Предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).

2. Имеет ли право гражданин - собственник строения (жилого дома) на бесплатную передачу в собственность  земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании, если земельный участок расположен в водоохранной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта.

       Пункт 1 части 1 статьи 97 Земельного кодекса Российской Федерации  предусматривает, что земли водоохранных зон рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, которые, в свою очередь, относятся к землям особо охраняемых территорий (часть 2 статьи 94 ЗК РФ).

       Пункт 4 статьи 97 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.

       Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков, непосредственно не относит земельные участки, расположенные в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе, к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

       Пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.

       При этом пункт 5 статьи 20 ЗК РФ не устанавливает  запрет на приобретение в собственность  земельных участков, которые расположены  в водоохранной зоне, а следовательно, во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке строением, у собственника возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей.

       В соответствии с пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

       - изъятия земельных участков из  оборота;

       - установленного федеральным законом  запрета на приватизацию земельных  участков;

       - резервирования земельных участков  для государственных или муниципальных  нужд. 

       Рассматриваемая категория земельных участков исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота; в настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию; факт резервирования земельных участков в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"⁸ должен быть установлен нормативным правовым актом соответствующего органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

       Следовательно, земельное законодательство не содержит ограничений на передачу в собственность  земельных участков, которые расположены  в водоохранной зоне.

       Однако  статья 112 Водного кодекса Российской Федерации в качестве обязательного условия для предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в водоохранных зонах водных объектов предусматривает согласование с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

       Под предоставлением по нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Водного кодекса Российской Федерации понимается также передача в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, которые были предоставлены им ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования.

       Исходя  из того, что при предоставлении земельных участков, которые расположены  в водоохранной зоне водного объекта, в постоянное (бессрочное) пользование  согласия федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда не требовалось, при предоставлении в собственность этих земельных участков согласование с указанными органами необходимо в каждом конкретном случае.

       Исходя  из вышеизложенного действующее  законодательство не устанавливает  ограничений для передачи в собственность земельных участков только на том основании, что они расположены в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта.

       Следовательно, если у гражданина возникло правомерное  пользование земельным участком, который расположен в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта, или находящимся на данном земельном участке строением, то он имеет право приобрести этот земельный участок в собственность с согласия соответствующего федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

       Отказ федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда в  предоставлении в собственность  указанных земельных участков должен быть мотивирован, и в каждом конкретном случае может быть оспорен гражданином в судебном порядке.

       Если  правомерное пользование земельным  участком или находящимся на земельном  участке строением возникло у  гражданина до введения в действие Водного кодекса Российской Федерации⁹ (то есть до 23 ноября 1995 года), который предусматривает в качестве обязательного условия предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в водоохранных зонах водных объектов согласование с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.

       Список  используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть  первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010)// "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (принят ГД ФС РФ 12.04.2006) (ред. от 28.12.2010)//"Российская газета", N 121, 08.06.2006.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010)// "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)// "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
5. Об особо охраняемых природных территориях: Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 27.12.2009) (принят ГД ФС РФ 15.02.1995)// "Российская газета", N 57, 22.03.1995.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//"Вестник ВАС РФ", N 9, 1996.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"// "Вестник ВАС РФ", N 5, 2001.
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке// "Вестник ВАС РФ", N 4, 2005.
9. "КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 30 декабря 2010 года. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N А41-10798/09 "Договор ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором оно находится, является действительным даже в случае недействительности договора, которым был оформлен переход права аренды на земельный участок, при условии, что данное право перешло к собственнику здания в силу закона"// Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".