Право собственности на земельные участки. Порядок разграничения государственной собственности на землю на федеральную и собственность с

Необходимо  отметить, что исключение из общего порядка установлено для двух субъектов РФ: городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. ФЗ о разграничении собственности на землю установил, что он применяется в этих субъектах РФ с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами. Этот же ФЗ предусматривает, что в Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства установлен особый порядок: на них распространяются основания внесения земельных участков, на которые у них возникает право собственности, установленные и для субъектов РФ, и для муниципальных образований. Аналогичная норма содержится в п. 4 ст. 19 ЗК: при разграничении собственности на землю в Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность не передаются, эти субъекты РФ передают принадлежащие им земли в собственность муниципальных образований на основании принимаемых ими самими законов.

 

2. Общая характеристика  правового режима земель поселений

В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Порядок использования  земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

Земельные участки  в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

С признанием земли  недвижимым имуществом и введением  частной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иных поселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики резко повысился интерес к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий. Соответствующее потребностям рынка правовое регулирование использования этих земель может ускорить развитие экономики. Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет¹.

Основное целевое  назначение земель поселений состоит  в том, что они служат территориальным  операционным базисом для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическое значение земель поселений определяется по другим критериям, нежели земель иных категорий, и зависит, например, от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности просадки грунта, возможности свободного доступа на участок, наличия на нем иных строений, зданий, сооружений, обеспеченности его коммуникациями и т.п. В последние годы при оценке земельных участков под застройку на землях поселений все чаще используются и такие критерии, как состояние окружающей природной среды, наличие зеленых зон, близость водоемов, виды, которые будут открываться из окон построенного здания, и т.п. Экономические факторы оказали влияние и на изменение соотношения видов использования земель поселений. Преимущественное развитие получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, спортивными комплексами и культурно-развлекательными сооружениями. В то же время почти не возводятся новые объекты производственного назначения, а ряд старых зданий производственного назначения предназначается под реконструкцию или снос, с целью освобождения территории под жилищное и офисное строительство. Наряду с положительными тенденциями (например, прекращение или вывод экологически вредных производств) здесь прослеживаются и отрицательные - уничтожение под видом "реконструкции" памятников истории и культуры.

Действующее земельное  законодательство в качестве основного  признака, отделяющего земли поселений от земель остальных категорий, выделяет их нахождение в пределах черты поселений. В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта городских, сельских поселений представляет собой их внешние границы (ст. 84 ЗК РФ). Она должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, чтобы один и тот же участок не подпадал под правовой режим двух различных категорий земель. Положения Земельного кодекса о том, что внутри черты поселения могут находиться земли только одной категории, должны были внести ясность в вопрос о возможной принадлежности одного и того же земельного участка к двум различным категориям земель. На землях поселений этот вопрос крайне актуален для земельных участков, занятых памятниками истории и культуры либо особо охраняемыми природными территориями. Для того чтобы обеспечить необходимую охрану этих наиболее ценных земельных участков при вхождении их в состав земель поселений, в ЗК РФ предусмотрено (п. 10 ст. 85), что их использование осуществляется в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 - 100 ЗК, т.е. требованиями, установленными для соответствующего вида земель в составе категории "земли особо охраняемых территорий и объектов", однако без отнесения их к указанной категории. Принятый затем ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25 июня 2002 г. (ст. 5) ввел норму, согласно которой земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, что могло трактоваться как отнесение таких земельных участков одновременно к двум категориям земель. Ясность внес ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" от 21 декабря 2004 г., в соответствии с которым (ст. 14) земельные участки могут относиться только к одной категории, а расположенные в черте поселений земельные участки подлежат отнесению к землям поселений².

Очень важно  рассматривать земельный участок  в поселении и возведенные на нем объекты недвижимости как единые объекты недвижимого имущества. Одной из сформировавшихся в последнее время тенденций в развитии законодательства как раз и является сближение правового режима земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в целях их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. В ЗК РФ положение о едином объекте недвижимого имущества получило закрепление среди основных принципов земельного законодательства (пп. 5 п. 1 ст. 1), в ст. 35 и 36 при регулировании вопросов отчуждения и приобретения прав на недвижимое имущество и прав на землю. Указанные нормы земельного законодательства направлены на формирование единого или максимально близкого правового режима здания и земельного участка, на котором оно расположено. Так, например, ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе. Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков³. Тем не менее в большинстве случаев правовой режим земельного участка значительно отличается от правового режима расположенного на нем иного недвижимого имущества, и нам еще рано констатировать, что "для правового режима земель поселений характерно единство правового регулирования использования этих земель и зданий, строений, сооружений, которые находятся на них и прочно с ними связаны"⁴.

Правовое регулирование  использования земель поселений  развивается параллельно в рамках градостроительного и земельного законодательства, законодательства об охране памятников истории и культуры, об особо охраняемых природных территориях, нормы которых часто дополняют друг друга, но иногда, как уже было показано выше, противоречат друг другу и понижают эффективность правового регулирования. Особое место занимает градостроительное регулирование использования земель поселений⁵. Институтами, непосредственно влияющими на правовой режим земельных участков в поселениях, в первую очередь являются планирование развития их территории и регулирование застройки. Новеллой Градостроительного кодекса 2004 г. стало введение наряду с генеральными планами поселений новых документов территориального планирования - генеральных планов городских округов (ст. 18).

 

Задача

На  общем собрании садоводческого товарищества «Чиполлино» рассматривался вопрос  о возможности привлечения к ответственности члена товарищества Д., который не использовал свой участок, в результате чего он зарос сорняками, распространившимися на соседние участки. Д. заявил, что он использует свой участок для отдыха, т.к. являясь собственником, вправе использовать его по своему  усмотрению.

 

Согласно ст. 81 ЗК РФ гражданам, изъявившим желание  вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Согласно ст. 1 ФЗ РФ от  15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН» садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Таким образом, Д. вправе использовать участок и  для отдыха. Однако в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных  участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать  земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять  мероприятия по охране земель, соблюдать  порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно  приступать к использованию земельных  участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно  производить платежи за землю;

соблюдать при  использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать  загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим  Кодексом, федеральными законами.

Поскольку участок  Д. зарос сорняками, которые Д. не убирал, он должен понести ответственность  согласно ст. 47 выше указанного закона: садовод, огородник или дачник может  быть подвергнут административному  взысканию в виде предупреждения или штрафа за нарушение земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства, законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения или законодательства о пожарной безопасности, совершенное в границах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях.

 

Список литературы

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
2. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. N 1.
3. ФЗ РФ от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН».
4. Козырь О.М. Особенности правового режима земель поселений // Экологическое право. 2005. № 1.
5. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2.
6. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2006.
7. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004.

¹ В 2002 г., например, в консолидированный бюджет РФ от платежей за землю поступило 49,5 млрд. руб., из них 81% пришелся на земли городов и иных поселений, занимающих лишь 1,1% территории страны. См.: //http://www/gazeta.ru, 7/11/2003.

² См.: СЗ РФ. 27.12.2004. N 52 (часть 1). Ст. 5276.

³ Подробнее о приобретении прав на землю в связи с реализацией принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.

⁴ См.: Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 52.

⁵ См.: Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (далее - ГрК) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.