Оценка земель сельскохозяйственного назначения

    Оценка  земель сельскохозяйственного  назначения  
 

    СОДЕРЖАНИЕ 
 

Введение…………………………………………………………………...3 
 

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения……………………..4 
 

2. Рентные  отношения в сельском хозяйстве…………………………………5 
 

3. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты………………………………………………9 
 

    Заключение……………………………………………………………….12 
 

    Список  литературы………………………………………………………13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ВВЕДЕНИЕ 
 

     Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     До  земельной реформы и реорганизации  бывших колхозов и совхозов деление  земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.

     Правовой  режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы.

       Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения  сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно – исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

    В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного  назначения могут использоваться гражданами; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими   организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно – исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

       Согласно  статистике именно сельскохозяйственные предприятия-товаропроизводители используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения.

       Землям  сельскохозяйственного назначения придается особое значение в силу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения 

     Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     Законом сформулировано важное положение о делении земель РФ на отдельные категории, которые имеют специфический правовой режим в зависимости от целевого назначения земель.

     Перенесенные из прежних в действующий Кодекс правовые признаки земель сельскохозяйственного назначения: предоставление земель для сельского хозяйства и предназначение земель для нужд сельского хозяйства едва ли могут теперь вызывать существенные сомнения. Отсюда с логической неизбежностью следует формула п. 1 ст. 77 действующего Кодекса, который исходит из того, что землями сельскохозяйственного назначения являются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Кодекс также указывает на то, что такие земли находятся за чертой поселений.

     Прежнее земельное законодательство уже  давно выделяло земли сельскохозяйственного использования — земельные угодья, используемые для нужд сельского хозяйства, в составе земель поселений, земель лесного фонда, земель водного фонда и других категорий земель, и устанавливало для них смешанный правовой режим.

     Термин  «земли сельскохозяйственного использования» получил официальное признание и юридическое закрепление в кодифицированных актах земельного законодательства России 1970 и 1991 годов. Оно относило к землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах пашню, сады, виноградники, огороды, пастбища и предусматривало, что они предназначаются для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд.

     Действующее законодательство исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» — не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель. Во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения.

     В соответствии с п. 11 ст. 85 Кодекса  в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях выделяются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения. Важным признаком, который выделяет их из состава земель поселений, является указание закона на то, что эти земельные участки используются в целях ведения сельскохозяйственного производства. Говоря о том, что термин «земли сельскохозяйственного использования» имеет строго определенное содержание, следует иметь в виду, что использование их в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования. В регулировании использования земель сельскохозяйственного использования в составе земель поселений п. 11 ст. 85 предписывает руководствоваться генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

     К землям сельскохозяйственного использования, имеющим двойственный правовой режим, п. 4 ст. 88 относит также особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, включенные в состав земель промышленности. Здесь сформулированы основные требования по сохранению особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые могут предоставляться организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности лишь после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

     Некоторые особенности имеет правовой режим  земель сельскохозяйственного использования, включенных в состав земель железнодорожного транспорта, обороны и безопасности, лесного и водного фонда, используемых для сельскохозяйственных нужд на основании решений компетентных государственных органов о предоставлении земельных участков в пользование либо договоров аренды земельных участков, которыми устанавливаются условия пользования такими земельными участками и ограничения их использования. 
 

     2. Рентные отношения  в сельском хозяйстве 
 
 

    При оценке сельскохозяйственных угодий в  России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они нё являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты.

    Метод капитализации земельной ренты применяется для расчета оценочной стоимости земельных участков, используемых в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

    Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки  сельскохозяйственной продукции, оцениваются  методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

    Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

    На  практике возникает двоякая монополия  земельных собственников, с одной  стороны, монополия класса собственников  в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия отдельных собственников, обусловленные плодородием или местоположением конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).

    Выражением  монополии класса собственников  в целом выступает абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается арендная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.

    Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей: первая — соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента);

    вторая — соответствует доходу на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);

    третья  — включает амортизацию имеющихся  построек.

    При кадастровой оценке абсолютная рента  не дифференцируется по регионам и  качеству земли. Она установлена  в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий - в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га.

    Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной ренты выступают следующие особенности земли:

• относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;
• ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.

    Плодородие — совокупность свойств почвы, прежде всего содержание гумуса, доступных для растений питательных веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.

    Совокупность  природных условий, влияющих на характер роста и развития растений, создает естественное плодородие земли. Содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальное плодородие. Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об экономическом плодородии, которое представляет собой единство природного плодородия и технологии производства сельскохозяйственной продукции.

    Плодородие  земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических, свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей породы и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяйственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициентов. Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить.

    Местоположение  земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.

    Глобальное  местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в границах природно-экономических зон. Глобальное местоположение - макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования. Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости.

    Локальное местоположение — микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

    Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно-климатических условиях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.);