Методы оценки земли. Земля как объект экономической оценки

    Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

    В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый  участок.  При  корректировке  фактических  цен  продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

    Оценка  земельного участка путем сравнения  с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

    Элементами  сравнения называют характеристики земельных участков и условий  заключения сделок с ними, которые  влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

    Для лучшей организации процесса сравнения  рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

    Права собственности. Поправка вносится при  отягощении:

1. прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
2. Условия финансирования. Условиями сделки могут быть 
   выплаты продавцом процента от кредита.
3. Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.
4. Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков  анализируется  влияние  окружения  на  конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и даже политическим факторам.

    Если  сопоставимый участок находится  в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

    Если  сопоставимый участок находится  в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между  этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

    При внесении поправки на размер участка  определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

    Способ  типичного (стандартного) земельного участка  широко используется для оценки участков приблизительно одного размеи, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

     Способ единицы сравнения. Поскольку  земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

    При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

    Цена  за 1 гектар — при продажах больших  массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлени использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

    Цена  за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

    Цена  за 1 фронтальный метр часто применяется  при оценке земли, предназначенной  для торговых предприятий, а также  предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

    Цена  за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройи. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

    Цена  за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

    При использовании метода единицы сравнения  на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

    При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

    Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;

    — экономические факторы, характеризующие участок. 
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые  комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

     Способ единицы сравнения. Поскольку  земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

    При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

    Цена  за 1 гектар — при продажах больших  массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлени использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

    Цена  за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

    Цена  за 1 фронтальный метр часто применяется  при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

    Цена  за лот — цена за стандартные  по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройи. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

    Цена  за единицу плотности. Нормативные  акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

    При использовании метода единицы сравнения  на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость  единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя    стоимость    определяется    путем    расчета    медианы

    (середины  ранжированного ряда) или среднеарифметической  величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

    При правильном применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения.

    Преимуществом метода, единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

    Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

    Для определения рыночной стоимости  земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земель 
  ному участку, сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;