Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Января 2012 в 08:03, курсовая работа
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:
• Метод капитализации прибыли.
• Метод дисконтирования денежных потоков.
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконти¬рования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.
I. Введение 3
II. Метод капитализации доходов 4
2.1 Расчёт коэффициента капитализации 5
2.1.1 Метод прямой капитализации 6
2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала 7
2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания 8
2.1.4. Кумулятивный метод 8
2.1.5. Метод Эллвуда 9
2.2 Определение чистого операционного дохода 12
2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД) 12
2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД) 13
2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) 13
2.3 Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации 14
2.3.1 Стоимость капитала не меняется 14
2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) 15
2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала 18
III. Метод дисконтированных денежных потоков 19
IV. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости 20
Заключение 27
Список использованной литературы 28
Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
В строении размещаются
Баланс
площадей
| Коммерческое помещение | 2% | 206 | Высота коммерческих помещений 3,8 м |
| Офисные помещения | - | - | |
| Квартиры | 60% | 6180 | Высота квартир 3,3-3,8 м |
| Технические помещения | 10% | 1030 | Объем 36650 м |
| Парковочный холл | 28% | 2884 | Мест для автомобилей 96 |
| Итого площадей | 100% | 10300 |
Реализация
проекта включает инвестиционные затраты,
а использование объекта –
эксплуатационные затраты. Доходы образуются
от продажи результатов
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2008 года. В конце 20013 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.
Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.
Уровень
доходности принят в размере 10%.
Таблица 1- Баланс площадей по реконструкции
| Номер варианта | Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, % | Всего площадей, м2, или 100% | ||||
| коммерческие помещения | офисные помещения | квартиры | технические помещения | парковочный холл | ||
| 1 | 2 | 60 | 10 | 28 | 10300 | |
Таблица 2
| Номер варианта | Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно- коммерческих зданий по годам (в%) | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| 1 | - | 3 | 4 | 6 | 8 | 9 |
Таблица
3
| Номер варианта | Прогноз изменения стоимости недвижимости по годам (в%) | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| 1 | - | 5 | 5 | 6 | 6 | 7 |
| Номер варианта | Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в%) | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| 1 | - | 4 | 4 | 5 | 4 | 6 |
| Номер варианта | Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в%) | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| 1 | - | 80 | 85 | 90 | 95 | 97 |
| Номер варианта | Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в%) | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| 1 | - | 85 | 92 | 95 | 96 | 98 |
| Номер варианта | Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в%) | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
| 1 | - | 80 | 80 | 85 | 85 | 90 |
Таблица
4
| Номер варианта | Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2004 году, руб/м2 | |||
| Жилые помещения | Коммерческие помещения | Офисные помещения | Парковочные места | |
| 1200 | 5000 | 3000 | 12000 руб/место | |
| Цена продажи квартир, коммерческих, офисных помещений и парковочных мест руб/ м2 | ||||
| Жилые помещения | Коммерческие помещения | Офисные помещения | Парковочные места | |
| 1 | 9000 | 12000 | 42000 | |
| Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно- коммерческих помещений, руб./м2 год | ||||
| Жилые помещения, офисно – коммерческие | ||||
| 600 р/м2 | ||||
| Номер варианта | Годовые нормы амортизационных отчислений (в%) 2% | |||
| 1 | 29500 тыс.р. | |||
| Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2004 года | ||||
| 1 | Начальная
стоимость – 25 млн.
Инвестиционные затраты – 22. млн. | |||
| Заемный
капитал 40% от инвест. на 10 лет под 12%
годовых
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2005 года | ||||
Таблица
5 Расчет кассовых поступлений от
сдачи в аренду жилых и коммерческих
помещений и парковочных помещений
| Показатели | Ед изм | Годы | |||||
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | ||
| Жилые помещения | |||||||
| 1. Площадь помещения | кв.м | 6180 | 6180 | 6180 | 6180 | 6180 | 6180 |
| 2.Площадь, приносящая доход | кв.м | 0 | 4944 | 5253 | 5562 | 5871 | 5994,6 |
| 3. Доход от аренды | тыс.р | 0 | 6170,112 | 6817,974 | 7579,98 | 8321,14 | 9006,0974 |
| Коммерческие помещения | |||||||
| 1. Площадь помещения | кв.м | 206,00 | 206,00 | 206,00 | 206,00 | 206,00 | 206,00 |
| 2.Площадь, приносящая доход | кв.м | 0,00 | 175,10 | 189,52 | 195,70 | 197,76 | 201,88 |
| 3. Доход от аренды | тыс.р | 0,00 | 910,52 | 1024,92 | 1111,26 | 1167,88 | 1263,74 |
| Парковочный пол | |||||||
| Площадь помещения | место | 96 | 96 | 96 | 96 | 96 | 96 |
| 2. Места, приносящие доход | место | 0 | 77 | 77 | 82 | 82 | 86 |
| 3. Доход от аренды | тыс.р. | 0 | 960,96 | 999,3984 | 1117,51 | 1162,21 | 1292,0368 |
| Итого | тыс.р | 0,00 | 8041,59 | 8842,29 | 9808,75 | 10651,23 | 11561,87 |
Площадь помещения = всего площадей из таблицы 1 * соответствующий удельный вес различных типов площадей в общем балансе / 100
Площадь, приносящая доход = Площадь помещения из табл.5 * степень занятости арендаторами соответствующего типа помещения из табл.3 / 100
Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (Табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок (Табл.3)
По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются аналогично.
Количество парковочных мест = (всего площадей из таблицы 1 * удельный вес площади в парковочного холла в общем балансе / 100) / 30
Доход от аренды = Площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за место (табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (табл.3)
Итого
= Доход от аренды жилых помещений + доход
от аренды коммерческих помещений + доход
от аренды парковочного холла.
Таблица 6 – Расчет
финансовых поступлений
| Показатели | Ед изм | Годы | |||||
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | ||
| 1. Доход от аренды | тыс.р. | 0,00 | 8041,59 | 8842,29 | 9808,75 | 10651,23 | 11561,87 |
| 2. Техническое обслуживание | тыс.р. | 3946,548 | 4104,41 | 4350,67 | 4698,73 | 5121,614 | |
| 3. % за привлеченный капитал | тыс.р. | 1080 | 1080 | 972 | 864 | 756 | 648 |
| 4. ЧОД | тыс.р. | -1080,00 | 3015,04 | 3765,88 | 4594,08 | 5196,50 | 5792,26 |
| 5. Амортизация | тыс.р. | 0 | 590 | 590 | 590 | 590 | 590 |
| 6. Финансовые результаты перед уплатой налога | тыс.р. | -1080,00 | 2425,04 | 3175,88 | 4004,08 | 4606,50 | 5202,26 |
| 7. Налог | тыс.р. | 0 | 582,0096 | 762,2112 | 960,979 | 1105,56 | 1248,5424 |
| 8. Финансовые результаты после уплаты налога | тыс.р. | -1080,00 | 1843,03 | 2413,67 | 3043,10 | 3500,94 | 3953,72 |
Доход от аренды переносится из таблицы №1.
Техническое обслуживание = сумма коммерческой и жилой площади *600руб.р/м (табл.4) *прогнозные изменения арендных ставок (в долях диницы,например,1,03 для 2009 г.- Табл.2). Расчет ведется цепным образом.
Чистый операционный доход = Доход от аренды- техническое обслуживание- процент за привлеченный капитал.Расчет процента за привлеченный капитал см Табл 7.
Амортизационные отчисления = 2% от балансовой стоимости (32000000руб.)-Табл 4.
Финансовый результат перед уплатой налога на прибыль = ЧОД - амортизационные отчисления.
Величина налога на прибыль = 24% от финансового результата
Финансовый
результат после
уплаты налога на прибыль = Финансовый
результат перед уплатой налога на прибыль
- величина налога на прибыль.
Таблица 7 – Обслуживание долга
| Показатели | Ед изм | Годы | |||||
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | ||
| 1. Заемный капитал на начало года | млн.р | 9 | 9 | 8,1 | 7,2 | 6,3 | 5,4 |
| 2. Погашение долга в конце | млн.р | 0 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
| 3. Заемный капитал на конец года | млн.р | 9 | 8,1 | 7,2 | 6,3 | 5,4 | 4,5 |
| 4. % от стоимости кредита на конец года | млн.р | 1,08 | 1,08 | 0,972 | 0,864 | 0,756 | 0,648 |