Контрольная работа по "Земельному праву"

Содержание

1. Рассмотрите особенности ипотеки  здания, расположенного на чужом земельном  участке, используемом на основании договора аренды.

       Ипотека - это договор о залоге организаций, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

       Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1)¹  также провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

       Данный принцип находит отражение, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке)²,  определяющем особенности ипотеки земли.

       Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся  в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)³, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.

       Из  данных норм следует, что ипотека  здания или сооружения невозможна без  передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или права аренды на него.

       Этот  же вывод следует и из разъяснений высших судебных инстанций. Так, в соответствии с п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8)⁴, если залогодатель передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

       При этом договор ипотеки здания без  ипотеки земельного участка или права аренды на него может быть допустим в двух случаях.⁵

       1. Если у залогодателя на момент  заключения договора ипотеки  отсутствует право собственности  (или право аренды) на земельный  участок, на котором находится  здание или сооружение.

       Данное  исключение следует из упомянутого выше п. 45 Постановления N 6/8, в котором указано, что если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Аналогичное разъяснение содержится в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".⁶ Судебная практика широко применяет данное исключение (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А27-25483/2009, ФАС Московского округа от 24.06.2008 N КГ-А40/4067-08, ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А55-8887/2009).

       2. Если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

       Следовательно, если залогодатель является арендатором  по договору аренды земельного участка, не подлежащему государственной  регистрации, то передача в ипотеку  здания или сооружения без передачи в ипотеку указанного права аренды на земельный участок не нарушает п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2010 по делу N А38-6761/2009).

       В то же время относительно данного  исключения существует противоположная  позиция, в силу которой право краткосрочной аренды земельного участка может быть объектом ипотеки, но не самостоятельным объектом, а вместе с ипотекой здания (сооружения) (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2010 N КГ-А41/12456-10 по делу N А41-42058/09).

       Организации и предприятия заложить по ипотеке  могут лишь то имущество, право на которое зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством (все самостоятельные активы, которые  можно передать в залог), то есть имущество должно принадлежать организации-залогодателю на праве собственности.

       А как поступить собственникам  зданий и сооружений, которые пользуются земельным участком по договору аренды, в случае если земельные участки  находятся в собственности федеральных  или муниципальных властей. Возникает целый ряд проблем:

       1) Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается (пункт 1 статьи 63 Закона № 102-ФЗ).

       2) Если земельный участок передан  по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, но только с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1. статьи 62 Закона №102-ФЗ).

       3) Ипотека здания или сооружения  допускается с одновременной  ипотекой по тому же договору  земельного участка, на котором  находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально  обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (статья 69 Закона №102-ФЗ).

       Анализ  норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного  выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли.

       Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений  действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это  отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).

       Говоря  о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.  
 Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. 

       Не  допускается залог земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).

       И, наконец, предметом ипотеки не может  быть часть земельного участка, площадь  которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. 

       В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается  сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

       При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения  согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.

       По  общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права  на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого  земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”⁷, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

       Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки.

       Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако,согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ,  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим.

       Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.

       Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ Закон  об ипотеке был дополнен рядом  статьей, в частности, 64.1 и 64.2 – это установление ипотеки на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки, на которых находится здание или сооружение, приобретенные или построенные с использованием выше перечисленных средств.

       Анализ  данных статей позволяет сделать  вывод о возникновении ипотеки  в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие  кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.