Категории земель

Введение.

Земля – один из компонентов  окружающей среды, важнейший природный  ресурс, на протяжении всей истории используемый людьми для удовлетворения разнообразных потребностей – ведения сельского хозяйства, размещения жилых и производственных объектов, получения доступа к другим природным объектам (недрам, лесам и т.д.).

По площади земель Россия выступает явным лидером, обладая  самым обширным в мире земельным  фондом в 1709,8 млн. га. Земли используются для разнообразных целей. Более  половины всех земель приходится на лесные площади, которые составляют 1046,3 млн. га, или 62% земель РФ, и лишь 8,9%, или 190,3 млн. га используется под пашню. Такая  разница объясняется главным  образом природно-климатическими условиями  страны, ее географическим положением. В силу этих же причин неравномерно осваиваются земли. Основная нагрузка приходится на земли европейской  части России, где сконцентрировано промышленное производство, развивается  сельское хозяйство и наиболее интенсивно расселяются люди.

Первопричиной многих бед  стала неподготовленная резкая смена  собственников земли. Сегодня из общей площади земельного фонда  РФ 1709,8 млн. га в федеральной собственности  осталось лишь 60 процентов. 129,6 млн. га, или 7,6 процента земельного фонда страны, перешли в частную собственность  граждан, их объединений и юридических  лиц, остальная земля – в муниципальную  собственность. Характерной чертой последних лет является рост площадей, передаваемых гражданам для ведения  фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества. Кроме  того, до 50 тыс. га сельхозугодий ежегодно отводится под несельскохозяйственные нужды (промышленную застройку и  т.д.).

Из общего числа населения  России почти 106 млн. человек проживает  в городах. В результате возросшей  миграции людей растет разрыв в плотности  населения сельской и городской  местностей. Для первой характерными становятся упадок общественной и экономической жизни, связанные с этим потери сельскохозяйственных угодий, которые не используются, зарастают сорняками, теряют плодородие. В городах и особенно крупных центрах, наоборот, ощущается нехватка пространственного базиса, которая восполняется за счет расширения городов, поглощения сельской местности городскими застройками. Известная в мире проблема неконтролируемого «расползания» городов, приводящая к уничтожению земель, пригодных для сельскохозяйственного и иных видов пользования, становится актуальной и в России.

Полезные площади земель России сокращаются и под воздействием процессов их деградации. В целом  динамика качественного состояния  земель характеризуется усилением  эрозийных процессов, снижением  количества питательных веществ, сокращением  запасов гумуса, засолением почв.

Изложенное позволяет  сделать вывод о том, что в  России, как и во всем мире, земли  служат неизменным источником удовлетворения жизненно важных потребностей. С развитием  общества земля не только не потеряет своей значимости, но и будет приковывать  к себе еще большее внимание, ибо  причины и факторы, создающие  условия деградации земель, сокращения пригодных для жизнедеятельности  площадей, не исчезают и даже усиливаются. Отсюда возникает необходимость  обеспечить такой порядок, при котором  хозяйственное использование земель, удовлетворение иных общественных интересов (к примеру, интересов собственности) не будут приводить к потере полезных свойств земель, их деградации, сокращению площадей и, как следствие, вызывать опасные социальные и экономические  последствия и угрозу устойчивому  развитию общества.

В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается при помощи классификации земель на категории по признаку целевого назначения. Такая классификация  дана в Земельном кодексе РФ в  разделах, устанавливающих правовой режим таких категорий земель.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса все земли РФ делятся  на семь категорий и включают:

1 земли сельскохозяйственного  назначения;

2 земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения;

4. земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Из этих положений Земельного кодекса становится ясно, что к  землям в юридическом смысле относится  вся земная поверхность в пределах территории РФ, включая сухопутную территорию и такие непривычные  для обыденного представления о  земле ее части, как дно рек, морей, водохранилищ, поверхность гор и  пустынь. В таком единстве своих  частей земля выступает совокупным объектом земельных правоотношений.

Во-вторых, объектом в реальных земельных правоотношениях выступают  земельный участок, доля в праве  общей собственности на земельные  участки либо часть земельного участка. Земельный участок – это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК), то реализовать это правило можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель – конкретный земельный участок.

Перевод земель из одной категории в другую.    

1. Перевод земель из  одной категории в другую осуществляется в отношении:  (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ) 
    1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской  Федерации;  
    2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации:  
    3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;  
    4)земель,находящихся в частной собственности:  
    земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;  
    земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.  
    Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.  
    (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) 
    Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.  
    (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 
    Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны. 
    (в ред. Федерального закона от 30.10.2007 N 240-ФЗ) 
    2. Категория земель указывается в:  
    1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;  
    2) договорах, предметом которых являются земельные участки;  
    3) государственном кадастре недвижимости;  
    (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) 
    4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;  
    5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.  
    3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Земли сельскохозяйственного  назначения

К категории земли сельскохозяйственного  назначения отнесены земли вне черты  поселений, предоставленные для  нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют земли, занятые: 
– сельскохозяйственными угодьями;  
– внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;  
– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; 
– замкнутыми водоёмами; 
– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, занятые многолетними насаждениями земли, – имеют приоритет в  использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются угодья, непригодные  для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой  стоимости.

Земли поселений

Земли населённых пунктов (поселений) предназначаются и используются для застройки и развития городских  и сельских поселений и отделены их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, посёлки) и сельские (сёла, станицы, деревни, хутора и т. д.).  
По численности населения городские и сельские подразделяются на:  

– сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);  
– крупнейшие города (1–3 млн. чел.);  
– крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);  
– большие города (100–250 тыс. чел.);  
– средние города (50–100 тыс. чел.);  
– малые города и посёлки (до 50 тыс. чел.);  
– крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);  
– большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);  
– средние сельские поселения (200–1000 чел.);  
– малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений  определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений  с определением видов градостроительного использования установленных зон  и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие  территориальные зоны: 

– жилые; 
– общественно-деловые; 
– производственные; 
– инженерных и транспортных инфраструктур; 
– рекреационные; 
– сельскохозяйственного использования; 
– специального назначения;  
– военных объектов;  
– иные. 

Этот перечень является основным, но не исчерпывающим. Органы местного самоуправления вправе устанавливать  иные зоны.

В состав жилых зон могут  быть включены:  
– зоны застройки индивидуальными жилыми домами;  
– зоны застройки малоэтажными жилыми домами;  
– зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;  
– зоны застройки многоэтажными жилыми домами;  
– зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускают  размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального  и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду и так далее.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов культуры, торговли, общественного  питания, предпринимательской деятельности и прочего. В перечень объектов капитального строительства, разрешённых для  размещения в общественно-деловых  зонах, включают жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

Границы территориальных  зон должны отвечать требованиям  принадлежности всякого земельного участка только одной зоне. Для  каждой территориальной зоны устанавливают  градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельного участка (изменение вида разрешённого использования), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительный регламент является обязательным для исполнения всеми собственниками земельных участков, арендаторами, землевладельцами и землепользователями независимо от форм собственности и иных прав на участки. Эти лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешённого использования. Кроме того, строительство, реконструкцию и расширение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком, осуществляют только в соответствии с установленным градостроительным регламентом.

В ЗК РФ предусмотрены условия, при которых земельные участки  и расположенные на них объекты  недвижимости признаютне соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных (разрешённое использование) или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате чего использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления по вышеуказанным обстоятельствам.