Перевод земель из одной категории в другую

При расчётах размеров возмещения убытков применяются действующие  на момент изъятия земельных участков или на момент составления акта цены на оборудование и материалы, а также расценки на строительно-монтажные и другие работы.

Землеустроительные проекты  составляются землеустроительными  организациями и представляются местными территориальными отделами Управление Роснедвижимостью, соответствующими органами местного самоуправления в качестве материалов, обосновывающих их решения в области регулирования земельных отношений.

При временном (до 3-х лет) изъятии земельных участков убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков. Уточнённые размеры убытков и потерь отражаются в акте, составленном при приёмке участка по истечении срока временного пользования, по нормативам и ценам, действующим на момент акта.

Расчёты убытков и потерь во всех случаях согласовываются  с заинтересованными сторонами  и оформляются актом, который  регистрируется местной администрацией. Споры о размерах возмещения убытков и потерь размещаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией или судом.

2. ПОРЯДОК ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ

В соответствии с Положением «О порядке возмещения убытков собственником  земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства», утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.93 года №77, устанавливается порядок возмещения, всем землепользователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства.

Возмещению подлежат:

• Стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;
• Стоимость плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяйством многолетних насаждений;
• Стоимость урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков и временным изъятием их.

В соответствии с Земельным  кодексом РФ убытки причиненные изъятием (выкупом) или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд, а также ограничением прав пользователей  земли в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций  и граждан, подлежат возмещению в  полном объёме (включая упущенную выгоду) в расчёте на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства пользователями земли, понесёнными эти убытки.

Возмещение убытков, включая  упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества их земель ст.57 Земельного кодекса РФ.

Убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупаемую цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

• Соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
• Акт государственного органа исполнительной власти или  органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
• Решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение убытков осуществляется за счёт средств соответствующих  бюджетов или лицам, в пользу которых  изымаются земельные участки  или ограничиваются права на них, а также лицам, деятельность которых  вызвана необходимостью установления охранных, санитарно-защитных зон и  влечёт за собой ограничение прав собственников земельных участков либо ухудшения качества земель.

Размер убытков, причиненных  собственниками земельных участков, землепользователям, землевладельцам  и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или  муниципальных нужд или временным  занятием земельных участков, ограничением прав собственникам земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждёнными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ.

1. Расчёт определения размеров убытков (ежегодный доход) на пашне площадью 5,0 га со средней урожайностью 1,5 ц с 1 га зелёных кормов.

Стоимость 1 т зелёного корма  – 1700 руб.

Недополученный валовой  сбор – 850 руб.

5,0 * 1,0 * 1700 = 850 руб.

2. Упущенная выгода является частью убытков пользователей земельным участком. Они вызываются прекращением ежегодного пользования и получение от этого дохода.

Упущенная выгода исчисляется  умножением величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий количеству лет.

850 * 1,7 = 1445 руб.

3. Всего убытков, включая, упущенную выгоду:

1445 + 850 = 2295 руб.

3. КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ И НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ

Кадастровая стоимость –  это капитализированный расчётный  рентный доход.

 Для целей налогообложения  в случаях, предусмотренных Земельным  кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость  земельного участка, которая является  интегральным показателем оценки  качества земель с учётом состава  угодий и их качества, площади,  местоположения, степени востребованности, природных свойств. Для земельных  участков, которые уже используются  уже для сельскохозяйственного  производства, наиболее важным являются  показатели, свидетельствующие о  плодородии, физико-химическом составе  почв, наличии питательных веществ.

Для установления кадастровой  стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения  рыночной стоимости земельного участка  кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель устанавливается  Правительством РФ.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением показателей общей земельной  ренты на установленный срок её капитализации (33 года). Кадастровая стоимость определяется с учётом (С.П.Б.) индекса технических  свойств, удалённости и капитализации  расчётного рентного дохода.

С.П.Б. является основным показателем  плодородия почв. На данном участке величина его составляет 59,99 балла, что на 10,01 балла (или на 14,3%) ниже среднего показателя С.П.Б. по юго-восточной части Михайловского муниципального района, входящий во второй земельно-оценочный район, который составляет 70 балла.

Таким образом, в результате визуального полевого почвенного обследования участка площадью 5,0 га, намеченного  для перевода в категорию земель промышленности, транспорта, связи  и иного специального назначения установлено, что почвенный покров переводимого участка представлен комплексами лугово-каштановых среднемощных супесчаных почв. Удельный показатель дан в приложении на странице    и     .

Общий уровень земельной  ренты (расчётный рентный доход) складывается из её дифференциальной части и абсолютной ренты. Дифференциальная рента – это дополнительный доход (сверхнормативный доход), образующийся на землях лучшего качества и месторождения. Абсолютная рента – это минимальный  доход, установленный на 1 га сельскохозяйственных угодий единым по всей России в размере 12 руб/га, независимо от их качества и местоположения. Общий рентный доход на территории бывшего совхоза «Безымянский» составил 0,0873 руб.кв.м.

По результатам «Государственной кадастровой оценки» земель сельскохозяйственных угодий Безымянского сельского поселения Михайловского муниципального района Волгоградской области, проведённой ЮРЦКЦ «Земля» город Тагонрог 2002 года и согласованными с Росземкадастром и утверждёнными губернатором Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка бывшего совхоза «Безымянский» Михайловского района составила 2,8809 руб/кв.м., соответственно кадастровая стоимость данного участка площадью 50000 кв.м. – 144045,00 рублей.

Согласно Федеральному закону №172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»  кадастровая стоимость участка  не должна превышать средний уровень кадастровой стоимости по Михайловскому муниципальному району 2,8809 руб/кв.м.

Расчёт кадастровой стоимости  показан в таблице 3.3.1

 

Таблица 3.3.1

Определение удельных показателей  кадастровой стоимости 

земельных участков, отнесённых к первой группе в составе земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровый номер земельного участка	Площадь, кв.м.	Балл бонитета	Индекс технологических свойств	Удалённость, экв.м.	Расчётный рентный доход, руб.кв.м.	Удельный показатель кадастровой  стоимости земельного участка первой группы, руб/кв.м.
1	2	3	4	5	6	7
	613909000	70	1,08	29	0,0617	2,0377
	50000	59,99	1,08	10	0,0873	2,8809

 

4 ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ В РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ. РЕКУЛЬТИВАЦИЯ.

4.1 ПРАВОВАЯ ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ.

В России, из хозяйственного оборота ежегодно выпадает тысячи и  тысячи гектар плодородной земли, там, где природой созданы наиболее благоприятные условия для сельскохозяйственного производства и проживания человека. Ухудшение экологических условий имеет особенно глубокий резонанс из-за высокой плотности населения. К тому же, все технологические и антропогенные нарушения имеют возможность изменить санитарное состояние в месте их образования. Ухудшают условия жизнеобитания людей, подчас вызывая аллергии или распространённые заболевания.

Под охраной земли понимают систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование  земель, предотвращении их необоснованных изъятий сельскохозяйственного  оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земли, на воспроизводство и повышение плодородия почв. В городских условиях наиболее существенное значение отводят мероприятиям по рациональному использованию земель, предотвращению их нецелевого использования.

Согласно п.1 ст.9 Конституции РФ земли и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это означает (в том числе), что земли должны использоваться способом, обеспечивающими сохранение экологических систем, способность земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иной видов деятельности (п.1 ст.12 Земельного кодекса РФ).

Являясь следующим природным  объектом, земля во многом влияет и  определяет состояние вод, недр, лесов. Юридические меры по охране земель характеризуются тремя понятиями: сохранение (использование земли  такими способами и приёмами, при  которых не наступает ухудшение  качеств состояние земельных  участков); восстановлении (главным образом – меры по рекультивации земель) и улучшение (меры мелиоративного характера, в результате которых земля повышает социальную ценность) благоприятного состояния земель.

Охрана земель имеет цели:

• Предотвратить деградацию, загрязнение, нарушение земель, другие негативные воздействия хозяйственной деятельности;
• Обеспечить улучшение и восстановление земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другими негативными воздействиями хозяйственной деятельности.