, ягод и т.п., а в целом и оценочную стоимость лесных земель этим методом определить невозможно.

Метод капитализации  лесной ренты. В качестве дохода в  расчетах используется лесная (земельная) рента. Это избыточный доход лесопользователей, образующийся на относительно лучших по плодородию и местоположению лесных участках.

В методике не рассматриваются  экологические функции лесных земель.

 

3.1 Факторы и показатели учитываемые при оценке земель лесного фонда

 

При определении кадастровой  стоимости лесных земель в расчет принимается лишь один вид лесопользования  — заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчете  на 1 га лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

базовые оценочные затраты;

цена производства древесины;

расчетный рентный доход;

 

кадастровая стоимость.

 

Площадь земель, покрытых лесной растительностью, га

 
Период оборота рубки, лет

Показатели кадастровой  стоимости лесных земель в пределах территорий

Средневзвешенная базовая плата за древесину, руб./куб. м